§ 1116 · Forma

Aj táto časť návrhu zákona je v rozpore s požiadavkami kladenými na tvorbu právnych predpisov ustanovenými zákonom č. 400/2015 Z. z. a legislatívnymi pravidlami. Nie je terminologicky presný a ani jazykovo a štylisticky správny. Napríklad, návrh zákona používa (§ 708) na označenie dvoch rozdielnych okolností slovné spojenie ako „skutkových a právnych okolností“, „bez zmluvného alebo zákonného dôvodu [§ 767 písm. f)], „solidárna a delená zodpovednosť“ (nadpis § 782) alebo „odôvodnené legitímnymi a objektívnymi faktormi“ [§ 864 ods. 1 písm. e)] a pod. Správne má byť uvedené „skutkových okolností a právnych okolností“, „bez zmluvného dôvodu alebo zákonného dôvodu“, „solidárna zodpovednosť a delená zodpovednosť“ a odôvodnené legitímnymi faktormi a objektívnymi faktormi“. Návrh zákona tiež neakceptuje legislatívno-technické pravidlo, že ak sa odkazuje na iné ustanovenie toho istého zákona, používa sa výraz „tento zákon“ (napríklad § 740 ods. 1 a 2). Pojmom záväzok označujeme povinnosť veriteľa zo záväzkového vzťahu, ako aj samotný záväzkový vzťah. Sme toho názoru, že táto terminologická nepresnosť nespôsobuje v praxi problémy, je zaužívaná a vychádza klasickej latinskej terminológie. Navrhujeme túto zaužívanú terminológiu zachovať a rozhodne ju nemeniť. Predkladateľ návrhu zákona mal ambíciu v celom jeho obsahu nahradiť zaužívaný pojem „záväzok dlžníka“ pojmom „dlh“, čo sa mu však nepodarilo. Vo viacerých ustanoveniach návrhu zákona sa namiesto pojmu „dlh“ používa pojem „záväzok“, napríklad v § 534, § 165 písm. a), § 284 ods. 2, § 524, § 532, § 577 a ďalších. Navrhovanú zmenu nepovažujeme za vhodnú. Pojem dlh sa v súčasnosti používa len na označenie dostatočne konkretizovaného záväzku. V návrhu zákona navrhujeme nahradiť slovo „dlh“ slovom záväzok, ak sa ním rozumie povinnosť dlžníka, vrátane zmeny jej obsahu z dôvodu porušenia záväzku. Slovo „dlh“ navrhujeme ponechať len vtedy, ak ide o dostatočne konkretizovaný záväzok, napríklad „uznanie dlhu“. Návrh zákona zavádza pojem „nesplnenie“, ktorý vymedzuje ako vadné plnenie, omeškanie s plnením a ak sa vôbec neplní, pričom za nesplnenie považuje aj porušenie povinnosti brať ohľad na práva a oprávnené záujmy druhej strany (§ 650). Dokonavý tvar „nesplnenie“ nepovažujeme za správny, ak nesplnenie definujeme ako „omeškanie s plnením“. Takmer až komicky vyznieva, že ak dlžník splnil dlh po splatnosti (bol v omeškaní) a dlh zanikol splnením, má veriteľ nárok z nesplnenia (úrok z omeškania od splatnosti do splnenia). Aj keď dlh plnením po splatnosti de iure celý nezanikol, resp. zmenil svoj obsah (zostalo z neho len príslušenstvo v podobe úrokov z omeškania), narábanie s dokonavým a nedokonavým tvarom slovesa pôsobí rušivo. Vzhľadom na to zastávame názor, že v návrhu zákona by mal byť pojem „nesplnenie“ a v nadväznosti na to aj slovné spojenie „nároky z nesplnenia“ nahradené pojmom „neplnenie“ a slovným spojením „nároky z neplnenia“ alebo „nároky z porušenia zmluvy“. Návrh zákona zavádza tiež pojem „prostriedky nápravy“, ktorými sa rozumejú „nároky z porušenia zmluvy“ alebo „nároky z neplnenia záväzku“. Sme toho názoru, že to, že tieto nároky sú (v prenesenom zmysle) prostriedkami nápravy, patrí skôr do právnickej učebnice a nie do legislatívneho textu. V texte sa používajú neurčité právne pojmy, napríklad slovné spojenie „bez spravodlivého dôvodu“ (§ 709 ods. 2) alebo „organizovaná činnosť (§ 793 ods. 1), ktoré môžu v aplikačnej praxi