§ 1683 · Priľahlý pozemok

Do prechodných ustanovení navrhujeme zaradiť nové ustanovenie s nasledovným dvojodsekovým znením : 1. Vlastník povolenej stavby, zapísanej v katastri nehnuteľností, ktorá je zriadená na cudzom pozemku do účinnosti tohto zákona má právo kedykoľvek sa domáhať voči vlastníkovi pozemku, aby mu pozemok predal za obvyklú cenu. 2. Ak sa strany nedohodnú inak, má vlastník povolenej stavby, zapísanej v katastri nehnuteľností, ktorá je zriadená na cudzom pozemku do účinnosti tohto zákona právo na užívanie pozemku v miere primeranej pomerom. Ustanovenie § 1683 nerozlišuje medzi legálne a nelegálne postavenou stavbou. Túto zmenu oproti súčasnej úprave navrhujeme vyvážene korigovať odlišným režimom pre povolené ( legálne ) stavby, ktoré boli zriadené do účinnosti nového Občianskeho zákonníka, čo považujeme za pragmatické riešenie. Aplikácia nového režimu podľa § 1683 v spojení s ust. § 1684 nie je v súlade so zásadou proporcionality a prináša neprimeranú tvrdosť zákona v podobe zničenia vlastníctva alebo jeho odňatia. Máme za to, že sa jedná aj o rozpor s ústavným princípom rovnakej ochrany vlastníctva. V prípade ak príslušný orgán stavbu povolí, musí ísť o stavbu, ktorá spĺňa tie najrôznejšie kritéria. Od súladu so záväznou časťou územnoplánovacou dokumentáciou obce až po súlad s technickými normami. Povolená stavba má preto nielen faktickú kvalitu, ale aj právnu. Niet najmenších pochýb, že povolená stavba je v súlade s verejným záujmom a záujmami chránenými osobitnými predpismi ( pozri napr. § 21 Stavebného zákona ). V povolených stavbách žije obyvateľstvo, dochádza tam ku veľkej väčšine spoločenských činností a prostredníctvom nich je spravované územie. Povolená stavba predstavuje spoločenskú a ekonomickú hodnotu. Máme za to, že je pragmatické aby ustanovenia § 1683 a nasl. sa týkali stavieb zriadených až po účinnosti nového Občianskeho zákonníka, pričom stavebník si už má a musí byť vedomí takéhoto právneho režimu. Naproti tomu, nie je správne a spravodlivé, aby povolené ( legálne ) stavby, ktoré za 74 rokov platnej zásady superficies solo non cedit z veľmi rôznorodých dôvodov ( vrátane krívd a chýb zo strany štátu ) mali byť zničené alebo vlastnícky odňaté ich vlastníkom. Preto navrhujeme, povolené ( legálne ) stavby zriadené do účinnosti nového OZ mali vlastný režim riadneho vysporiadania pomerov odlišný od režimu § 1683 a nasl.. Nami navrhovanými ustanoveniami dôjde ku vylúčeniu protiprávneho stavu ( vznikom užívacieho práva ) alebo zjednotením vlastníctva ( predajom pozemku za obvyklú cenu ), čím dôjde ku eliminácii vzniku konfliktov a súdnych konaní a zároveň dôjde ku uchovaniu majetkových hodnôt v rámci súčasného užívania v zmysle záväznej časti územnoplánovacou dokumentáciou obce, na základe ktorej boli tieto stavby povolené.

