§ 1905 · Správa zabezpečenia záväzku

S navrhnutou právnou úpravou zásadne nesúhlasíme a žiadame ju z návrhu zákona v celom rozsahu vypustiť. V súčasnosti platná úprava vlastníctva bytov a nebytových priestorov vychádza z § 125 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ktorý prenecháva právnu úpravu v tejto oblasti na osobitný prepis. Týmto osobitným predpisom je zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o vlastníctve bytov“), ktorý má voči Občianskemu zákonníku povahu lex specialis. Vlastnícky režim bytov a nebytových priestorov sa na rozdiel od všeobecnej úpravy vlastníctva a spoluvlastníctva v občianskom kódexe vyznačuje určitými osobitosťami. Zákon o vlastníctve bytov je jedinou právnou úpravou v Slovenskej republike, ktorá považuje byty a nebytové priestory v bytových domoch a nebytových budovách za samostatné objekty vlastníckeho práva. Zároveň osobitným spôsobom upravuje spoluvlastníctvo spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva týchto budov, ako aj spoluvlastnícke vzťahy k pozemkom, ktoré sú zastavané týmito budovami alebo sú priľahlé. Preto zákon ustanovuje využívanie individuálneho vlastníckeho práva bytu alebo nebytového priestoru jedine v spojení so spoluvlastníctvom týchto spoločných vecí. Existencia takejto úpravy sui generis má svoje dôvody, ktoré vyplývajú z technických a funkčných daností bytových a nebytových domov, ktoré sú vlastnícky rozdelené na jednotlivé byty a nebytové priestory. Obsah spoluvlastníckeho práva k spoločným častiam, spoločným zariadeniam domu, príslušenstvu a pozemku podľa zákona o vlastníctve bytov je odlišný od všeobecnej úpravy spoluvlastníckeho práva podľa platného Občianskeho zákonníka. Zákon o vlastníctve bytov v súčasnosti komplexne upravuje široké spektrum vzťahov vznikajúcich v bytových a nebytových domoch s rozdeleným vlastníctvom. Ide nielen o obsah vlastníckeho práva k bytu alebo nebytovému priestoru, ale aj o vzťahy medzi jednotlivými vlastníkmi pri správe a užívaní svojho majetku, ako aj o samotnú prevádzku, údržbu, prípadne opravy domu, vrátane akcesorických vzťahov k spoločným častiam domu, spoločným zariadeniam domu, k príslušenstvu alebo pozemku. Na území Slovenskej republiky nikdy nebola úprava vlastníctva bytov a nebytových priestorov predmetom Občianskeho zákonníka. Vždy išlo o samostatnú právnu úpravu, či už dnes v zákone o vlastníctve bytov alebo v minulosti v zákone č. 52/1966 Zb. o osobnom vlastníctve bytov v znení neskorších predpisov. Tento typ vlastníctva časti budovy a súvisiaceho spoluvlastníctva technických častí budovy, resp. pozemku, je koncipovaný ako zvláštny typ vlastníctva, ktoré je špecifické svojim rozsahom, pluralitou subjektov, pluralitou subjektívnych práv, nezrušiteľnosťou, akcesorickým právom spojeným so spoluvlastníctvom spoločných častí a zariadení domu, príslušenstva a pozemku. Predstavuje dlhoročnou praxou osvedčený, overený a vyhovujúci spôsob úpravy týchto špecifických právnych vzťahov. Byty a nebytové priestory tvoria osobitný druh nehnuteľností, ktoré sú neoddeliteľne spojené s bytovými, resp. nebytovými domami ako stavebnými celkami a s pozemkami, na ktorých sa tieto domy nachádzajú. Ich právna povaha sa zásadne odlišuje od klasických foriem vlastníctva nehnuteľností (napr. pozemkov alebo samostatných stavieb rodinných domov), pretože vlastníctvo bytu je