§ 1443 · Obsah vlastníckeho práva

I. Rozdrobenosť právnej úpravy spotrebiteľských práv Spotrebiteľské práva sú upravené vo viacerých, navzájom nesúvisiacich častiach: 1. definícia obchodníka a spotrebiteľa v § 5 a 6 2. Výklad právnych úkonov v § 82 a 83 3. Dohoda o premlčacej dobe v § 146 4. premlčanie nároku z porušenia práv spotrebiteľa v §165 5. prevod zmluvy rubopisom § 512 6. splatnosť peňažných dlhov v § 603 7. úrok z omeškania, právo na zmluvnú sankciu a paušálna náhrada nákladov v § 670, 672 a 673 8. Potvrdenie o zmluve v § 713 9. Gro ustanovení – spotrebiteľská zmluva v § 760 -775 10. Osobitné ustanovenia o výnimkách z neprijateľných podmienok v § 775 11. Nekalá súťaž v § 861 12. Klamanie spotrebiteľa v § 864 13. Nátlak v § 867 14. Spotrebiteľská kúpna a kúpna zmluva v § 950 – 980 15. Ubytovanie spotrebiteľa v § 1149 16. Úver pre spotrebiteľa v § 1777 - 1778 17. Digitálny obsah v § 1221-1244 18. Stret záujmov v § 1265 19. Forma zmluvy § 1443 20. Okrem toho sa na spotrebiteľa vzťahujú aj všeobecné ustanovenia (doručovanie, právne úkony a pod...) obsiahnuté v častiach OZ, ktoré nesúvisia výhradne s úpravou spotrebiteľských práv Pretože návrh je vo vzťahu k úprave spotrebiteľských práv extrémne rozdrobený, nie je logické predpokladať, že priemerný spotrebiteľ (ale aj dodávateľ) bez právneho vzdelania bude spôsobilý dôkladnej orientácie vo všetkých ustanoveniach, ktoré sa na spotrebiteľský vzťah vzťahujú a uplatňujú. Riešenie: Buď nahradiť ucelenou úpravou spotrebiteľských práv v návrhu zákona (v rámci jedinej časti), alebo upustiť od zámeru zahrnúť úpravu spotrebiteľských práv do Občianskeho zákonníka a ponechať ho v aktuálnej štruktúre osobitných zákonov, ktoré sú pre spotrebiteľa prehľadné a pochopiteľné, s ich novelizáciou v rozsahu, v ktorom sa spotrebiteľské práva upravujú v návrhu OZ. II. Porovnanie s osobitnými zákonmi 1. Zákon o ochrane spotrebiteľa (ZOS) Duplicity ZOS už upravuje: nekalé obchodné praktiky, informačné povinnosti, reklamácie, nečitateľnosť podmienok, osobitné vyhlásenia predávajúcich. Nový kódex duplikuje veľkú časť textu ZOS. Konflikty ZOS používa správne sankcie; NOZ používa súkromnoprávne následky (neplatnosti, zániky povinností). Nie je pomenovaný vzťah týchto sankcií a ich vzájomná previazanosť 2. Zákon o spotrebiteľských úveroch Konfliktné body: § 771–775 upravuje stratu výhody splátok, odstúpenia a jednostranné zmeny podmienok. Zákon o spotrebiteľských úveroch má vlastné povinnosti, lehoty, informačné náležitosti. NOZ používa pojem „úver pre spotrebiteľa“ a zároveň odkazuje na osobitné zákony (§ 1177, § 1178). Výsledok: kombinácia režimov môže vytvárať kumulatívne povinnosti 3. Zákon o elektronických komunikáciách Kolízia: § 1224–1229 upravujú digitálne služby a zmeny v nich. Zákon o elektronických komunikáciách má špeciálne ustanovenia o zmluvách s operátormi, viazanosti, aktualizáciách softvéru, routeroch, zmenách služieb. Teda, na telekomunikačného operátora sa aplikuje: výlučne lex specialis (zákon o elektronických komunikáciách)? alebo kumulatívne aj kódex? 4. Zákon o energetike (elektrina, plyn) § 950 ods. 1 výslovne upravuje aj predaj plynu, vody, elektriny v spotrebiteľskej kúpe. Otvára to nejasnosť, či sa na zásobovanie energiami aplikuje režim vadného plnenia podľa NOZ. Nekompatibilita s energetickými zákonmi a obchodnými modelmi dodávateľov. III. Porovnanie so smernicami EÚ Smernica 2019/770 (digitálny obsah a služby) § 1224 umožňuje obchodníkovi vykonať zmenu digitálneho plnenia z „opodstatnených dôvodov dohodnutých v zmluve“. Smernica však vyžaduje dôvody uvedené už v zmluve, nie všeobecné formulácie. NOZ pridáva niektoré pojmy navyše („primeraná lehota“, „dostatočný predstih“), ktoré smernica nedefinuje → riziko nesúladu. IV. Analýza ustanovení a inštitútov Premlčanie V predloženej časti NOZ sa premlčanie dotýka aj: práv zo zodpovednosti za vady, práv zo spotrebiteľskej záruky. Konflikty: všeobecné premlčacie lehoty nie sú upravené priamo v časti o spotrebiteľských právach. 