spôsobovať interpretačné problémy. Text zákona je v niektorých častiach písaný namiesto legislatívneho jazyka jazykom hovorovým. Ako príklad uvádzame právnu úpravu nájomnej zmluvy: - v § 1024 ods. 1 v súvislosti s vecou, ktorá vznikne až v budúcnosti, je ustanovená podmienka, že v čase uzavretia zmluvy je ju možné dostatočne popísať; (pozn.: čím „perom“ alebo „sprejom“?), - v § 1042 ods. 1 návrh zákona ustanovuje, že potvrdenie o miere inflácie meranej indexom spotrebiteľských cien má vydať „domáca štatistická autorita“, - § 1045 ustanovuje, že nájomník musí „vec skutočne užívať“, - § 1047 ods. 2 ustanovuje „Ak je výpoveď viazaná na výpovedný dôvod“, - v § 1049 návrh zákona ustanovuje v odseku 1„Po podanej výpovedi...“ a v odseku 3, že „nájomník nemôže byť prehliadkami zbytočne obťažovaný“, - v legislatívnom texte § 1054 ods. 3 návrhu zákona je použitá skratka „resp.“, - v § 1061 sú použité slovné spojenia „konečná energia“ alebo „úžitková hodnota prenajímanej nehnuteľnosti“, - v § 1068 ods. 3 je použité slovné spojenie „vedľajšie bydlisko“, - § 1071 ods. 3 ustanovuje „Ak zmluve chýba písomná forma...“, - § 1075 ustanovuje, že pod nevyhnutným rozsahom sa rozumejú dodávky vody, odvoz a odvádzanie odpadových vôd vrátane čistenia nádrží, bez bližšej špecifikácie, akých nádrží, - v § 1097 sú použité slovné spojenia „vydať....všetky sumy“ alebo „zaplatiť....všetky platby“, - v § 1105 ods. 2 je použité slovné spojenie „v zmysle predchádzajúceho odseku“, - v § 1116 ods. 1 je použité slovné spojenie „podnikateľský symbol“, - v § 1118 je použité slovné spojenie „vypovedaný nájomník“. Návrh zákona v prípade vyššie uvedených ustanovení vzbudzuje dojem, akoby išlo o prevzatie jazyka, resp. zmluvných dojednaní z nájomných zmlúv. Ako ďalšie príklady používania hovorových pojmov uvádzame „odčiniť“ namiesto „nahradiť“ (napríklad § 812, § 819, § 820, § 823 ods. 2, § 829, § 877 ods. 1 a 2) alebo „prijať peňažnú čiastku“ (§ 1426, § 1430). Návrh zákona nadbytočne, resp. nesprávne používa slová „však“ (napr. § 718 ods. 2, § 721 ods. 2, § 849) „avšak“ (napr. § 731 ods. 1, § 757) „odkedy“ (§ 718 ods. 5). Rovnako, návrh zákona nepoužíva správne a v právnom poriadku ustálené pojmy a správnu právnu terminológiu, napríklad „zarážajúci nepomer v právach a povinnostiach“ (§ 718 ods. 2) alebo „statok“ (§ 788 ods. 1). Majiteľ obchodného tajomstva je v návrhu zákona vymedzený ako osoba, ktorá oprávnene „ovláda“ obchodné tajomstvo (§ 881 ods. 2). Vo viacerých ustanoveniach návrhu zákona (napríklad § 1058 ods. 2, § 1070, § 1108, § 1112 ods. 3, § 1116 ods. 4, § 1119, § 1142 ods. 2, § 1260, § 1280, 1282 ods. 3) sa v rozpore s legislatívnymi pravidlami namiesto slova „primerane“ (ktoré sa používa, ak sa na konkrétne vzťahy majú uplatňovať len niektoré časti jestvujúcej právnej úpravy), používa slovné spojenie „primerane a podporne“. Návrh zákona je (aj) v tejto časti formulačne nepresný a obsahuje nesprávne vnútorné odkazy (už uvedené § 804, § 1032 ods. 2, § 1301, § 1350 ods. 2 a pod.). Návrh zákona má (aj) v tejto časti nedostatky pokiaľ ide o systematiku. Právna úprava práva spätnej kúpy ako vecného práva nie je súčasťou piatej časti (Vecné práva) návrhu zákona, ale súčasťou úpravy kúpnej zmluvy v rámci jeho tretej časti (Záväzkové právo). Návrh zákona nepoužíva jednotné formulácie v prípade rovnakých, resp. porovnateľných inštitútov. Pre porovnanie ako príklad uvádzame, že § 1047 ods. 4 návrhu zákona ustanovuje: „Ak je výpoveď viazaná na výpovedný dôvod, musí byť vo výpovedi uvedený a opísaný; inak sa na výpoveď neprihliada.