§ 1842 · Neznámy dedič alebo neznámy pobyt dediča

93. Pripomienka - § 1842 ods. 3, § 1845 ods. 2, § 1847 ods. 1 a 3, § 1848 ods. 1, § 1851 ods. 1, § 1852, § 1853 a § 1854 ods. 3 Zásadná pripomienka – sme toho názoru, že výkon záložného práva v súčasnej podobe by nemal byť inštitútom súkromnej exekúcie (vrátane dobrovoľnej dražby). Výkon záložného práva spôsobom určeným v zmluve predstavuje nikým nekontrolovateľný postup záložného veriteľa, ktorý celkom ľahko môže porušiť a prekročiť parametre dané zmluvou ako aj výkonom uspokojovať nároky, ktoré by nikdy neprešli súdnym prieskumom. Záložný dlžník tak vždy prichádza o značnú časť svojho majetku. Najčastejším spôsobom určeným v zmluve je priamy predaj, kedy sa záloh predáva výrazne pod cenu. Záložný dlžník nemá žiadny vplyv na výšku predajnej ceny ani príslušenstva pohľadávky a vypočítaniu rôznych zmluvných pokút a sankcií. Nepoctiví podnikatelia vedia ako sa vyhnúť akémukoľvek postihu alebo reparácie. Práva záložného dlžníka zostávajú iluzórne. Predaj na dobrovoľnej dražbe – vôbec sa nejedná o dobrovoľnú dražbu, ale o nástroj na dosahovanie neúmerného zisku. Nie je žiadnou výnimkou, že dražobné spoločnosti sú majetkovo alebo personálne prepojené so záložnými veriteľmi. Nie je neobvyklé ani úzka spolupráca správcov bytov a dražobných spoločností. Cestou dosahovania zisku je zabezpečenie nízkej východiskovej ceny – zvyčajne polovičnej oproti trhovej a opakovaný predaj je ešte za nižšiu cenu. Kupujúcim je spriaznená osoba, cez ktorú sa potom nehnuteľnosť predáva za trhovú cenu. Predaj zálohu v exekúcii – do dnešného dňa – teda za vyše dvadsať rokov, táto úprava v Exekučnom poriadku absentuje. Výkon záložného práva nemá na strane dlžníka upravené žiadne brzdy a protiváhy, ktoré by tento inštitútom súkromnej exekúcie korigovali v prospech rovnováhy vzájomných práv a povinností. Jedine predaj zálohu v exekúcii (spôsobom určeným v zmluve alebo na dražbe) zabezpečí dlžníkovi istotu, že jeho práva a majetok bude chránený pred nepoctivými osobami. Preto sa navrhuje, aby výkon záložného práva bol možný len prostredníctvom exekúcie. V nových exekúciách sa poverenie na vykonanie exekúcie vydáva maximálne do jedného týždňa. Povinný má možnosť sa brániť návrhom na zastavenie exekúcie, kedy exekučný súd rovnako promptne zabezpečuje súdnu ochranu. Na strane druhej, v prípade výkonu záložného práva mimo exekúcie – tak ako doteraz – sa dlžník môže brániť napr. určovacou žalobou a návrhom na nariadenie na neodkladné opatrenie, kedy sa spor môže tiahnuť roky. Teda navrhovaný postup výkonu záložného práva výlučne len v exekúcii prináša výhody rovnako aj záložnému veriteľovi. Rozvrh výťažku bude uskutočnený podľa zásady priority, teda podľa času vzniku záložného práva bez ohľadu ktorý záložný veriteľ inicioval začatie exekučného konania. Pre nesplatné pohľadávky bude tiež rozvrhnutá podstata a uložená v depozite exekútora. Predaný záloh sa prevádza bez záložných práv. Pri pluralite záložných veriteľov sa navrhuje rozšíriť oznamovaciu povinnosť na všetkých záložných veriteľov. Aj tí, ktorí sú v poradí za vykonávajúcim záložným veriteľom majú mať právo vedieť v akom právnom režime sa nachádza záloh. V tejto súvislosti je potrebné novelizovať Exekučný poriadok o exekúciu výkonu záložného práva. Preto sa navrhuje nasledovné : V § 1842 ods. 3 znie : „(3) V rámci výkonu záložného práva sa záložný veriteľ môže uspokojiť v exekúcii spôsobom určeným v zmluve alebo predajom zálohu na dražbe v exekúcii, ak tento zákon alebo osobitný predpis neustanovuje inak.