6. Zrozumiteľnosť a aplikačné dopady Negatíva: text je pre bežného užívateľa – občana, neprávnika, zložitý a ťažkopádny, mnohé mechanizmy sú pre bežného občana príliš technické, podnikatelia budú musieť prepracovať všetky VOP, systémy reklamácií, doklady, technické postupy (teda žiadne nulové alebo minimálne dopady), dvojitá regulácia nejednoznačné pojmy odkaz na neexistujúce nariadenie vlády vo vzťahu k veľkosti písma „Opodstatnené dôvody“ pre zmenu digitálneho plnenia (§ 1224) Neurčité, vyžadujú špecifikáciu: čo je technický dôvod, čo je bezpečnostný dôvod, čo je komerčný dôvod. Smernica vyžaduje, aby dôvody boli špecificky uvedené v zmluve. „Neprimerané náklady“ (§ 1237 ods. 2, § 1238) Bez kritérií, ktoré náklady sú primerané a ktoré nie, v závislosti od hodnoty plnenia, druhu vady, nákladov na opravu a pod. „Zanedbateľný vplyv“ pri zmene digitálneho plnenia (§ 1224 ods. 2) Nepomenované: aká je hranica zanedbateľnosti, kto preukazuje, či súvislosť s funkčnosťou alebo len komfortom. „Prevažná miera záujmov spotrebiteľa“ (§ 767 písm. s), v)) Ide o doslovne neuchopiteľný pojem, ktorý ponúka potenciál pre extrémne široký výklad. „vystupuje ako obchodník“ (§ 6 ods. 2): neuchopiteľný pojem, bez definície Kolízia: Zákon o ochrane spotrebiteľa vs. OZ Problematické oblasti: nekalé obchodné praktiky, agresívne a klamlivé konanie, forma zmluvy, reklamácie (ZoS má vlastné kompletné ustanovenia). Pri dvoch režimoch vzniká právna neistota: ZoS = správny delikt (pokuta), OZ = súkromnoprávna sankcia (neplatnosť, zánik povinností). Dvojmesačná preklúzia (§ 964) Problémy: neprimeraný zásah do práv spotrebiteľa, nie je vyžadované EÚ právom. Návrh: preklúziu odstrániť, zaviesť premlčanie ako v smernici: práva sa uplatňujú do 2 rokov od dodania bez oznamovacej povinnosti. Spotrebiteľa sa priamo dotýkajú aj úvodné ustanovenia OZ, ktoré sú deklaráciami bez jasného obsahu, a ich hodnotenie závisí od úvahy posudzujúceho (Princíp domnienky rozumových schopností, Princíp primeranej obozretnosti, „právne relevantné sľuby“, náležitá starostlivosť a pod.). Zákon vo vzťahu k dobrým mravom nepreberá ustálenú judikatórnu definíciu, hoci by to bolo namieste. Interpretačné pravidlo založené na „trvalom zreteli na hodnotách, ktoré sú (nimi) chránené“, je filozofickým pojmom bez konkrétneho obsahu. V. ROZPOR S LEGISLATÍVNYMI PRAVIDLAMI Rozpor s požiadavkou normatívnej jednoznačnosti množstvo neurčitých pojmov, absencia definícií kľúčových konceptov. Rozpor s požiadavkou systematickosti duplicita reklamačnej úpravy, paralelná regulácia nekalých praktík, rozdrobenosť právnej úpravy – viď úvod Rozpor s požiadavkou právnej istoty nesúlad s osobitnými predpismi spôsobuje právnu nepredvídateľnosť. Rozpor s požiadavkou zrozumiteľnosti Iné: Poukazujeme tiež na to, že a) v definícii spotrebiteľa sú opätovne zahrnuté len fyzické osoby. Zákon 182/1993 Z.z. núti spotrebiteľov združiť na účel obstarávania spoločnej veci (správa bytov, bytového domu) do Spoločenstva vlastníkov bytov. Spoločenstvo nemôže nadobúdať majetok, podnikať, vytvárať zisk a pod., a obstaráva výlučne veci vlastníkov bytov ako spotrebiteľov. Združením sa v Spoločenstve však