“ Na druhej strane § 1048 ods. 4 ustanovuje: „Odstúpenie od zmluvy musí byť zdôvodnené a dôvod odstúpenia musí byť popísaný, inak sa naň neprihliada.“ Návrh zákona používa nejednotné formulácie aj pokiaľ ide o ustanovenia, z ktorých vyplýva, že zmluva musí mať písomnú formu. Napríklad § 1130 ods. 2 ustanovuje, že zmluva o nájme podniku musí byť písomná, § 1282 ods. 2 ustanovuje, že zmluva o obchodnom zastúpení musí mať písomnú formu a § 1399 ods. 2 ustanovuje, že zmluva o účte musí byť uzavretá písomne. V návrhu zákona sú niektoré jeho ustanovenia tak zložito naformulované, že sú ťažko pochopiteľné aj po ich opakovanom prečítaní (napríklad § 836). Používajú neurčité právne pojmy, ktorých aplikácia môže a zrejme aj bude viesť k zvýšenie sporov medzi stranami a možno predpokladať aj nejednotnú aplikačnú prax súdov. Ako príklad uvádzame „spravodlivý dôvod“ na ukončenie rokovania o zmluve v štádiu, v ktorom sa javí, že uzavretie zmluvy je vysoko pravdepodobné (§ 709 ods. 2). Pokiaľ ide o právnu úpravu nekalej súťaže, táto je neprehľadná a „stráca“ sa v nej aj osoba s právnickým vzdelaním. V tejto právnej úprave predkladateľ používa priam až slangovú terminológiu, napríklad „nekalé ťaženie“. Súčasťou návrhu zákona nie je ustanovenie, ktoré by zodpovedalo platnému § 421a Občianskeho zákonníka, ktoré ustanovuje, že každý zodpovedá aj za škodu spôsobenú okolnosťami, ktoré majú pôvod v povahe prístroja alebo inej veci, ktoré sa pri plnení záväzku použili. Tejto zodpovednosti sa nemôže zbaviť. Táto zodpovednosť sa vzťahuje aj na poskytovanie zdravotníckych, sociálnych, veterinárnych a iných biologických služieb. Pre porovnanie s Občiansky zákonníkom platným v Českej republike uvádzame, že tento ustanovuje, že kto je povinný niekomu niečo plniť a použije pri tom vadnú vec, nahradí škodu spôsobenú vadnou vecou. To platí aj v prípade poskytnutia zdravotníckych, sociálnych, veterinárnych a iných biologických služieb (§ 2936). Sme za zachovanie právnej úpravy § 421a Občianskeho zákonníka, resp. za jej modifikáciu v intenciách českej právnej úpravy. Tieto pripomienky sú zásadné.

V § 458 odporúčame, aby bolo uvedené, tak ako je v aktuálnej úprave v § 491 Občianskeho zákonníka (z. č. 40/1964 Zb.) „Na záväzky vznikajúce zo zmlúv v zákone neupravených treba použiť ustanovenia zákona, ktoré upravujú záväzky im najbližšie, pokiaľ samotná zmluva neurčuje inak. Na záväzky zo zmiešanej zmluvy treba primerane použiť ustanovenia zákona upravujúce záväzky, ktoré sa zmluvou zakladajú, pokiaľ samotná zmluva neurčuje inak.“ V štvrtej časti odporúčame zmeniť názov druhého oddielu na „Mnohostranné záväzky“. V § 470 odporúčame na konci pripojiť za slovami ,,§ 469“ slová „ods. 1“. V § 471 odporúčame za slová „ z dlžníkov“ vložiť slová „nie vlastným zavinením“. V § 472 odporúčame za slová „§ 469“ vložiť slová „ods. 1“. V § 480 odporúčame predĺžiť lehotu na jeden rok. V štvrtej časti odporúčame zmeniť názov tretieho oddielu a § 486 a § 488 spôsobom, že slovo „nedielne“ nahradí slovom „nedeliteľné“. V § 483 odporúčame vypustiť nadbytočné slovo „tie“. V § 486 odporúčame slovo „pokiaľ“ nahradiť slovom „ak“. Rovnako v § 603 ods. 8, § 788 ods. 1, § 802 ods. 2, § 881 ods. 1, § 882 ods. 2, § 907 ods. 1, § 924 ods. 1, § 1057 ods. 3, § 1095 ods. 3. V § 492 odporúčame, aby bola zachovaná písomná forma zmluvy o postúpení