§ 21 · Hnuteľné veci a nehnuteľné veci

§21, ods.2 znie: "Nehnuteľnými vecami (nehnuteľnosťami) sú pozemky, stavby spojené so zemou pevným základom a stavby umiestnené na inej stavbe spojenej so zemou pevným základom; ostatné veci sú hnuteľné.“ Odôvodnenie: V minulosti sme túto požiadavku „stavby na stavbe“ uplatňovali aj pri tvorbe stavebnej legislatívy, kde bola pôvodne akceptovaná v zákone 201/2022, §2, ods. 6 „Budovou je stavba, ktorá je priestorovo sústredenou zastrešenou stavebnou konštrukciou spojenou so zemou pevným základom, alebo pevne spojená s inou stavbou, ktorá je určená a stavebnotechnicky vhodná na ochranu ľudí, zvierat alebo vecí.“ V aktuálne platnom stavebnom zákone č. 25/2025 už ale táto požiadavka nebola akceptovaná, s odôvodnením rozporu s Občianskym zákonníkom. Úprava stavebného zákona bude možná až zapracovaním tejto možnosti v Občianskom zákonníku. Žiadame doplniť možnosť umiestnenia stavby na inej stavbe. Neexistencie tejto možnosti vedie v súčasnosti k mnohým problémom v praxi: - nerealizovateľnosť projektov podzemných, či prízemných staníc hromadnej dopravy, ak by nad týmito mali byť stavby (príklad stanica Nivy, budúce stanice nosných systémov...), komplikácia realizácie podmieňujúcich investícií (s akou nehnuteľnosťou súvisia) a pod. - V bytových objektoch sa na náklady garáže skladali aj ľudia, ktorí nemajú parkovacie miesta. - Znemožnené oddeľovanie podzemných garáží od bytových domov a administratívnych budov , čo by extrémne komplikuje výstavbu polyfunkčných komplexov ako ich poznáme (typy ako eurovea, aupark, ktoré sú tvorené administratívnymi budovami a samostatnými obchodnými centrami). - Ak by mala mať každá nadzemná stavba vlastnú garáž ako súčasť stavby, spôsobilo by to neúmerné obmedzenie dopravy = násobne viac výjazdov a vjazdov, a teda aj viac spevnených plôch a menej zelene. - Jeden z najzásadnejších problémov je (pri aktuálne platnej stavebnej legislatíve), že sa v zmiešaných funkciách stávajú bytové domy súčasťou polyfunkčnej budovy, s tým sú spojené komplikácie s oddeľovaním prevádzka bytovej budovy od polyfunkčnej či administratívnej budovy a rast nákladov na bývanie, nakoľko vlastníci bytov sa podieľajú ja prevádzke spoločných častí s administratívnymi časťami. - Aktuálne nie je možné na existujúcich (aj inžinierskych) stavbách umiestňovanie menších stavieb. Problém sa týka nie len developerov, ale aj FO a obcí. (napr. prístrešky MHD, trafostanice elektrární, ale aj cykloprístrešky a pod.) Takéto stavby sú úplne štandardné – nadchody, cykloprístrešky kotvené na pochôdzne a zelené strechy garáži, tieniace plachty... Zmena definície nehnuteľnosti umožní následnú zmenu definície stavby v súlade s požiadavkami praxe. Obdobná úprava existuje napr. v Rakúsku, alebo v ČŔ kde existuje možnosť stavby na stavbe.