zároveň spotrebitelia strácajú postavenie spotrebiteľa, vzhľadom na striktnú definíciu spotrebiteľa ako fyzickej osoby. Navrhujeme odstrániť túto disproporciu a diskrimináciu. Nikto nemôže byť poškodený tým, že koná podľa platného zákona... Formálne je táto interpretácia v súlade so Smernicou, ktorá však nepočíta s tým, že členský štát zákonom prikáže určitej skupine spotrebiteľov sa združiť, a tým stratia (ich členský štát pripraví o) postavenie spotrebiteľov. b) spotrebiteľ stráca ochranu, zaručenú mu doteraz § 54a OZ: Premlčané právo zo spotrebiteľskej zmluvy nemožno vymáhať a ani ho platne zabezpečiť; ustanovenie § 151j ods. 2 tým nie je dotknuté. Zmeniť obsah premlčaného práva zo spotrebiteľskej zmluvy, nahradiť ho novým právom alebo obnoviť jeho vymáhateľnosť možno len na základe právneho úkonu dlžníka, ktorý o premlčaní vedel. Naopak, podmienky premlčania, vrátane uznania (premlčaného) dlhu sa v návrhu zákona všeobecne sprísňujú v neprospech dlžníka, teda aj spotrebiteľa. c) v návrhu zákona nie je porovnateľne zahrnutý všeobecný zákaz obsiahnutý v § 54a ods. 1 OZ - „Zmluvné podmienky upravené spotrebiteľskou zmluvou sa nemôžu odchýliť od tohto zákona v neprospech spotrebiteľa. Spotrebiteľ sa najmä nemôže vopred vzdať svojich práv, ktoré mu tento zákon alebo osobitné predpisy na ochranu spotrebiteľa priznávajú, alebo si inak zhoršiť svoje zmluvné postavenie.“ Návrh OZ počíta len s parciálnym zákazom (zabezpečenie, záložné právo, premlčacia lehota, zmluvná pokuta), nie so zákazom generálnym. d) § 768 počíta s povinnosťou obchodníka zdržať sa aplikovania neprijateľnej podmienky v spotrebiteľských zmluvách výhradne na základe výsledku sporu o abstraktnej kontrole v spotrebiteľských veciach. Tým ustupuje a znižuje štandard doteraz zaručený ustanovením § 53a ods. 1 OZ - „Ak súd určil niektorú zmluvnú podmienku v spotrebiteľskej zmluve, ktorá sa uzatvára vo viacerých prípadoch … za neplatnú z dôvodu neprijateľnosti takejto podmienky, alebo nepriznal plnenie obchodníkovi z dôvodu takejto podmienky, obchodník je povinný zdržať sa používania takejto podmienky alebo podmienky s rovnakým významom v zmluvách so všetkými spotrebiteľmi. Obchodník má rovnakú povinnosť aj vtedy, ak mu na základe takejto podmienky súd uložil vydať spotrebiteľovi bezdôvodné obohatenie, nahradiť škodu alebo zaplatiť primerané finančné zadosťučinenie. .“, kde mal obchodník túto povinnosť nielen pri abstraktnej kontrole, ale aj pri nepriznaní nároku obchodníkovi, alebo na základe uloženia povinnosti vydať spotrebiteľovi bezdôvodné obohatenie. d) návrh nepočíta s vydaním bezdôvodného obohatenia spotrebiteľovi exaktne, ani s osobitnou lehotou podľa § 53a OZ. Návrh zákona nezodpovedá kritériám, ktoré na tvorbu právnych predpisov ustanovuje § 2 ods. 2, § 3, § 4 ods. 1, ods. 2 zákona č. 400/2015 Z.z. Ak sa na spotrebiteľskú zmluvu (priamo Smernicou) kladie nárok na jej zrozumiteľnosť, akcentovane by to malo platiť o zákone, ktorý spotrebiteľské práva upravuje.

V § 458 odporúčame, aby bolo uvedené, tak ako je v aktuálnej úprave v § 491 Občianskeho zákonníka (z. č. 40/1964 Zb.) „Na záväzky vznikajúce zo zmlúv v zákone neupravených treba použiť ustanovenia zákona, ktoré upravujú záväzky im najbližšie, pokiaľ samotná zmluva neurčuje inak. Na záväzky zo zmiešanej zmluvy treba primerane použiť ustanovenia zákona upravujúce záväzky, ktoré sa zmluvou zakladajú, pokiaľ samotná zmluva neurčuje inak.