neoddeliteľne previazané s podielovým spoluvlastníctvom spoločných častí, zariadení domu, príslušenstva a pozemku. Vychádzajúc zo špecifík tejto právnej úpravy vlastníctvo bytu a nebytového priestoru nemožno chápať ako plne individuálne vlastníctvo samostatnej veci. Každý vlastník bytu a nebytového priestoru je zároveň a) podielovým spoluvlastníkom spoločných častí, spoločných zariadení domu, príslušenstva domu a pozemku, b) spoluúčastníkom na rozhodovaní o správe spoločného majetku, c) nositeľom práv a povinností vyplývajúcich z členstva v spoločenstve vlastníkov alebo zo zmluvy o výkone správy. Ide teda o zložený právny vzťah, ktorý má majetkový, záväzkový a organizačný rozmer. Takáto viacúrovňová povaha vlastníctva vyžaduje osobitnú právnu reguláciu, ktorú všeobecná úprava vecného práva v Občianskom zákonníku nemôže v plnej miere pokryť. Z týchto dôvodov je žiaduce, aby boli vlastnícke a správcovské vzťahy k bytom a bytovým domom upravené komplexne v osobitnom predpise, ktorý zohľadňuje ich špecifiká a nadväzuje na systém správy, užívania a obnovy bytového fondu. Podľa posledného sčítania obyvateľov z roku 2021 v bytových domoch žije viac ako 50% obyvateľstva Slovenskej republiky. Vzhľadom na to, že ide o majetok, ktorý tvorí podstatnú časť bytového fondu úprava vlastníckych vzťahov a správa bytových a nebytových domov predstavuje významnú súčasť verejného záujmu. Riadne zabezpečenie prevádzky, údržby, opráv a modernizácie týchto budov má nielen súkromný, ale aj spoločenský, hospodársky a environmentálny rozmer. Vzhľadom na dlhoročné aplikačné skúsenosti v danej oblasti zastávame názor, že jedine osobitná právna úprava môže vytvoriť komplexný legislatívny rámec, ktorý prepája právne, technické a ekonomické aspekty bývania v bytových domoch. Osobitný predpis umožňuje a) jednotne upraviť vlastnícke vzťahy, správu a užívanie bytov a nebytových priestorov, ako aj spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku, teda celý rozsah práv a povinností spojených s bytovým vlastníctvom, b) zabezpečiť kompatibilitu právnej úpravy s ďalšími právnymi predpismi (stavebným zákonom, zákonom o správe bytových domov, zákonom o energetike, atď.), c) zohľadniť technické, ekonomické a spoločenské špecifiká bytového fondu, ktoré nemožno riešiť v rámci všeobecných ustanovení o vlastníctve, d) zabezpečiť právnu kontinuitu a právnu istotu vlastníkov a správcov, ktorí potrebujú jednoznačné pravidlá pre rozhodovanie, financovanie a obnovu spoločného majetku. Cieľom navrhovanej právnej úpravy je zaradiť do nového civilného kódexu právnu úpravu vlastníctva bytov a nebytových priestorov a zabezpečiť tak jednotnosť a prehľadnosť právneho systému. Presun právnej úpravy z osobitných predpisov do Občianskeho zákonníka by sa (podľa dôvodovej správy) mal uskutočniť všade tam, kde to dáva zmysel a prináša pridanú hodnotu. Sám navrhovateľ však konštatuje, že existujú oblasti, kde zostane osobitná právna úprava zachovaná a navrhuje sa len vyjasniť a zjednotiť ju s úpravou Občianskeho zákonníka. K takýmto oblastiam podľa nášho názoru jednoznačne patrí právna úprava vlastníctva bytov a nebytových priestorov. Bývanie je základnou spoločenskou hodnotou a jeho právne garantované usporiadanie má celospoločenský význam. Vlastnícke vzťahy k bytom priamo ovplyvňujú stabilitu trhu s bývaním, efektívnosť správy a údržby bytového