§ 1689 · Prechod práva užívať garážové stojisko

K § 1689 ods. 2 (Zmluvné nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci) K ustanoveniu upravujúcemu nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam na základe zmluvy navrhujeme doplniť mechanizmus, ktorý jednoznačne určí, či ide o nehnuteľnosť podliehajúcu evidencii v katastri nehnuteľností alebo nie. Odôvodnenie: Navrhovaná úprava ustanovuje, že ak sa prevádza nehnuteľná vec evidovaná v katastri nehnuteľností, vlastnícke právo sa nadobúda zápisom do katastra, a ak ide o nehnuteľnú vec neevidovanú v katastri, vlastnícke právo sa nadobúda účinnosťou zmluvy. Takto všeobecne koncipované pravidlo však môže v aplikačnej praxi spôsobovať nejasnosti, pretože neurčuje orgán alebo postup, na základe ktorého sa autoritatívne rozhoduje o tom, či konkrétna nehnuteľnosť podlieha evidencii v katastri nehnuteľností alebo nie. Ponechanie tejto otázky len na vôli účastníkov zmluvy môže viesť k obchádzaniu zákonom ustanoveného režimu evidencie nehnuteľností, a tým aj k ohrozeniu právnej istoty. Zároveň poukazujeme na to, že pri prevode nehnuteľností neevidovaných v katastri sa podľa návrhu zákona nevyžaduje ani úradné osvedčenie podpisov zmluvných strán, čo môže znižovať mieru právnej bezpečnosti a otvárať priestor pre spory o platnosť alebo existenciu právneho úkonu. Z uvedených dôvodov navrhujeme, aby návrh zákona: 1. výslovne určil orgán alebo procesný postup, ktorý bude rozhodovať o tom, či konkrétna nehnuteľnosť je alebo nie je predmetom evidencie v katastri nehnuteľností, 2. prepracoval predmetné ustanovenie tak, aby bola v aplikačnej praxi vylúčená nejednoznačnosť a nedochádzalo k obchádzaniu právneho režimu evidencie nehnuteľností v katastri nehnuteľností. Táto pripomienka je zásadná.

Navrhujeme doplniť druhú vetu, ktorá znie „Zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci, ktorá je predmetom evidencie v katastri nehnuteľností musí mať formu notárskej zápisnice alebo musí byť autorizovaná advokátom.“ Odôvodnenie: V praxi sa stretávame s tým, že zmluvy o prevode nehnuteľností sú vypracované laikmi a z právneho hľadiska neobstoja. Kataster často preruší konanie, dokonca ho nakoniec aj zastaví. V množstve prípadov ide o zmluvy s geometrickým plánom, alebo o prevody majetku obce. Častým problémom býva aj nesprávne alebo neúplné ustanovenie o kúpnej cene a spôsobe jej zaplatenia. Stáva sa, že predávajúci nie je dostatočne chránený, aby mu bola vyplatená kúpna cena (zmluva sa zavkladuje a predávajúci sa môže roky domáhať vyplatenia kúpnej ceny súdnou cestou).