“ V štvrtej časti odporúčame zmeniť názov druhého oddielu na „Mnohostranné záväzky“. V § 470 odporúčame na konci pripojiť za slovami ,,§ 469“ slová „ods. 1“. V § 471 odporúčame za slová „ z dlžníkov“ vložiť slová „nie vlastným zavinením“. V § 472 odporúčame za slová „§ 469“ vložiť slová „ods. 1“. V § 480 odporúčame predĺžiť lehotu na jeden rok. V štvrtej časti odporúčame zmeniť názov tretieho oddielu a § 486 a § 488 spôsobom, že slovo „nedielne“ nahradí slovom „nedeliteľné“. V § 483 odporúčame vypustiť nadbytočné slovo „tie“. V § 486 odporúčame slovo „pokiaľ“ nahradiť slovom „ak“. Rovnako v § 603 ods. 8, § 788 ods. 1, § 802 ods. 2, § 881 ods. 1, § 882 ods. 2, § 907 ods. 1, § 924 ods. 1, § 1057 ods. 3, § 1095 ods. 3. V § 492 odporúčame, aby bola zachovaná písomná forma zmluvy o postúpení pohľadávky a rovnako v § 498, aby oznámenie o postúpenie malo povinnú písomnú formu. V § 494 ods. 2 odporúčame za slovo „existujúcich“ doplniť slovo „pohľadávok“. V § 501 odporúčame zmeniť poradie odsekov 2 a 3 a následne zmeniť potom aj odkaz v pôvodnom odseku 2, ktorý sa zmení na odsek 3. V § 501 ods. 3 písm. a) odporúčame na konci vypustiť slovo „alebo“. V § 514 ods. 3 odporúčame za slová „medzi nimi nie“ vložiť slovo „je“. V § 522 ods. 3 odporúčame slovo „platia“ doplniť slovo „právne“ obdobne ako je to v upravené v § 512 ods. 2. V § 524 ods. 2 odporúčame za slová „budúci záväzok“ vložiť slová „ktorý je zreteľný, jasný, špecifikovaný a určitý“. Odporúčame doplniť definíciu pojmu „obvyklá cena“ (používaná napríklad. § 527, § 680, § 691 a podobne). V § 576 druhá veta odporúčame upraviť odkaz na § 1869 ods. 7. Podľa nášho názoru je predmetný odkaz nesprávny. V § 584 sa ustanovuje plnenie prostredníctvom inej osoby a v § 585 sa ustanovuje plnenie prostredníctvom tretej osoby, avšak zo znenia predmetných ustanovení, ako ani z dôvodovej správy nie je zrejmý rozdiel medzi týmito osobami. Navrhujeme uvedené upresniť aspoň v rámci dôvodovej správy. V § 604 ods. 8 písm. c) prvom bode slová „druhá veta a 671“ odporúčame nahradiť slovami „druhej vety a § 671“. V § 612 odporúčame nahradiť slová „poštovej poukážky“ slovami „poštového poukazu“. V § 646 ods. 2 odporúčame uviesť, že „dohoda musí byť písomná aj vtedy, keď bol záväzok, ktorého urovnanie sa týka uzavretý písomne.“. V § 658 ods. 6 odporúčame za slová „však nezakladá“ vložiť slová „nárok na vydanie bezdôvodného“. v § 670 ods. 1 odporúčame za slová „alebo jeho časť“ vložiť slovo „včas“. V § 698 a celom texte odporúčame vypustiť slovo „ustanovenie“ pred citáciou paragrafu. V § 691 nie je definovaný „dar nízkej hodnoty“, vzhľadom na to odporúčame zadefinovať v zákone alebo dôvodovej správe s presným finančným vyčíslením. V § 700 ods. 1 je uvedený odkaz na § 699 ods. 3, avšak § 699 má len 2 odseky, navrhujeme opraviť odkaz. V § 718 ods. 4 odporúčame slovo „odseku“ nahradiť slovom „odsekov“. Rovnako v § 753 ods. 3. V § 724 ods. 2 odporúčame za slová „odseku 1 druhej vety“ vložiť slová „na súde“. V celom texte odporúčame slová „za účelom“ naradiť slovami „na účely“. V § 775 ods. 1 odporúčame vypustiť slová „podľa odseku“, pretože § 767 sa nečlení na odseky. V § 768 ods. 2 odporúčame za slová „v odseku“ vložiť číslo „1“. V § 787 ods. 2 odporúčame slovo „zásad“ nahradiť slovom „zásah“. V § 787 ods. 4 a § 788 ods. 2 je použitý pojem „ospravedlniteľného vzrušenia mysle“, ktorý odporúčame vysvetliť aspoň v dôvodovej správe. V § 793 ods. 1 odporúčame nahradiť slová „použitým pomocníkom“ iným vhodným výrazom. V § 793 ods. 2, § 805 ods. 2, § 806 ods. 3, § 809 ods. 3 odporúčame slová „sa vyviní“ nahradiť slovami „sa zbaví zodpovednosti za škodu“. V § 795 ods. 1 odporúčame slová „ Kto vykonáva prevádzku dopravy“ nahradiť vhodnejším slovným spojením, napríklad