Navrhujeme upraviť v novom Občianskom zákonníku aj problematiku „stavby na stavbe“ vhodnou úpravou definície pojmu „nehnuteľné veci“, kde nebude jedinou podmienkou, aby „stavba“ bola spojená so zemou pevným základom. Postačiť by malo aj pevne spojenie s inou stavbou Odôvodnenie: V developerskej praxi sa stáva, že sa najskôr vybuduje stavba podzemnej garáže a na nej sa postupne budujú bytové domy. Na katastri je však problém ich zapísať ako samostatné stavby vzhľadom na to, že nie sú spojené so zemou. Momentálne neevidujeme žiadne dostupné riešenie tohto problému a určite by bolo vítané, keby sa zákonodarca pri príležitosti novej kodifikácie s touto otázkou jasne vysporiadal. Inšpiráciou môže byť (medzičasom zrušený) zákon o výstavbe (č. 201/2022 Z. z.), ktorý v § 2 ods. 1 definoval stavbu a v § 2 ods. 6 definoval budovu, pri oboch nebolo nevyhnutné, aby bola stavba spojená so zemou pevným základom. Citujeme: § 2 ods. 1 zákona o výstavbe: Stavba je stavebné dielo zhotovené stavebnými prácami, s vymedzenou účelovou funkciou, ktoré je umiestnené na pozemku, trvalej konštrukcii alebo inej stavbe, ktorá je samostatne užívania schopná, bez ohľadu na spôsob osadenia alebo upevnenia a na druh použitého materiálu. Stavbu môže tvoriť viac stavebných objektov. Súčasťou samostatne stojacej stavby sú súvisiace podzemné priestory, nadzemné konštrukcie, prípojky a technické, technologické a prevádzkové vybavenie, bez ktorých by stavba nebola kompletná a spôsobilá prevádzky. § 2 ods. 6 zákona o výstavbe: Budovou je stavba, ktorá je priestorovo sústredenou zastrešenou stavebnou konštrukciou spojenou so zemou pevným základom, alebo pevne spojená s inou stavbou, ktorá je určená a stavebnotechnicky vhodná na ochranu ľudí, zvierat alebo vecí. Poukazujeme na problémy, ktorá aktuálna definícia stavby, ktorú zákonodarca navrhuje aj pri rekodifikácii ponechať, spôsobuje: - nerealizovateľnosť projektov podzemných, či prízemných staníc hromadnej dopravy, ak by nad týmito mali byť stavby (príklad stanica Nivy, budúce stanice nosných systémov...), komplikácia realizácie podmieňujúcich investícií (s akou nehnuteľnosťou súvisia) a pod. - V bytových objektoch sa na náklady garáže skladali aj ľudia, ktorí nemajú parkovacie miesta. - Znemožnené oddeľovanie podzemných garáží od bytových domov a administratívnych budov, čo extrémne komplikuje výstavbu polyfunkčných komplexov ako ich poznáme (typy ako Eurovea, Aupark, ktoré sú tvorené administratívnymi budovami a samostatnými obchodnými centrami). - Ak by mala mať každá nadzemná stavba vlastnú garáž ako súčasť stavby, spôsobilo by to neúmerné obmedzenie dopravy = násobne viac výjazdov a vjazdov, a teda aj viac spevnených plôch a menej zelene. - Jeden z najzásadnejších problémov je (pri aktuálne platnej stavebnej legislatíve), že sa v zmiešaných funkciách stávajú bytové domy súčasťou polyfunkčnej budovy, s tým sú spojené komplikácie s oddeľovaním prevádzky bytovej budovy od polyfunkčnej či administratívnej budovy a rast nákladov na bývanie, nakoľko vlastníci bytov sa podieľajú aj na prevádzke spoločných častí s administratívnymi časťami. - Aktuálne nie je možné na existujúcich (aj inžinierskych) stavbách umiestňovanie menších stavieb. Vyššie uvedené problémy sa týkajú nielen developerov, ale aj FO a obcí. (napr. prístrešky MHD, trafostanice elektrární, ale aj cykloprístrešky a pod.) Takéto stavby sú úplne štandardné – nadchody, cykloprístrešky kotvené na pochôdzne a zelené strechy garáži, tieniace plachty.

Navrhujeme nahradiť slová „stavby spojené so zemou pevným základom“ slovami „budovy s výnimkou dočasných stavieb“. Odôvodnenie: Dlhodobo sa kritizuje oddelenie stavby od pozemku a vyskytujú nejasnosti ohľadne toho, čo sa považuje za nehnuteľnosť u rôznych typov stavieb. Námietky ohľadne problémov s financovaním developerských projektov alebo nesúhlas NDS so zásadou superficies solo cedit nie sú namieste z dôvodu, že kataster eviduje len časť stavieb, ktoré sú nehnuteľnosťami podľa OZ, takže neeviduje všetky stavby a vzniká v rámci registra Úradu pre územné plánovanie a výstavbu aj register stavieb, kde budú všetky budúce stavby evidované, čím sa pre všetkých zúčastnených budú dať stavby aj s technickými špecifikáciami preukázať. V prípade potreby tam môžu byť evidované následne nielen nové, ale aj staré stavby, ak na tom bude politický záujem. Nič tak nebráni tomu, aby sme sa pokúsili aspoň čiastočne na riešenie, ktoré je v EÚ bežnejšie ako zásada oddelenia stavby od pozemku. Okrem toho potreba spresnenia a úpravy definície prevzatej z predchádzajúceho zákona vyplýva zo skutočnosti, že nielen pevný základ, ale aj iný typ pevného spojenia napr. pilotami, v stavebnom práve zakladá definíciu stavby, pričom v súčasnosti sa mnohé bytové aj nebytové budovy nestavajú na pevných základoch, ale na inom pevnom spojení so zemou. Pre občianskoprávne vzťahy by malo byť určujúce, aby sa za samostatné nehnuteľnosti považovali len budovy a tieto sa zapisovali do KN. Čo sa týka ostatných stavieb navrhujeme, aby sa považovali za súčasť pozemku okrem stavieb, ktoré sú vo vlastníctve inej osoby ako vlastníka pozemku ( typicky inžinierske siete a cesty). Tým by sa odstránili pochybnosti o tom, ktoré stavby sa dajú považovať za samostatné veci a otázky dočasných stavieb by neboli problémom pri zápise nehnuteľností do KN, ktorý nasleduje pre zápisy občiansky zákonník. Zároveň by sa vyriešili dlhoročné diskusie a spory ohľadne rôznych stavieb, o ktorých sa ťažko rozlišuje, či sú spojené so zemou pevným základom a tvoria vec v občianskoprávnom zmysle – napr. parkoviská, spevnené plochy, pokiaľ by sa nedali zahrnúť pod charakter budovy. Budova je podľa SZ, § 3 ods. 1 definovaná ako priestorovo sústredená zastrešená stavba, ktorá je určená a stavebno-technicky vhodná na ochranu ľudí, zvierat alebo vecí. Táto pripomienka je zásadná.