§ 1684 · Spoločné časti a príslušenstvo domu

Do prechodných ustanovení navrhujeme zaradiť nové ustanovenie s nasledovným dvojodsekovým znením : 1. Vlastník povolenej stavby, zapísanej v katastri nehnuteľností, ktorá je zriadená na cudzom pozemku do účinnosti tohto zákona má právo kedykoľvek sa domáhať voči vlastníkovi pozemku, aby mu pozemok predal za obvyklú cenu. 2. Ak sa strany nedohodnú inak, má vlastník povolenej stavby, zapísanej v katastri nehnuteľností, ktorá je zriadená na cudzom pozemku do účinnosti tohto zákona právo na užívanie pozemku v miere primeranej pomerom. Ustanovenie § 1683 nerozlišuje medzi legálne a nelegálne postavenou stavbou. Túto zmenu oproti súčasnej úprave navrhujeme vyvážene korigovať odlišným režimom pre povolené ( legálne ) stavby, ktoré boli zriadené do účinnosti nového Občianskeho zákonníka, čo považujeme za pragmatické riešenie. Aplikácia nového režimu podľa § 1683 v spojení s ust. § 1684 nie je v súlade so zásadou proporcionality a prináša neprimeranú tvrdosť zákona v podobe zničenia vlastníctva alebo jeho odňatia. Máme za to, že sa jedná aj o rozpor s ústavným princípom rovnakej ochrany vlastníctva. V prípade ak príslušný orgán stavbu povolí, musí ísť o stavbu, ktorá spĺňa tie najrôznejšie kritéria. Od súladu so záväznou časťou územnoplánovacou dokumentáciou obce až po súlad s technickými normami. Povolená stavba má preto nielen faktickú kvalitu, ale aj právnu. Niet najmenších pochýb, že povolená stavba je v súlade s verejným záujmom a záujmami chránenými osobitnými predpismi ( pozri napr. § 21 Stavebného zákona ). V povolených stavbách žije obyvateľstvo, dochádza tam ku veľkej väčšine spoločenských činností a prostredníctvom nich je spravované územie. Povolená stavba predstavuje spoločenskú a ekonomickú hodnotu. Máme za to, že je pragmatické aby ustanovenia § 1683 a nasl. sa týkali stavieb zriadených až po účinnosti nového Občianskeho zákonníka, pričom stavebník si už má a musí byť vedomí takéhoto právneho režimu. Naproti tomu, nie je správne a spravodlivé, aby povolené ( legálne ) stavby, ktoré za 74 rokov platnej zásady superficies solo non cedit z veľmi rôznorodých dôvodov ( vrátane krívd a chýb zo strany štátu ) mali byť zničené alebo vlastnícky odňaté ich vlastníkom. Preto navrhujeme, povolené ( legálne ) stavby zriadené do účinnosti nového OZ mali vlastný režim riadneho vysporiadania pomerov odlišný od režimu § 1683 a nasl.. Nami navrhovanými ustanoveniami dôjde ku vylúčeniu protiprávneho stavu ( vznikom užívacieho práva ) alebo zjednotením vlastníctva ( predajom pozemku za obvyklú cenu ), čím dôjde ku eliminácii vzniku konfliktov a súdnych konaní a zároveň dôjde ku uchovaniu majetkových hodnôt v rámci súčasného užívania v zmysle záväznej časti územnoplánovacou dokumentáciou obce, na základe ktorej boli tieto stavby povolené.