slovami „Kto prevádzkuje dopravu“, resp. „Prevádzkovateľ dopravy“. V § 795 ods. 3 odporúčame slová „než podľa“ nahradiť slovami „ako sú uvedené v“. V § 804 odporúčame slová „hromadnej dopravy“ ako zastaralý pojem nahradiť slovami „verejnej osobnej doprave“, prípadne iným vhodným slovným spojením. V § 808 ods. 1 odporúčame slová „Kto pri svojej činnosti použije splnomocnenca, zamestnanca alebo iného pomocníka“ nahradiť iným vhodným výrazom. V § 836 ods. 1 odporúčame slová „Dobromyseľný obohatený“ nahradiť slovným spojením „Dobromyseľne obohatený“ a upraviť aj v ďalšom texte rovnako. K § 840 ods. 1 - upozorňujeme, že pojmy ako „ukrátený“ a „obohatený“ je potrebné upraviť v rámci ustanovení, kde sa tieto pojmy používajú po prvý raz, a to v § 833. V § 840 ods. 2 odporúčame za slovo „predpokladať,“ vložiť slovo „že“. V § 847 odporúčame slová „príjemcovi plnenia“ nahradiť slovom „obohatenému“. V § 862 ods. 1 písm. a), § 863 písm. a), § 864, § 865, § 866 odporúčame slovo „klamanie“ nahradiť slovami „klamlivé zavádzanie“. V § 865 písm. b) odporúčame za slovo „poškodiť“ vložiť slovo „ekonomicky“ alebo „hospodársky“ . V § 867 ods. 2 písm. c) odporúčame slovo „osobného nešťastia“ nahradiť slovami „nepriaznivého osobného stavu“. V § 867 ods. 2 písm. d) odporúčame slovo „predávajúci“ nahradiť slovom „obchodník“. V § 868 odporúčame slová „vyhnutia sa skutočnej súťaži“ nahradiť slovami „zmarenia skutočnej súťaže“. V § 870 vo všetkých odsekoch odporúčame slovo „ťaženie“ nahradiť slovami „získanie výhody“ alebo „získanie prospechu“. V § 874 ods. 2 písm. b), § 875 ods. 2 písm. b) a § 876 odporúčame slovo „zákazník“ vo všetkých tvaroch nahradiť slovom „spotrebiteľ“ v príslušnom tvare. V § 877 ods. 1 odporúčame za slovo „ospravedlnením“ vložiť slovo „sa“. V § 878 odporúčame slovo „dokým“ nahradiť slovami „dovtedy, kým“. V § 886 ods. 6 odporúčame slová „odsekov 1 až 4“ nahradiť slovami „odsekov 1 až 3“, pretože ods. 4 už upravuje peňažnú náhradu. V § 886 ods. 7 odporúčame upraviť odkaz, pretože v predmetnom ustanovení sa uvádza, že pri uložení nápravného opatrenia sa prihliada na okolnosti podľa § 885 ods. 5, ktorý však upravuje peňažnú náhradu a nie nápravné opatrenie, je potrebné uvedené zosúladiť. V § 894 odporúčame slovo „prva“ nahradiť slovom „práva“. V § 924 odporúčame slovo „Výluka“ nahradiť slovom „Výnimka“ ako vhodnejšie. V § 925 ods. 2 odporúčame upraviť slová „Ak kupujúci nesplní záväzok zabezpečiť záväzok zaplatiť kúpnu cenu“ z dôvodu nezrozumiteľnosti. V § 944 ods. 2 odporúčame na konci pripojiť tieto slová „pokiaľ si zmluvné strany nedohodnú inú dĺžku skúšobnej doby.“. V § 969 ods. 1 odporúčame, aby bola ohraničená primeraná doba, do kedy maximálne trvá. V § 991 ods. 1 druhá veta odporúčame slová „o prevzatí sa spíše“ nahradiť slovami „o prevzatí podniku sa vyhotoví písomná“. V § 993 v ods. 1 odporúčame slová „osobitného registra“ nahradiť slovami „obchodného registra“. V § 995 odporúčame za slová „najneskôr v zápisnici o prevzatí veci“ vložiť slová „práv a iných majetkových hodnôt“. V § 997 odporúčame opraviť slovo „predmetom“ na slovo „predmetov“. V § 998 odporúčame pripojiť na konci tieto slová „pokiaľ si zmluvné strany nedohodnú inak.