“. V § 1845 ods. 2 znie : „(2) V písomnom oznámení o začatí výkonu záložného práva záložný veriteľ uvedie výšku nesplatenej zabezpečenej pohľadávky, vyzve dlžníka na jej splnenie do 30 dní od doručenia oznámenia, inak začne výkon záložného práva v exekúcii a uvedie spôsob určený v zmluve, akým sa uspokojí alebo predaj zálohu na dražbe v exekúcii. V oznámení tiež uvedie náklady výkonu.“. V § 1845 sa za ods. 3 vkladá ods. 4, ktorý znie : „(4) Ak dlžník nesplní zabezpečenú pohľadávku ani v dodatočnej lehote podľa odseku 3, záložný veriteľ môže podať návrh na vykonanie exekúcie.“. V § 1847 ods. 1 a 3 sa za slovo „záloh“ vkladajú slová „v exekúcii“. V § 1848 ods. 1 sa slovo „zmeniť“ vkladajú slová „v exekúcii“ a slová „alebo domáhať sa uspokojenia predajom zálohu podľa osobitných predpisov“ sa vypúšťajú. V § 1851 ods. 1, § 1852, § 1853 a § 1854 ods. 3 sa slová „záložný veriteľ“ nahrádzajú slovami „súdny exekútor“. Za § 1853 sa vkladá nový § 1854, ktorý vrátane názvu paragrafu znie : „§ 1854 Nezaťažený predaj zálohu Pri výkone záložného práva záložným veriteľom sa záloh prevádza nezaťažený záložnými právami ostatných záložných veriteľov.“. Ostatné paragrafy sa prečíslujú. V § 1854 ods. 1 sa vypúšťa čiarka a slová „ktorí sú v poradí rozhodujúcom na uspokojenie záložných práv pred záložným veriteľom vykonávajúcim záložné právo“. V § 1854 ods. 2 znie : „(2) V písomnom oznámení o začatí výkonu záložného práva záložný veriteľ uvedie deň, do ktorého ak nebude splnená jeho zabezpečená pohľadávka, začne výkon záložného práva v exekúcii a uvedie spôsob určený v zmluve, akým sa uspokojí alebo predaj zálohu na dražbe v exekúcii.“. Vypúšťa sa § 1855 až § 1859. Ostatné paragrafy sa prečíslujú. V § 1860 sa vypúšťajú slová „podľa § 1858“. Za § 1861 sa vkladá nový § 1862, ktorý vrátane názvu paragrafu znie : „§ 1862 Rozvrh výťažku Súdny exekútor v exekúcii spôsobom určeným v zmluve alebo predajom zálohu na dražbe v exekúcii uspokojuje zabezpečené pohľadávky záložným právom podľa poradia rozhodujúceho pre ich uspokojenie. Nesplatné pohľadávky uloží do exekútorskej úschovy.“. Ostatné paragrafy sa prečíslujú. V § 1848 a § 1869 sa v texte prečíslujú ustanovenia paragrafov.

Navrhujeme pred slovo „pohľadávky“ vložiť slovo „splatné“. Odôvodnenie: Podľa § 1842 sa záložný veriteľ môže uspokojiť zo zálohu, len ak jeho pohľadávka zabezpečená záložným právom nie je riadne a včas splnená. Zároveň nie je jasné, ako a kedy sa zabezpečené pohľadávky ostatných veriteľov majú uspokojiť z výťažku zloženého do notárskej úschovy. Komentáre k súčasnému OZ uvádzajú, že "[s]umu pripadajúcu na pohľadávku, ktorá ešte nie je splatná, notár zadrží. Osud zadržanej sumy závisí od toho, či záložný veriteľ po splatnosti pohľadávky uplatní právo na jej uspokojenie z výťažku. V takom prípade notár vyplatí zadržanú sumu záložnému veriteľovi. Ak záložný veriteľ uspokojenie z výťažku neuplatní (napr. preto, že zabezpečenú pohľadávku splnil riadne a včas dlžník), zadržaná suma sa uvoľní pre v poradí ďalšieho záložného veriteľa alebo pre záložcu." Z uvedeného vyplýva, že notár bude čakať na moment splatnosti zabezpečenej pohľadávky záložného veriteľa v poradí nasledujúcom po prednostnom veriteľovi a na to, či si tento veriteľ nárok na uspokojenie vôbec uplatní. Výplata preplatku z výťažku záložcovi podľa § 1857 tak môže byť pomerne dlho zadržiavaná. Alternatívne, výplata výťažku zloženého do notárskej úschovy by mohla byť uskutočnená len tým záložným veriteľom, ktorých zabezpečená pohľadávka bola v čase zloženia výťažku splatná. Po uspokojení týchto záložných veriteľov, alebo ak takých niet, preplatok z výťažku by mal byť vydaný záložcovi podľa § 1857. Táto pripomienka je zásadná.