pohľadávky a rovnako v § 498, aby oznámenie o postúpenie malo povinnú písomnú formu. V § 494 ods. 2 odporúčame za slovo „existujúcich“ doplniť slovo „pohľadávok“. V § 501 odporúčame zmeniť poradie odsekov 2 a 3 a následne zmeniť potom aj odkaz v pôvodnom odseku 2, ktorý sa zmení na odsek 3. V § 501 ods. 3 písm. a) odporúčame na konci vypustiť slovo „alebo“. V § 514 ods. 3 odporúčame za slová „medzi nimi nie“ vložiť slovo „je“. V § 522 ods. 3 odporúčame slovo „platia“ doplniť slovo „právne“ obdobne ako je to v upravené v § 512 ods. 2. V § 524 ods. 2 odporúčame za slová „budúci záväzok“ vložiť slová „ktorý je zreteľný, jasný, špecifikovaný a určitý“. Odporúčame doplniť definíciu pojmu „obvyklá cena“ (používaná napríklad. § 527, § 680, § 691 a podobne). V § 576 druhá veta odporúčame upraviť odkaz na § 1869 ods. 7. Podľa nášho názoru je predmetný odkaz nesprávny. V § 584 sa ustanovuje plnenie prostredníctvom inej osoby a v § 585 sa ustanovuje plnenie prostredníctvom tretej osoby, avšak zo znenia predmetných ustanovení, ako ani z dôvodovej správy nie je zrejmý rozdiel medzi týmito osobami. Navrhujeme uvedené upresniť aspoň v rámci dôvodovej správy. V § 604 ods. 8 písm. c) prvom bode slová „druhá veta a 671“ odporúčame nahradiť slovami „druhej vety a § 671“. V § 612 odporúčame nahradiť slová „poštovej poukážky“ slovami „poštového poukazu“. V § 646 ods. 2 odporúčame uviesť, že „dohoda musí byť písomná aj vtedy, keď bol záväzok, ktorého urovnanie sa týka uzavretý písomne.“. V § 658 ods. 6 odporúčame za slová „však nezakladá“ vložiť slová „nárok na vydanie bezdôvodného“. v § 670 ods. 1 odporúčame za slová „alebo jeho časť“ vložiť slovo „včas“. V § 698 a celom texte odporúčame vypustiť slovo „ustanovenie“ pred citáciou paragrafu. V § 691 nie je definovaný „dar nízkej hodnoty“, vzhľadom na to odporúčame zadefinovať v zákone alebo dôvodovej správe s presným finančným vyčíslením. V § 700 ods. 1 je uvedený odkaz na § 699 ods. 3, avšak § 699 má len 2 odseky, navrhujeme opraviť odkaz. V § 718 ods. 4 odporúčame slovo „odseku“ nahradiť slovom „odsekov“. Rovnako v § 753 ods. 3. V § 724 ods. 2 odporúčame za slová „odseku 1 druhej vety“ vložiť slová „na súde“. V celom texte odporúčame slová „za účelom“ naradiť slovami „na účely“. V § 775 ods. 1 odporúčame vypustiť slová „podľa odseku“, pretože § 767 sa nečlení na odseky. V § 768 ods. 2 odporúčame za slová „v odseku“ vložiť číslo „1“. V § 787 ods. 2 odporúčame slovo „zásad“ nahradiť slovom „zásah“. V § 787 ods. 4 a § 788 ods. 2 je použitý pojem „ospravedlniteľného vzrušenia mysle“, ktorý odporúčame vysvetliť aspoň v dôvodovej správe. V § 793 ods. 1 odporúčame nahradiť slová „použitým pomocníkom“ iným vhodným výrazom. V § 793 ods. 2, § 805 ods. 2, § 806 ods. 3, § 809 ods. 3 odporúčame slová „sa vyviní“ nahradiť slovami „sa zbaví zodpovednosti za škodu“. V § 795 ods. 1 odporúčame slová „ Kto vykonáva prevádzku dopravy“ nahradiť vhodnejším slovným spojením, napríklad slovami „Kto prevádzkuje dopravu“, resp. „Prevádzkovateľ dopravy“. V § 795 ods. 3 odporúčame slová „než podľa“ nahradiť slovami „ako sú uvedené v“. V § 804 odporúčame slová „hromadnej dopravy“ ako zastaralý pojem nahradiť slovami „verejnej osobnej doprave“, prípadne iným vhodným slovným spojením. V § 808 ods. 1 odporúčame slová „Kto pri svojej činnosti použije splnomocnenca, zamestnanca alebo iného pomocníka“ nahradiť iným vhodným výrazom. V § 836 ods. 1 odporúčame slová „Dobromyseľný obohatený“ nahradiť slovným spojením „Dobromyseľne obohatený“ a upraviť aj v ďalšom texte rovnako. K § 840 ods. 1 - upozorňujeme, že pojmy ako „ukrátený“ a „obohatený“ je potrebné upraviť v rámci ustanovení, kde sa tieto pojmy používajú po prvý raz, a to v § 833. V § 840 ods. 2 odporúčame za slovo „predpokladať,“ vložiť slovo „že“. V § 847 odporúčame slová „príjemcovi plnenia“ nahradiť slovom „obohatenému“. V § 862 ods. 1 písm. a), § 863 písm. a), § 864, § 865, § 866 odporúčame slovo „klamanie“ nahradiť slovami „klamlivé zavádzanie“. V § 865 písm. b) odporúčame za slovo „poškodiť“ vložiť slovo „ekonomicky“ alebo „hospodársky“ . V § 867 ods. 2 písm. c) odporúčame slovo „osobného nešťastia“ nahradiť slovami „nepriaznivého osobného stavu“. V § 867 ods. 2 písm. d) odporúčame slovo „predávajúci“ nahradiť slovom „obchodník“. V § 868 odporúčame slová „vyhnutia sa skutočnej súťaži“ nahradiť slovami „zmarenia skutočnej súťaže“. V § 870 vo všetkých odsekoch odporúčame slovo „ťaženie“ nahradiť slovami „získanie výhody“ alebo „získanie prospechu“. V § 874 ods. 2 písm. b), § 875 ods. 2 písm. b) a § 876 odporúčame slovo „zákazník“ vo všetkých tvaroch nahradiť slovom „spotrebiteľ“ v príslušnom tvare. V § 877 ods. 1 odporúčame za slovo „ospravedlnením“ vložiť slovo „sa“. V § 878 odporúčame slovo „dokým“ nahradiť slovami „dovtedy, kým“. V § 886 ods. 6 odporúčame slová „odsekov 1 až 4“ nahradiť slovami „odsekov 1 až 3“, pretože ods. 4 už upravuje peňažnú náhradu. V § 886 ods. 7 odporúčame upraviť odkaz, pretože v predmetnom ustanovení sa uvádza, že pri uložení nápravného opatrenia sa prihliada na okolnosti podľa § 885 ods. 5, ktorý však upravuje peňažnú náhradu a nie nápravné opatrenie, je potrebné uvedené zosúladiť. V § 894 odporúčame slovo „prva“ nahradiť slovom „práva“. V § 924 odporúčame slovo „Výluka“ nahradiť slovom „Výnimka“ ako vhodnejšie. V § 925 ods. 2 odporúčame upraviť slová „Ak kupujúci nesplní záväzok zabezpečiť záväzok zaplatiť kúpnu cenu“ z dôvodu nezrozumiteľnosti. V § 944 ods. 2 odporúčame na konci pripojiť tieto slová „pokiaľ si zmluvné strany nedohodnú inú dĺžku skúšobnej doby.“. V § 969 ods. 1 odporúčame, aby bola ohraničená primeraná doba, do kedy maximálne trvá. V § 991 ods. 1 druhá veta odporúčame slová „o prevzatí sa spíše“ nahradiť slovami „o prevzatí podniku sa vyhotoví písomná“. V § 993 v ods. 1 odporúčame slová „osobitného registra“ nahradiť slovami „obchodného registra“. V § 995 odporúčame za slová „najneskôr v zápisnici o prevzatí veci“ vložiť slová „práv a iných majetkových hodnôt“. V § 997 odporúčame opraviť slovo „predmetom“ na slovo „predmetov“. V § 998 odporúčame pripojiť na konci tieto slová „pokiaľ si zmluvné strany nedohodnú inak.“. V § 1006 ods. 1 odporúčame za slovo „príkazom“ vložiť slová „konať, zdržať sa určitého konania alebo niečo strpieť“. Odôvodnenie: Bez konkrétnej špecifikácie pojmu príkaz je nejasné čo sa pod týmto pojmom myslí, pričom jeho obsah nevyplýva ani z nasledovných ustanovení. Vysvetľuje to len dôvodová správa, ktorá nemá záväzný charakter. V § 1009 písm. b) odporúčame pred slovo „stave“ doplniť chýbajúcu predložku „v“. V § 1011 ods. 2 odporúčame za slovo „obdarovanému“ vložiť slová „jeho nevďak“. V § 1013 písm. a) odporúčame za slovo „dohodnutej“ doplniť slovo „dobe“. K § 1023 až 1112: Navrhovaná úprava nájomných vzťahov, osobitne týkajúca sa nájmu bytu, nezohľadňuje opatrenia navrhované v dokumentoch štátnej bytovej politiky schválených vládou SR, nezabezpečuje