Navrhujeme v prvom odseku za slovo „pozemok“ doplniť slová „a prípadne aj priľahlý pozemok“. Navrhujeme doplniť druhú vetu „Pre určenie obvyklej ceny pozemku je rozhodujúci stav pozemku pred začatím výstavby v hodnote zodpovedajúcej času rozhodovania súdu.“ V druhom odseku navrhujeme doplniť druhú vetu „Posledná veta predchádzajúceho odseku platí primerane.“ Navrhujeme doplniť odsek 3 v nasledovnom znení: „(3) V prípade konfliktu práva vlastníka stavby podľa § 1684 a práva vlastníka dobromyseľne zriadenej stavby podľa § 1685 ods. 1 tohto zákona má prednosť právo vlastníka dobromyseľne zriadenej stavby.“ Odôvodnenie: Navrhovaná úprava podľa nášho názoru vykazuje tri okruhy nedostatkov. Prvý, že nič nehovorí o priľahlých pozemkoch. Ak je totiž vlastník pozemku aj vlastníkom priľahlých pozemkov, predaj pozemku, na ktorom je stavba, môže negatívne ovplyvniť aj hodnotu a využitie priľahlých pozemkov. A uvedené platí aj opačne. Druhý okruh je ten, že neuvádza, k akému momentu má byť cena pozemku určovaná. Je totiž pochopiteľné, že hodnota nezastaveného pozemku a zastavaného pozemku bude iná. A napokon, čo v prípade kolízie s § 1684 (obsahom ktorého je prikázanie stavby vlastníkovi pozemku)? Bude mať prednosť právo vlastníka dobromyseľne zriadenej stavby na nadobudnutie pozemku, alebo práva vlastníka pozemku na prikázanie stavby od jeho vlastníctva? S ohľadom na uvedené navrhujeme zmeny znenia § 1685 s doplneným odsekom 3. Táto pripomienka je zásadná.

Do prechodných ustanovení navrhujeme zaradiť nové ustanovenie s nasledovným dvojodsekovým znením : 1. Vlastník povolenej stavby, zapísanej v katastri nehnuteľností, ktorá je zriadená na cudzom pozemku do účinnosti tohto zákona má právo kedykoľvek sa domáhať voči vlastníkovi pozemku, aby mu pozemok predal za obvyklú cenu. 2. Ak sa strany nedohodnú inak, má vlastník povolenej stavby, zapísanej v katastri nehnuteľností, ktorá je zriadená na cudzom pozemku do účinnosti tohto zákona právo na užívanie pozemku v miere primeranej pomerom. Ustanovenie § 1683 nerozlišuje medzi legálne a nelegálne postavenou stavbou. Túto zmenu oproti súčasnej úprave navrhujeme vyvážene korigovať odlišným režimom pre povolené ( legálne ) stavby, ktoré boli zriadené do účinnosti nového Občianskeho zákonníka, čo považujeme za pragmatické riešenie. Aplikácia nového režimu podľa § 1683 v spojení s ust. § 1684 nie je v súlade so zásadou proporcionality a prináša neprimeranú tvrdosť zákona v podobe zničenia vlastníctva alebo jeho odňatia. Máme za to, že sa jedná aj o rozpor s ústavným princípom rovnakej ochrany vlastníctva. V prípade ak príslušný orgán stavbu povolí, musí ísť o stavbu, ktorá spĺňa tie najrôznejšie kritéria. Od súladu so záväznou časťou územnoplánovacou dokumentáciou obce až po súlad s technickými normami. Povolená stavba má preto nielen faktickú kvalitu, ale aj právnu. Niet najmenších pochýb, že povolená stavba je v súlade s verejným záujmom a záujmami chránenými osobitnými predpismi ( pozri napr. § 21 Stavebného zákona ). V povolených stavbách žije obyvateľstvo, dochádza tam ku veľkej väčšine spoločenských činností a prostredníctvom nich je spravované územie. Povolená stavba predstavuje spoločenskú a ekonomickú hodnotu. Máme za to, že je pragmatické aby ustanovenia § 1683 a nasl. sa týkali stavieb zriadených až po účinnosti nového Občianskeho zákonníka, pričom stavebník si už má a musí byť vedomí takéhoto právneho režimu. Naproti tomu, nie je správne a spravodlivé, aby povolené ( legálne ) stavby, ktoré za 74 rokov platnej zásady superficies solo non cedit z veľmi rôznorodých dôvodov ( vrátane krívd a chýb zo strany štátu ) mali byť zničené alebo vlastnícky odňaté ich vlastníkom. Preto navrhujeme, povolené ( legálne ) stavby zriadené do účinnosti nového OZ mali vlastný režim riadneho vysporiadania pomerov odlišný od režimu § 1683 a nasl.. Nami navrhovanými ustanoveniami dôjde ku vylúčeniu protiprávneho stavu ( vznikom užívacieho práva ) alebo zjednotením vlastníctva ( predajom pozemku za obvyklú cenu ), čím dôjde ku eliminácii vzniku konfliktov a súdnych konaní a zároveň dôjde ku uchovaniu majetkových hodnôt v rámci súčasného užívania v zmysle záväznej časti územnoplánovacou dokumentáciou obce, na základe ktorej boli tieto stavby povolené.