fondu, právnu ochranu vlastníkov a nájomcov, a v konečnom dôsledku aj kvalitu životného prostredia v mestách a obciach. Absencia jednotnej a komplexnej úpravy povedie k sporom, nejasnostiam vo výklade, nejednoznačnosti a nejednotnej aplikačnej praxi a zhoršeniu vymáhateľnosti práva. Osobitný zákon preto zabezpečí väčšiu stabilitu právneho prostredia a predvídateľnosť konania všetkých účastníkov – vlastníkov, správcov, obcí, ako aj štátnych orgánov. Prepojenie vlastníckych, správcovských, technických a finančných aspektov bytového vlastníctva prispieva k stabilite a udržateľnosti bytového fondu, ochrane verejného záujmu a rozvoju kvalitného bývania. Je preto odôvodnené, aby vlastnícke vzťahy k bytom, nebytovým priestorom, a tým aj k bytovým a nebytovým domom, boli upravené osobitným zákonom ako samostatnou, systematickou a modernou právnou úpravou, ktorá reflektuje potreby vlastníkov a podporuje udržateľný rozvoj bývania v Slovenskej republike. Zabezpečenie osobitného právneho rámca je v súlade s európskymi štandardmi a prispieva k zjednoteniu právnej úpravy v oblasti bývania. Niektoré konkrétne výhrady a) Vznik bytu, resp. nebytového priestoru (§ 1906, § 1926) V porovnaní s doterajšou právnou úpravou dochádza k zásadnej systémovej zmene spočívajúcej v upustení od väzby vzniku bytu alebo nebytového priestoru na právoplatné kolaudačné rozhodnutie. Navrhovaná úprava Občianskeho zákonníka má umožniť, aby nové byty a nebytové priestory vznikali na základe jednostranného právneho úkonu – vyhlásenia vlastníka budovy alebo inej oprávnenej osoby. Takto koncipované riešenie vytvára priestor na to, aby za byt mohol byť považovaný aj priestor, ktorý nie je vopred jednoznačne určený ani technicky definovaný. Tento prístup však zásadným spôsobom oslabuje garancie právnej istoty účastníkov právnych vzťahov, keďže byt ako samostatný predmet občianskoprávnych vzťahov vstupuje aj do ďalších právnych režimov – napríklad môže byť predmetom prevodu vlastníctva, dedenia, či záložného práva. Z hľadiska ochrany práv a oprávnených záujmov dotknutých subjektov, ako aj z pohľadu právnej istoty a transparentnosti vlastníckych vzťahov, je preto žiaduce, aby základný štandard a technický stav bytu alebo nebytového priestoru bol potvrdený rozhodnutím príslušného správneho orgánu. Takéto rozhodnutie plní nielen evidenčnú, ale aj garančnú funkciu a zaisťuje, že predmet vlastníctva spĺňa zákonom ustanovené materiálne a technické požiadavky. b) Neexistencia spoločných zariadení (§ 1911) Návrhom sa vypúšťa definícia pojmu „spoločné zariadenia domu“ bez toho, aby bol tento pojem nahradený iným, obsahovo ekvivalentným ustanovením. Takýto prístup vyvoláva aplikačné nejasnosti, keďže spoločné zariadenia predstavujú technicky aj funkčne osobitnú kategóriu prvkov bytového, resp. nebytového domu, ktoré majú zásadný význam pre jeho prevádzku a užívanie. Ide najmä o zariadenia zabezpečujúce základné technické a prevádzkové funkcie domu (napr. rozvody vody, plynu, elektriny, tepla, kanalizáciu, výťahy, spoločné antény, vzduchotechnika). Ich existencia je neoddeliteľne spojená so samotnou funkčnosťou a obývateľnosťou domu, a preto má jednoznačné vymedzenie tohto pojmu význam nielen z hľadiska právnej istoty vlastníkov, ale aj pre výkon správy a rozdelenie povinností pri údržbe a financovaní. Subsumovanie spoločných zariadení pod