vyrovnanejšie postavenie prenajímateľa a nájomcu (čo bolo účelom zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu v znení neskorších predpisov) a preberá prvky zahraničných právnych úprav bez pochopenia štruktúry slovenského trhu s bývaním. V dokumente „Bytová politika Slovenskej republiky do roku 2030“, schválenom vládou SR, ktorý nadväzuje na dokument „Koncepcia štátnej bytovej politiky do roku 2020“ sme opakovane poukazovali na potrebu úpravy regulácie nájomných vzťahov v oblasti bývania s tým, že dôjde k legislatívnemu posilneniu postavenia prenajímateľa vo vzťahu k nájomníkovi. Silná ochrana nájomníka v zákone č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov je totiž jednou z bariér rozvoja súkromného nájomného sektora na Slovensku. Samotní inštitucionálni prenajímatelia (zamestnávatelia, obce, štátom podporované nájomné bývanie) sú podľa §1068 ods. 5 návrhu vyňatí na osobitný režim. Prenajímateľov na slovenskom realitnom trhu potom v drvivej väčšine tvoria fyzické osoby – jednotlivci, ktorí takto prenajímajú jeden byt, navyše zaťažený hypotékou. Splátku hypotéky financujú práve z vyberaného nájomného. Vzhľadom na to nájomník, ktorý si neplní svoje zmluvné povinnosti a neplatí nájomné, predstavuje významné riziko pre ich rodinný rozpočet. Nízka flexibilita pri ukončovaní nájmu ženie prenajímateľov k tomu, že svoje byty prenajímajú bez uzatvorenia platných nájomných zmlúv alebo platnú právnu úpravu obchádzajú rôznymi kreatívnymi spôsobmi. Na tento problém upozorňujeme dlhodobo a bol to aj jeden z dôvodov pre prijatie zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu v znení neskorších predpisov. Aj keď súhlasíme s potrebou zjednotiť úpravu nájomných vzťahov do jedného právneho predpisu kódexového typu, po preštudovaní navrhovanej právnej úpravy sa domnievame, že podstatné prvky režimu nájomných vzťahov podľa zákona č. 98/2014 Z. z. neboli do návrhu Občianskeho zákonníka inkorporované v dostatočnom rozsahu. Z dôvodovej správy tiež vyplýva, že navrhovatelia sa inšpirovali právnou úpravou v zahraničí, osobitne je spomínaná napríklad rakúska právna úprava. Štáty západnej Európy však majú úplne inú štruktúru bytového fondu čo sa týka rozsahu súkromného nájomného sektora a jeho účastníkov. Rakúsko, Nemecko, Holandsko alebo aj Francúzsko sú všetko štáty s vysokým podielom nájomného bývania, kde kľúčovú úlohu hrajú inštitucionálni poskytovatelia a značný rozsah nájomného bývania bol podporený z verejných zdrojov. To všetko odôvodňuje silnejšiu regulačnú ochranu nájomcu oproti prenajímateľovi, ktorá je v právnych systémoch týchto štátov, prítomná. Štruktúra bytového fondu na Slovensku je iná, má viacej podobných prvkov so štátmi bývalého východného bloku. Je tu prítomný výrazný podiel vlastníckeho bývania a veľmi nízky podiel nájomných bytov. Prenajímateľov tvoria predovšetkým fyzické osoby. Navyše návrh ani nepočíta s regulovaním verejného a semi-verejného nájomného sektora. Nízky podiel nájomného bývania však znižuje mobilitu pracovnej sily a zvýrazňuje cenové pohyby na realitnom trhu. Cieľom štátnej bytovej politiky je preto zvyšovanie podielu nájomného bývania. Jedným zo spôsobov je práve zatraktívnenie nájomného bývania pre prenajímateľov a vybudovanie rovnocennejšieho postavenia medzi účastníkmi a to aj v súvislosti s nízkou vymožiteľnosťou záväzkov z dôvodu dlhého trvania súdnych sporov, ako aj nedostatkom zdrojov dlžníkov na následnú úhradu záväzkov po