“. V § 1006 ods. 1 odporúčame za slovo „príkazom“ vložiť slová „konať, zdržať sa určitého konania alebo niečo strpieť“. Odôvodnenie: Bez konkrétnej špecifikácie pojmu príkaz je nejasné čo sa pod týmto pojmom myslí, pričom jeho obsah nevyplýva ani z nasledovných ustanovení. Vysvetľuje to len dôvodová správa, ktorá nemá záväzný charakter. V § 1009 písm. b) odporúčame pred slovo „stave“ doplniť chýbajúcu predložku „v“. V § 1011 ods. 2 odporúčame za slovo „obdarovanému“ vložiť slová „jeho nevďak“. V § 1013 písm. a) odporúčame za slovo „dohodnutej“ doplniť slovo „dobe“. K § 1023 až 1112: Navrhovaná úprava nájomných vzťahov, osobitne týkajúca sa nájmu bytu, nezohľadňuje opatrenia navrhované v dokumentoch štátnej bytovej politiky schválených vládou SR, nezabezpečuje vyrovnanejšie postavenie prenajímateľa a nájomcu (čo bolo účelom zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu v znení neskorších predpisov) a preberá prvky zahraničných právnych úprav bez pochopenia štruktúry slovenského trhu s bývaním. V dokumente „Bytová politika Slovenskej republiky do roku 2030“, schválenom vládou SR, ktorý nadväzuje na dokument „Koncepcia štátnej bytovej politiky do roku 2020“ sme opakovane poukazovali na potrebu úpravy regulácie nájomných vzťahov v oblasti bývania s tým, že dôjde k legislatívnemu posilneniu postavenia prenajímateľa vo vzťahu k nájomníkovi. Silná ochrana nájomníka v zákone č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov je totiž jednou z bariér rozvoja súkromného nájomného sektora na Slovensku. Samotní inštitucionálni prenajímatelia (zamestnávatelia, obce, štátom podporované nájomné bývanie) sú podľa §1068 ods. 5 návrhu vyňatí na osobitný režim. Prenajímateľov na slovenskom realitnom trhu potom v drvivej väčšine tvoria fyzické osoby – jednotlivci, ktorí takto prenajímajú jeden byt, navyše zaťažený hypotékou. Splátku hypotéky financujú práve z vyberaného nájomného. Vzhľadom na to nájomník, ktorý si neplní svoje zmluvné povinnosti a neplatí nájomné, predstavuje významné riziko pre ich rodinný rozpočet. Nízka flexibilita pri ukončovaní nájmu ženie prenajímateľov k tomu, že svoje byty prenajímajú bez uzatvorenia platných nájomných zmlúv alebo platnú právnu úpravu obchádzajú rôznymi kreatívnymi spôsobmi. Na tento problém upozorňujeme dlhodobo a bol to aj jeden z dôvodov pre prijatie zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu v znení neskorších predpisov. Aj keď súhlasíme s potrebou zjednotiť úpravu nájomných vzťahov do jedného právneho predpisu kódexového typu, po preštudovaní navrhovanej právnej úpravy sa domnievame, že podstatné prvky režimu nájomných vzťahov podľa zákona č. 98/2014 Z. z. neboli do návrhu Občianskeho zákonníka inkorporované v dostatočnom rozsahu. Z dôvodovej správy tiež vyplýva, že navrhovatelia sa inšpirovali právnou úpravou v zahraničí, osobitne je spomínaná napríklad rakúska právna úprava. Štáty západnej Európy však majú úplne inú štruktúru bytového fondu čo sa týka rozsahu súkromného nájomného sektora a jeho účastníkov. Rakúsko, Nemecko, Holandsko alebo aj Francúzsko sú všetko štáty s vysokým podielom nájomného bývania, kde kľúčovú úlohu hrajú inštitucionálni poskytovatelia a značný rozsah nájomného bývania bol podporený z verejných zdrojov. To všetko odôvodňuje silnejšiu regulačnú ochranu nájomcu oproti prenajímateľovi, ktorá je v právnych systémoch týchto štátov, prítomná. Štruktúra bytového fondu na Slovensku je iná, má viacej podobných prvkov so štátmi bývalého východného bloku. Je tu prítomný výrazný podiel vlastníckeho bývania a veľmi nízky podiel nájomných bytov. Prenajímateľov tvoria predovšetkým fyzické osoby. Navyše návrh ani nepočíta s regulovaním verejného a semi-verejného nájomného sektora. Nízky podiel nájomného bývania však znižuje mobilitu pracovnej sily a zvýrazňuje cenové pohyby na realitnom trhu. Cieľom štátnej bytovej politiky je preto zvyšovanie podielu nájomného bývania. Jedným zo spôsobov je práve zatraktívnenie