Do prechodných ustanovení navrhujeme zaradiť nové ustanovenie s nasledovným dvojodsekovým znením : 1. Vlastník povolenej stavby, zapísanej v katastri nehnuteľností, ktorá je zriadená na cudzom pozemku do účinnosti tohto zákona má právo kedykoľvek sa domáhať voči vlastníkovi pozemku, aby mu pozemok predal za obvyklú cenu. 2. Ak sa strany nedohodnú inak, má vlastník povolenej stavby, zapísanej v katastri nehnuteľností, ktorá je zriadená na cudzom pozemku do účinnosti tohto zákona právo na užívanie pozemku v miere primeranej pomerom. Ustanovenie § 1683 nerozlišuje medzi legálne a nelegálne postavenou stavbou. Túto zmenu oproti súčasnej úprave navrhujeme vyvážene korigovať odlišným režimom pre povolené ( legálne ) stavby, ktoré boli zriadené do účinnosti nového Občianskeho zákonníka, čo považujeme za pragmatické riešenie. Aplikácia nového režimu podľa § 1683 v spojení s ust. § 1684 nie je v súlade so zásadou proporcionality a prináša neprimeranú tvrdosť zákona v podobe zničenia vlastníctva alebo jeho odňatia. Máme za to, že sa jedná aj o rozpor s ústavným princípom rovnakej ochrany vlastníctva. V prípade ak príslušný orgán stavbu povolí, musí ísť o stavbu, ktorá spĺňa tie najrôznejšie kritéria. Od súladu so záväznou časťou územnoplánovacou dokumentáciou obce až po súlad s technickými normami. Povolená stavba má preto nielen faktickú kvalitu, ale aj právnu. Niet najmenších pochýb, že povolená stavba je v súlade s verejným záujmom a záujmami chránenými osobitnými predpismi ( pozri napr. § 21 Stavebného zákona ). V povolených stavbách žije obyvateľstvo, dochádza tam ku veľkej väčšine spoločenských činností a prostredníctvom nich je spravované územie. Povolená stavba predstavuje spoločenskú a ekonomickú hodnotu. Máme za to, že je pragmatické aby ustanovenia § 1683 a nasl. sa týkali stavieb zriadených až po účinnosti nového Občianskeho zákonníka, pričom stavebník si už má a musí byť vedomí takéhoto právneho režimu. Naproti tomu, nie je správne a spravodlivé, aby povolené ( legálne ) stavby, ktoré za 74 rokov platnej zásady superficies solo non cedit z veľmi rôznorodých dôvodov ( vrátane krívd a chýb zo strany štátu ) mali byť zničené alebo vlastnícky odňaté ich vlastníkom. Preto navrhujeme, povolené ( legálne ) stavby zriadené do účinnosti nového OZ mali vlastný režim riadneho vysporiadania pomerov odlišný od režimu § 1683 a nasl.. Nami navrhovanými ustanoveniami dôjde ku vylúčeniu protiprávneho stavu ( vznikom užívacieho práva ) alebo zjednotením vlastníctva ( predajom pozemku za obvyklú cenu ), čím dôjde ku eliminácii vzniku konfliktov a súdnych konaní a zároveň dôjde ku uchovaniu majetkových hodnôt v rámci súčasného užívania v zmysle záväznej časti územnoplánovacou dokumentáciou obce, na základe ktorej boli tieto stavby povolené.

Navrhovanú právnu úpravu navrhujeme preformulovať tak, aby z nej bolo zrejmé, - či žalobu na usporiadanie vzťahov v súvislosti s neoprávnenou stavbou môže podať len vlastník stavby alebo vlastník pozemku alebo tak môžu urobiť obaja, pričom súd nebude viazaný petitom a rozhodne jedným zo spôsobov uvedených v § 1683 až 1687 návrhu zákona, alebo - či vlastník pozemku môže podať len žalobu s petitom uvedeným v § 1683 a vlastník stavby len žalobu s petitom uvedeným v § 1685, - čo bude mať prednosť v prípade, ak vlastník pozemku sa bude domáhať, aby mu bola neoprávnená stavba prikázaná za primeranú náhradu do vlastníctva (§ 1684) a vlastník stavby sa bude voči vlastníkovi pozemku, ktorý o zriadení stavby vedel a v primeranej lehote ju nezakázal, aby mu pozemok predal za obvyklú cenu (§ 1685 ods. 1), - k akému okamihu sa bude stanovovať obvyklá cena pozemku (inú cenu má pozemok zastavaný a inú pozemok nezastavaný, pričom cena pozemkov je rôzna v rôznom čase, t. j. vyvíja sa v čase), - že ak sa iné vhodné usporiadanie nejaví ako vhodné alebo možné, súd je povinný usporiadať vzťah zriadením odplatnej služobnosti. Odôvodnenie: Inštitút neoprávnenej stavby je potrebné upraviť tak, aby bolo jednoznačné, že obaja dotknutí vlastníci majú aktívnu legitimáciu na podanie žaloby, ktorou budú ich vzťahy usporiadané definitívne. Opakujúce sa žaloby na vydanie bezdôvodného obohatenia na každoročnej báze sú v praxi neželaným javom. Súd by mal byť povinný usporiadať vzťah zriadením odplatnej služobnosti (ako trvalé riešenie), ak sa iné vhodné usporiadanie nejaví ako vhodné alebo možné. Táto pripomienka je zásadná.