získaní exekučného titulu prenajímateľa. Môžeme súhlasiť s tým, že ambíciou zákonodarcu pri prijímaní moderného Občianskeho zákonníka by malo byť prijať právnu normu použiteľnú v 21. storočí a preto je správne, že sa inšpiroval modernejšími úpravami v zahraničí. V oblasti nájomných vzťahov, osobitne pri prenájme bytu však tento princíp spôsobuje viac škody ako úžitku, ako nám ukázala aj nedávna prax, ktorá vyústila do prijatia zákona č. 98/2014 Z. z. V § 1031 ods. 5 odporúčame upraviť odkaz na § 1045, pretože podľa nášho názoru je tento odkaz nesprávny. V § 1032 ods. 2 odporúčame opraviť nesprávny odkaz na § 1048 ods. 3 písm. c), pretože § 1048 ods. 3 nemá písmená. V § 1033 ods. 2 odporúčame slová „v zmysle“ nahradiť slovom „podľa“. Rovnako v § 1055 ods. 2. V § 1035 ods. 1 odporúčame vypustiť slová „to neplatí, ak je predmetom nájmu byt, v ktorom nájomník býva“. Odôvodnenie: Nepovažujeme za spravodlivé a dostatočne odôvodnené, prečo by nový vlastník bytu nemal mať možnosť z dôvodu zmeny vlastníctva vypovedať existujúce nájomné vzťahy, zatiaľ čo vlastník inej nehnuteľnosti toto právo má. Odporúčame preto vypustiť výnimku z tohto práva nového vlastníka v prípade, ak je predmetom nájmu byt. Ak sa chce cielene posilniť postavenie doterajšieho nájomcu na úkor nového vlastníka, alternatívne potom nech je výnimka z práva vypovedať existujúce nájomné vzťahy. V § 1041 odporúčame slová „Ustanovenia odsekov 2 a 3“ nahradiť slovami „Odseky 1 a 2“. V § 1044 ods. 1 odporúčame slová „za účelom“ nahradiť slovami „na účely“. V § 1045 ods. 1 odporúčame na koniec prvej vety doplniť tieto slová „v súlade s účelom nájmu“. V § 1050 ods. 2 odporúčame slová „v zmysle tohto odseku“ iným vhodným slovným spojením. Rovnako v § 1101 ods. 4. V § 1052, 1340, 1541 odporúčame slovo „deň“ nahradiť slovom „dátum“. V § 1054 ods. 3 odporúčame vypustiť slovo „resp.“, prípadne nahradiť iným vhodným slovom. V § 1063 odporúčame vypustiť nadbytočné slovo „(nájomníci)“. Bod 3 prílohy č. 1 k legislatívnym pravidlám vlády SR. V § 1068 ods. 5 odporúčame slovo „stanoví“ nahradiť slovom „ustanoví“. V § 1072 odporúčame upraviť predmetné ustanovenie, vzhľadom na rozpornosť jeho znenia. Zároveň však upozorňujeme, že štylizácia textu je nepresná, za slovom „dobromyseľne“ vypadlo slovo „platí“. Odôvodnenie: Zo znenia úpravy podľa nášho názoru nevyplýva vyvrátiteľná právna domnienka o uzatvorení zmluvy v súlade s právom. Naopak rieši situáciu vady nájomnej zmluvy, ktorá sa konvaliduje uplynutím 2-ročného dobromyseľného prenajímania. Navrhujeme vypustiť § 1082. V nadväznosti na zásadu, že všeobecne známe skutočnosti nie je potrebné dokazovať, navrhujeme neupravovať prijímanie návštev v prípade nájmu. Predmetné ustanovenie vzhľadom na jeho bežný a samozrejmý charakter považujeme za irelevantné. Povolenie/nepovolenie návštev by malo byť upravené nájomnou zmluvou. V § 1089 ods. 3 odporúčame slová „bytov trvalo určených ako služobné byty, bytov osobitného určenia, bytov v domoch osobitného určenia a sociálnych bytov“ upraviť do jednotného čísla. V § 1103 odporúčame na konci pripojiť tieto slová: „nájom bytu zanikne písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomníkom alebo písomnou výpoveďou“. Odôvodnenie: V navrhovanom znení absentuje, či je výpoveď zo strany nájomníka obligatórne písomná a plynutie dĺžky výpovednej lehoty, t. j. nie je zrejmé, odkedy plynie výpovedná lehota, resp., či je v niektorých prípadoch možné určiť dlhšiu