nájomného bývania pre prenajímateľov a vybudovanie rovnocennejšieho postavenia medzi účastníkmi a to aj v súvislosti s nízkou vymožiteľnosťou záväzkov z dôvodu dlhého trvania súdnych sporov, ako aj nedostatkom zdrojov dlžníkov na následnú úhradu záväzkov po získaní exekučného titulu prenajímateľa. Môžeme súhlasiť s tým, že ambíciou zákonodarcu pri prijímaní moderného Občianskeho zákonníka by malo byť prijať právnu normu použiteľnú v 21. storočí a preto je správne, že sa inšpiroval modernejšími úpravami v zahraničí. V oblasti nájomných vzťahov, osobitne pri prenájme bytu však tento princíp spôsobuje viac škody ako úžitku, ako nám ukázala aj nedávna prax, ktorá vyústila do prijatia zákona č. 98/2014 Z. z. V § 1031 ods. 5 odporúčame upraviť odkaz na § 1045, pretože podľa nášho názoru je tento odkaz nesprávny. V § 1032 ods. 2 odporúčame opraviť nesprávny odkaz na § 1048 ods. 3 písm. c), pretože § 1048 ods. 3 nemá písmená. V § 1033 ods. 2 odporúčame slová „v zmysle“ nahradiť slovom „podľa“. Rovnako v § 1055 ods. 2. V § 1035 ods. 1 odporúčame vypustiť slová „to neplatí, ak je predmetom nájmu byt, v ktorom nájomník býva“. Odôvodnenie: Nepovažujeme za spravodlivé a dostatočne odôvodnené, prečo by nový vlastník bytu nemal mať možnosť z dôvodu zmeny vlastníctva vypovedať existujúce nájomné vzťahy, zatiaľ čo vlastník inej nehnuteľnosti toto právo má. Odporúčame preto vypustiť výnimku z tohto práva nového vlastníka v prípade, ak je predmetom nájmu byt. Ak sa chce cielene posilniť postavenie doterajšieho nájomcu na úkor nového vlastníka, alternatívne potom nech je výnimka z práva vypovedať existujúce nájomné vzťahy. V § 1041 odporúčame slová „Ustanovenia odsekov 2 a 3“ nahradiť slovami „Odseky 1 a 2“. V § 1044 ods. 1 odporúčame slová „za účelom“ nahradiť slovami „na účely“. V § 1045 ods. 1 odporúčame na koniec prvej vety doplniť tieto slová „v súlade s účelom nájmu“. V § 1050 ods. 2 odporúčame slová „v zmysle tohto odseku“ iným vhodným slovným spojením. Rovnako v § 1101 ods. 4. V § 1052, 1340, 1541 odporúčame slovo „deň“ nahradiť slovom „dátum“. V § 1054 ods. 3 odporúčame vypustiť slovo „resp.“, prípadne nahradiť iným vhodným slovom. V § 1063 odporúčame vypustiť nadbytočné slovo „(nájomníci)“. Bod 3 prílohy č. 1 k legislatívnym pravidlám vlády SR. V § 1068 ods. 5 odporúčame slovo „stanoví“ nahradiť slovom „ustanoví“. V § 1072 odporúčame upraviť predmetné ustanovenie, vzhľadom na rozpornosť jeho znenia. Zároveň však upozorňujeme, že štylizácia textu je nepresná, za slovom „dobromyseľne“ vypadlo slovo „platí“. Odôvodnenie: Zo znenia úpravy podľa nášho názoru nevyplýva vyvrátiteľná právna domnienka o uzatvorení zmluvy v súlade s právom. Naopak rieši situáciu vady nájomnej zmluvy, ktorá sa konvaliduje uplynutím 2-ročného dobromyseľného prenajímania. Navrhujeme vypustiť § 1082. V nadväznosti na zásadu, že všeobecne známe skutočnosti nie je potrebné dokazovať, navrhujeme neupravovať prijímanie návštev v prípade nájmu. Predmetné ustanovenie vzhľadom na jeho bežný a samozrejmý charakter považujeme za irelevantné. Povolenie/nepovolenie návštev by malo byť upravené nájomnou zmluvou. V § 1089 ods. 3 odporúčame slová „bytov trvalo určených ako služobné byty, bytov osobitného určenia, bytov v domoch osobitného určenia a sociálnych bytov“ upraviť do jednotného čísla. V § 1103 odporúčame na konci pripojiť tieto slová: „nájom bytu zanikne písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomníkom alebo písomnou výpoveďou“. Odôvodnenie: V navrhovanom znení absentuje, či je výpoveď zo strany nájomníka obligatórne písomná a plynutie dĺžky