Dovoľujeme si navrhnúť pridať novú úpravu v téme ťarchy zriaďované/vznikajúce po registrácii záložného práva, ktoré reálne sťažujú alebo úplne vylučujú v praxi úspešné vykonanie záložného práva, ako sú napr. vecné bremená doživotného bývania, 50-ročné nájmy a pod. Nový § OZ v oddiele, ktorý sa vzťahuje k výkonu záložného práva (§ 1842 a nasl.) v nasledovnom znení: „Zánik predkupného práva, vecného bremena, nájomného a iného právneho vzťahu v dôsledku výkonu záložného práva (1) Práva osôb vyplývajúce z vecných bremien, nájomných vzťahov alebo iných právnych vzťahov oprávňujúcich na užívanie a viaznucich na predmete výkonu záložného práva nie sú dotknuté prechodom vlastníckeho práva k predmetu záložného práva jeho výkonom, pokiaľ ďalej v tomto zákone alebo v osobitnom zákone nie je ustanovené inak. (2) Predkupné právo viaznuce na predmete výkonu záložného práva jeho vykonaním zanikne; to neplatí v prípade predkupného práva dohodnutého ako vecné právo. (3) Právo zo služobnosti spočívajúce v užívaní nehnuteľnej veci, ktoré vzniklo inak ako na základe zákona, nezaniká výkonom záložného práva len v prípade, ak vzniklo pred vznikom záložného práva, ktoré sa vykonáva. Osoba, ktorá nadobúda predmet záložného práva na základe výkonu záložného práva, môže počas výkonu záložného práva alebo bez zbytočného odkladu po jeho výkone vyhlásiť, že súhlasí so zachovaním služobnosti, ktorá inak výkonom záložného práva zaniká. (4) Právo z nájomného vzťahu alebo z iného zmluvného právneho vzťahu oprávňujúceho užívanie nehnuteľného predmetu záložného práva, ktoré sa vykonáva, nezaniká výkonom záložného práva. Ak takéto právo vzniklo po vzniku záložného práva bez súhlasu záložného veriteľa, ktoré sa vykonalo, nový vlastník nehnuteľnosti má právo dať výpoveď z nájmu alebo z iného zmluvného právneho vzťahu oprávňujúceho užívanie takejto nehnuteľnosti, a to najneskôr do troch mesiacov odo dňa, ako sa dozvedel, že nehnuteľnosť je prenajatá a kto je jej nájomník alebo užívateľ; to neplatí pre nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru nadobudnutého výkonom záložného práva podľa § 1952. Právo nového vlastníka ako prenajímateľa podľa § 1102 tým nie je dotknuté.“ Odôvodnenie: Jedno riešenie spočíva v tom, že by tieto ťarchy výkonom ZP (prednostného, resp. skoršieho) zanikli a vzťahy medzi zriaďovateľom ťarchy (napr. nájmu) a beneficientom z ťarchy by si vyriešili medzi sebou, napríklad odškodnením apod. ak škoda či ujma vznikla. Pri bežných nájmoch ešte osobitné riešenie - možnosť ukončenia, ak to po výkone ZP nový majiteľ bude chcieť ukončiť. Napr. v biznis budovách, kde sú nájomcovia s predajňami a platia, nie je veľmi dôvod pre nového majiteľa znova ich prezmluvňovať, lebo im zanikol výkonom ZP nájomný vzťah. Na druhej strane je dobré, aby túto možnosť ukončiť nájomný vzťah bez náročného procesu nový majiteľ mal. Riešenie cez registrovateľný inštitút obmedzenia prevodu/založenia, ktorý poznajú v českom NOZ (registrovaný inštitút tzv. negative pledge), nie je praktické a dostatočné na vyriešenie popísaného problému. Ak by sa takýto inštitút po českom NOZ doplnil, uvítali by sme, avšak pomohol by len v prípade väčších korporátnych financovaní, kedy sa aj využíva v českej praxi. Veľká časť problému je práve pri retailovom financovaní (úvery na bývanie pre fyzické osoby), kedy sa vecné bremená a nájmy zneužívajú voči záložným veriteľom pri financovaní. Pri retailovom financovaní fyzických osôb nie je trhovo predstaviteľný variant, že súčasťou zabezpečovacieho balíka by bolo aj registrované negative pledge (aké majú v ČR). V ČR sa to takto tiež nevyužíva. Inštitút registrovaného negative pledge (podľa vzoru českého NOZ) je výborný, avšak využiteľný len pre časť štruktúrovaného korporátneho financovania pri špecifickej potrebe takéhoto zabezpečenia. Táto pripomienka je zásadná.