širší pojem „spoločné časti domu“ je právne aj technicky nedostatočné, pretože tieto zariadenia majú odlišnú povahu, režim údržby a často aj osobitné pravidlá prevádzky. Ich vymedzenie v osobitnom zákone prispieva k právnej jednoznačnosti, transparentnosti správy bytových domov a k predchádzaniu sporom medzi vlastníkmi. Napriek zámeru zákonodarcu vypustiť pojem „spoločné zariadenia domu“ z navrhovanej právnej úpravy, tento pojem naďalej zostáva použitý v iných ustanoveniach návrhu Občianskeho zákonníka. Konkrétne sa s sním pracuje v časti upravujúcej „zmluvu o výstavbe, vstavbe alebo nadstavbe domu“ (§ 1484). Takto koncipovaná právna úprava pôsobí nekonzistentne a vyvoláva systémové i výkladové nejasnosti. c) Zmena veľkosti spoluvlastníckych podielov (§ 1920) Podľa navrhovanej právnej úpravy sa pripúšťa, aby veľkosť spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach domu bola určená s prihliadnutím na povahu, rozmery a umiestnenie jednotlivého bytu alebo nebytového priestoru. Zároveň sa umožňuje revízia tohto stavu v prípade, ak dôjde k podstatnej zmene okolností, ktoré boli rozhodujúce pre pôvodné určenie výšky spoluvlastníckych podielov. Takto formulované ustanovenie môže v aplikačnej praxi viesť k vzniku veľkého množstva sporov a k právnej neistote. Navrhovaná úprava totiž neustanovuje jednoznačný procesný a vecný rámec, podľa ktorého by sa zmena veľkosti spoluvlastníckych podielov uskutočňovala. Nie je zrejmé, kto je oprávnený iniciovať takúto zmenu, akým spôsobom sa má posúdiť existencia „podstatnej zmeny okolností“, ani aký orgán má o tejto otázke rozhodovať. Absencia presne definovaného postupu môže viesť k sporom medzi vlastníkmi, k narušeniu stability vlastníckych vzťahov a k ohrozeniu právnej istoty, ktorá je základným predpokladom riadneho výkonu spoluvlastníckych práv. d) Rozhodovanie spoluvlastníkov (§ 1936) Podľa platnej právnej úpravy zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov má každý vlastník bytu alebo nebytového priestoru pri rozhodovaní jeden hlas, pričom zákon zároveň ustanovuje rozdielne kvórum pre prijatie rozhodnutí podľa povahy jednotlivých otázok. Týmto spôsobom sa zabezpečuje rovnosť vlastníkov pri výkone ich práv a zároveň sa vytvára mechanizmus na prijímanie rozhodnutí väčšinou, ktorý zohľadňuje význam a dopad jednotlivých rozhodnutí. V navrhovanej právnej úprave Občianskeho zákonníka sa napriek deklarovanému cieľu zjednotiť pravidlá spoluvlastníckych vzťahov nezavádza jednotný princíp väčšinového rozhodovania spoluvlastníkov. Rozhodovanie vlastníkov bytov a nebytových priestorov v rámci bytových a nebytových domov sa aj naďalej nebude riadiť jednotným princípom majority, čím dochádza k zachovaniu osobitného režimu, ktorý sa odlišuje od všeobecnej úpravy spoluvlastníctva. Tento odlišný prístup sa však neuplatňuje pri rozhodovaní o správe pozemku v pridruženom spoluvlastníctve, kde sa princíp väčšinového rozhodovania uplatňuje. Výsledkom je vznik nesúrodosti medzi právnym režimom správy domu a správy pridruženého pozemku, čo môže v aplikačnej praxi viesť k interpretačným nejasnostiam a komplikáciám pri spoločnom rozhodovaní vlastníkov. Navrhovaná právna úprava vykazuje znaky nekonzistentnosti a nedostatočnej vnútornej súdržnosti. Jednotlivé ustanovenia nie sú vzájomne koherentné a v niektorých prípadoch si dokonca odporujú. Zámerom zákonodarcu