výpovednej lehoty, t. j. nie je zrejmé, odkedy plynie výpovedná lehota, resp., či je v niektorých prípadoch možné určiť dlhšiu výpovednú lehotu. V § 1104 ods. 2 odporúčame slová „v zmysle predchádzajúceho odseku“ nahradiť slovami „podľa odseku 1“. V § 1116 ods. 1 odporúčame slová „jedného mesiaca“ nahradiť slovami „15 dní“. V § 1169 ods. 3 odporúčame nahradiť slová „alebo 2“ slovami „alebo odseku 2“. V § 1199 ods. 3 odporúčame slovo „odseku 1“ nahradiť správny odkazom. Odsek 1 § 1199 neustanovuje dôvody, pretože tie sú uvedené v § 1198. V § 1217 v písm. i) odporúčame vypustiť slová „ods. 1“ (uvedené ustanovenie nemá odseky). V § 1224 ods. 2 odkazuje na § 1244, ktorý upravuje Náhradu nákladov predávajúceho. Ak bolo úmyslom uviesť to, že pri odstúpení od zmluvy platia primerane ustanovenia § 1244, tak odporúčame doplniť vetu alebo preformulovať napríklad takto „Pri odstúpení od zmluvy vzniká právo na náhradu nákladov podľa § 1244.“. Ak je to však zlý odkaz (1244), odporúčame opraviť. V § 1273 ods. 2 odporúčame uviesť konkrétny odsek k odkazu na § 1247. V § 1245 ods. 1 odporúčame slovo „záležitosť“ nahradiť slovami „vec a záležitosť“. V § 1257 ods. 5 sa používa pojem „vážny dôvod“, ktorý nie je definovaný. Odporúčame doplniť definíciu, prípadne minimálne v rámci dôvodovej správy uviesť, čo sa považuje za vážny dôvod. V § 1273, § 1317, § 1640 ods. 2, § 1641 ods. 2 odporúčame slovo „stanovené“ nahradiť slovom „ustanovené“. V § 1301 poslednej vete odporúčame slová „osobitná odmena“ nahradiť slovami „právo na náhradu nákladov“. V § 1315 odporúčame za slovo „ostatnými“ vložiť slovo „všeobecne“. § 1318 odporúčame upraviť, pretože nie je zrejmé, či odstúpiť môžu obidve zmluvné strany zároveň odporúčame na konci pripojiť túto vetu „Poskytovateľ je povinný vykonať všetky úkony nevyhnutné, aby nedošlo k poškodeniu zdravia, alebo zhoršeniu zdravotného stavu.“. V § 1340 ods. 1 písm. a) a písm. b) odporúčame upraviť predmetné ustanovenia, aby v nich boli upravené aj údaje právnických osôb. Uvedené platí aj pre § 1376 písm. a) a b). V § 1371 ods. 3 druhej vete navrhujeme slovo „nemusel“ nahradiť slovami „nevedel a s prihliadnutím na všetky okolnosti prípadu ani nemohol vedieť“. V § 1443 odporúčame doplniť náležitosti potvrdenia objednávky, ako tomu je v aktuálnom znení Občianskeho zákonníka v § 632, t. j. „Potvrdenie musí obsahovať označenie predmetu diela a ďalej jeho rozsah, akosť, cenu za vykonanie diela a čas jeho zhotovenia.“ V dôvodovej správe sa uvádza, že sa preberá § 632 Občianskeho zákonníka, avšak nie v rovnakej podobe. V § 1448 odporúčame uviesť lehotu v akej sa musí podať návrh na súd. V § 1473 ods. 2 odporúčame nahradiť slová „spôsobené oneskorením skúšky“ slovami „vynaložené na jej vykonanie“. K § 1474 odporúčame do dôvodovej správy osobitnej časti uviesť, že kto sa považuje za nestrannú dôveryhodnú osoba. V § 1551 ods. 7 odporúčame slová „§ 1601 ods. 4“ nahradiť správnym odkazom, pretože uvedené ustanovenie má len dva odseky. V § 1538 ods. 2 písm. c) odporúčame slová „jedná sa“ nahradiť slovom „ide“ a v písmene e) je uvedená „karenčná doba“, ktorá je vysvetlená až v § 1549. V § 1557 odporúčame nahradiť pojem „osemdennou“ slovom „osemdňovou“. V § 1563 ods. 3 je zle uvedené číslo paragrafu. V § 1570 ods. 2 je tzv. plávajúca veta, odporúčame ju uviesť v samostatnom odseku. V § 1586 ods. 2 odporúčame doplniť lehotu na uplatnenie nároku. V § 1602 odporúčame slová „§ 1591 a 1592“ nahradiť slovami „§ 1595 ods. 3“. V § 1614 ods. 3 odporúčame slovo „povahu“ nahradiť slovom „formu“. V § 1634 odporúčame doplniť aj iné plnenie.