výpovednú lehotu. V § 1104 ods. 2 odporúčame slová „v zmysle predchádzajúceho odseku“ nahradiť slovami „podľa odseku 1“. V § 1116 ods. 1 odporúčame slová „jedného mesiaca“ nahradiť slovami „15 dní“. V § 1169 ods. 3 odporúčame nahradiť slová „alebo 2“ slovami „alebo odseku 2“. V § 1199 ods. 3 odporúčame slovo „odseku 1“ nahradiť správny odkazom. Odsek 1 § 1199 neustanovuje dôvody, pretože tie sú uvedené v § 1198. V § 1217 v písm. i) odporúčame vypustiť slová „ods. 1“ (uvedené ustanovenie nemá odseky). V § 1224 ods. 2 odkazuje na § 1244, ktorý upravuje Náhradu nákladov predávajúceho. Ak bolo úmyslom uviesť to, že pri odstúpení od zmluvy platia primerane ustanovenia § 1244, tak odporúčame doplniť vetu alebo preformulovať napríklad takto „Pri odstúpení od zmluvy vzniká právo na náhradu nákladov podľa § 1244.“. Ak je to však zlý odkaz (1244), odporúčame opraviť. V § 1273 ods. 2 odporúčame uviesť konkrétny odsek k odkazu na § 1247. V § 1245 ods. 1 odporúčame slovo „záležitosť“ nahradiť slovami „vec a záležitosť“. V § 1257 ods. 5 sa používa pojem „vážny dôvod“, ktorý nie je definovaný. Odporúčame doplniť definíciu, prípadne minimálne v rámci dôvodovej správy uviesť, čo sa považuje za vážny dôvod. V § 1273, § 1317, § 1640 ods. 2, § 1641 ods. 2 odporúčame slovo „stanovené“ nahradiť slovom „ustanovené“. V § 1301 poslednej vete odporúčame slová „osobitná odmena“ nahradiť slovami „právo na náhradu nákladov“. V § 1315 odporúčame za slovo „ostatnými“ vložiť slovo „všeobecne“. § 1318 odporúčame upraviť, pretože nie je zrejmé, či odstúpiť môžu obidve zmluvné strany zároveň odporúčame na konci pripojiť túto vetu „Poskytovateľ je povinný vykonať všetky úkony nevyhnutné, aby nedošlo k poškodeniu zdravia, alebo zhoršeniu zdravotného stavu.“. V § 1340 ods. 1 písm. a) a písm. b) odporúčame upraviť predmetné ustanovenia, aby v nich boli upravené aj údaje právnických osôb. Uvedené platí aj pre § 1376 písm. a) a b). V § 1371 ods. 3 druhej vete navrhujeme slovo „nemusel“ nahradiť slovami „nevedel a s prihliadnutím na všetky okolnosti prípadu ani nemohol vedieť“. V § 1443 odporúčame doplniť náležitosti potvrdenia objednávky, ako tomu je v aktuálnom znení Občianskeho zákonníka v § 632, t. j. „Potvrdenie musí obsahovať označenie predmetu diela a ďalej jeho rozsah, akosť, cenu za vykonanie diela a čas jeho zhotovenia.“ V dôvodovej správe sa uvádza, že sa preberá § 632 Občianskeho zákonníka, avšak nie v rovnakej podobe. V § 1448 odporúčame uviesť lehotu v akej sa musí podať návrh na súd. V § 1473 ods. 2 odporúčame nahradiť slová „spôsobené oneskorením skúšky“ slovami „vynaložené na jej vykonanie“. K § 1474 odporúčame do dôvodovej správy osobitnej časti uviesť, že kto sa považuje za nestrannú dôveryhodnú osoba. V § 1551 ods. 7 odporúčame slová „§ 1601 ods. 4“ nahradiť správnym odkazom, pretože uvedené ustanovenie má len dva odseky. V § 1538 ods. 2 písm. c) odporúčame slová „jedná sa“ nahradiť slovom „ide“ a v písmene e) je uvedená „karenčná doba“, ktorá je vysvetlená až v § 1549. V § 1557 odporúčame nahradiť pojem „osemdennou“ slovom „osemdňovou“. V § 1563 ods. 3 je zle uvedené číslo paragrafu. V § 1570 ods. 2 je tzv. plávajúca veta, odporúčame ju uviesť v samostatnom odseku. V § 1586 ods. 2 odporúčame doplniť lehotu na uplatnenie nároku. V § 1602 odporúčame slová „§ 1591 a 1592“ nahradiť slovami „§ 1595 ods. 3“. V § 1614 ods. 3 odporúčame slovo „povahu“ nahradiť slovom „formu“. V § 1634 odporúčame doplniť aj iné plnenie.