bolo dosiahnuť systémové zjednotenie a zvýšenie prehľadnosti právnej úpravy; napriek tomu však návrh vyvoláva množstvo aplikačných otázok a pôsobí nejednoznačne až chaoticky. Zavedenie nových právnych inštitútov, ako aj ich nejednotná interpretácia, vytvoria stav právnej neistoty, čo skomplikuje praktický výkon práv a povinností dotknutých subjektov. Tento problém nadobúda osobitnú závažnosť práve v oblasti právnych vzťahov, v ktorých sa uplatňuje pluralita subjektov vlastníckych práv. V takýchto prípadoch je dosiahnutie konsenzu medzi jednotlivými vlastníkmi vo veciach spoločného záujmu obzvlášť náročné. Vzhľadom na zvýšené riziko presadzovania individuálnych názorov a rozdielnych výkladov je nevyhnutné zabezpečiť jednoznačný, stabilný a predvídateľný právny rámec. Nastavenie jasných a zrozumiteľných pravidiel je kľúčové pri zamedzení ich spochybňovania a rozdielnych interpretácií. Právne nejasnosti a rozpory v aplikačnej praxi môžu viesť k neochote vlastníkov podieľať sa na správe spoločného majetku, čím je ohrozená samotná funkčnosť systému správy bytového fondu. Takýto stav môže mať závažné a dlhodobé dôsledky. Okrem toho, absencia právnej istoty a zrozumiteľnosti môže viesť k zvýšenému počtu súdnych sporov, čo bude mať za následok neprimerané zaťaženie súdneho systému. Aj najmenšie zmeny právnej úpravy týkajúcej sa vlastníctva bytov a nebytových priestorov sú verejnosťou vnímané mimoriadne citlivo. Táto citlivosť pramení zo skutočnosti, že bytové domy predstavujú dominantnú formu bývania na území Slovenskej republiky, pričom v nich žije významný počet obyvateľstva. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov preto nemožno chápať len ako technickú normu upravujúcu otázky správy nehnuteľností, ale ako právny predpis s výrazným sociálnym a spoločenským dosahom. Akékoľvek legislatívne zásahy do tohto systému majú potenciál priamo ovplyvniť každodenný život veľkého počtu fyzických osôb, vzťahy medzi vlastníkmi a správcami, ako aj celkové fungovanie systému správy bytového fondu. Z tohto dôvodu je nevyhnutné, aby každá zmena v tejto oblasti bola pripravovaná s maximálnym dôrazom na právnu istotu, predvídateľnosť a vnútornú konzistentnosť právnej úpravy. Zmeny by mali byť podložené dôkladnou odbornou analýzou, širokou odbornou a verejnou diskusiou a jasne formulovaným cieľom, ktorý je v súlade s princípmi efektívnej správy a ochrany vlastníckych práv. Zaradenie právnej úpravy vlastníctva bytov a nebytových priestorov, vrátane s tým súvisiacich právnych vzťahov, do Občianskeho zákonníka nepovažujeme vzhľadom na uvedené argumenty a špecifiká tejto oblasti za žiaduce a systémovo vhodné. Právna úprava vlastníctva bytov predstavuje osobitný systém, ktorý reflektuje komplexnosť spoluvlastníckych vzťahov, mechanizmy správy spoločných častí a zariadení, ako aj osobitné práva a povinnosti vyplývajúce z tohto druhu vlastníctva. Tieto vzťahy sa svojou povahou a rozsahom odlišujú od klasických občianskoprávnych inštitútov a vyžadujú si samostatnú špeciálnu právnu úpravu, ktorá umožňuje pružnejšie reagovať na osobitosti správy bytového fondu a potreby praxe. Integrácia tejto problematiky do všeobecného kódexu by mohla viesť k zníženiu prehľadnosti právnej úpravy, k oslabeniu špecializovaných mechanizmov ochrany práv vlastníkov a k zvýšeniu interpretačných problémov v aplikačnej praxi.