§ 1034 · Základné ustanovenia

Navrhujeme zmeniť ustanovenie tak, že nový vlastník (prenajímateľ) vstúpi v celom rozsahu do práv a povinností dohodnutých v nájomnej zmluve predchádzajúcim vlastníkom. Odôvodnenie: Ak dôjde k zmene vlastníka prenajatej veci, teda prenajímateľa, podľa novej právnej úpravy vstúpi nový vlastník síce do postavenia prenajímateľa ale nebude viazaný zmluvnými dojednaniami nájomnej zmluvy, len tými, ktoré vyplývajú zo zákona. Zákon síce ustanovuje, že sa to nevzťahuje na práva a povinnosti o ktorých nový prenajímateľ vedel alebo musel vedieť, ale uvedené je pre ochranu nájomcu nedostatočná ochrana. Nájomca vstúpi do nájomného vzťahu s predpokladom, že bude viazaný podmienkami uvedenými v zmluve a nie v zákone. Týmto ustanovením môže byť postavený do situácie, že bude musieť akceptovať nájomný vzťah za podmienok, ktoré sú pre neho neprípustné alebo ukončí nájomný vzťah. Ak zmluva navyše vylúči jeho právo na ukončenie zmluvy z dôvodu zmeny vlastníka, bude nútený zotrvať v takomto zmluvnom vzťahu. Uvedené ustanovenie navyše nie je možné vyriešiť ani odchylnou dohodou zmluvných strán, nakoľko tu vystupuje tretí subjekt, ktorý nie je nájomnou zmluvou viazaný. V súčasnosti platí, že nový prenajímateľ vstúpi v celom rozsahu do práv a povinností z nájomnej zmluvy a je to praxou prijímané a nespôsobuje to žiadne problémy, preto nie je dôvod túto prax meniť. Navrhované znenie stavia nájomcu do nevýhodnej situácie, ktorá je úplne mimo jeho kontrolu (na rozdiel od pôvodného a nového prenajímateľa). Navrhujeme zakotviť, že prenajímateľ vstúpi v celom rozsahu do práv a povinností dohodnutých v nájomnej zmluve.

K § 1035 Navrhujeme v § 1035 vypustiť tretiu vetu bez náhrady. Odôvodnenie: Návrh § 1034 predstavuje analogickú úpravu pri prevode a prechode vlastníckeho práva k prenajatej veci k účinnému zneniu § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka, kedy nový vlastník vstupuje do práv a povinností prenajímateľa. Návrh § 1035 nad rámec súčasného stavu poskytuje právo vypovedať nájomnú zmluvu novému vlastníkovi (prenajímateľovi) nehnuteľnej veci, ak nevedel alebo nemusel vedieť, že vec je prenajatá. Toto právo zaniká v subjektívnej prekluzívnej lehote 3 mesiace, od kedy sa nový prenajímateľ dozvedel, že je nehnuteľnosť prenajatá a kto je jej nájomník. Navrhujeme zachovať súčasný stav a teda vypustiť tretiu vetu v § 1035 ods. 1. Je povinnosťou kupujúceho pred uzavretím kúpnej zmluvy si overiť stav kupovanej veci a to vrátane právneho stavu. Pokiaľ mu predávajúci zamlčí existenciu nájomného vzťahu, vzniká kupujúcemu nárok na náhradu škody. Navrhované znenie prenáša negatívne dôsledky porušenia povinnosti kupujúceho overiť si stav veci alebo povinnosti predávajúceho riadne informovať kupujúceho o stave veci na nájomníka, ktorý nie je účastníkom kúpnej zmluvy a spravidla ani nevie zabezpečiť, aby bol kupujúci správne informovaný o stave veci. Pritom neinformovanie o existencii nájomného vzťahu je v prospech predávajúceho (nehnuteľnosť nezaťažená nájmom má vyššiu cenu) aj kupujúceho (skorší vstup do užívania nehnuteľnosti). Tým právny predpis motivuje zneužiť toto ustanovenie na ukončenie nájomného vzťahu, ktorý by za iných okolností nebolo možné ukončiť v takomto čase. Nájomník, ktorý nie je účastníkom kúpnej zmluvy, bude len ťažko znášať dôkazné bremeno spočívajúce v preukázaní vedomosti kupujúceho o nájomnom vzťahu v čase uzatvorenia kúpnej zmluvy. Návrh navyše nezavádza objektívnu ale iba subjektívnu prekluzívnu lehotu. V prípade poľnohospodárskych pozemkov, kde časť vlastníkov nejaví reálny záujme o svoje vlastníctvo, je možné predpokladať, že sa budú vyskytovať aj prípady vlastníkov, ktorí budú tvrdiť, že sa o nájomnom vzťahu a nájomníkovi dozvedeli až roky od nadobudnutia pozemku. Návrh zavádza právnu neistotu do nájomných vzťahov a tým aj do celého odvetvia poľnohospodárstva, kde poľnohospodárska pôda prestavuje základný výrobný prostriedok. Pričom na Slovensku sa viac ako 90 % pôdy užíva na základe nájomných vzťahov. Stabilita obhospodarovanej pôdy poľnohospodárskym podnikom je nevyhnutná pre plánovanie osevu (krátkodobý horizont 1-2 roky), pre zapojenie do rôznych agroenviromentálnych záväzkov (strednodobý horizont 5 rokov) ako aj pre investície do výroby a rozvoja (dlhodobý horizont 5 a viac rokov). Podpora rozvoja poľnohospodárstva a tým aj potravinovej bezpečnosti je vo verejnom záujme. V neposlednom rade základným princípom záväzkového práva je Pacta sunt servanda – zmluvy treba dodržiavať. Zásah do tohto princípu by sa mal minimalizovať. Pokiaľ sa prenajímateľ a nájomník dohodnú na dobe nájmu, túto dobu je potrebné rešpektovať. Zmena prenajímateľa je spravidla okolnosť, ktorú nevie nájomník ovplyvniť, preto by ňou nemal byť negatívne ovplyvnený.

Navrhujeme v § 1035 vypustiť tretiu vetu bez náhrady. Odôvodnenie: Návrh § 1034 predstavuje analogickú úpravu pri prevode a prechode vlastníckeho práva k prenajatej veci k účinnému zneniu § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka, kedy nový vlastník vstupuje do práv a povinností prenajímateľa. Návrh § 1035 nad rámec súčasného stavu poskytuje právo vypovedať nájomnú zmluvu novému vlastníkovi (prenajímateľovi) nehnuteľnej veci, ak nevedel alebo nemusel vedieť, že vec je prenajatá. Toto právo zaniká v subjektívnej prekluzívnej lehote 3 mesiace, od kedy sa nový prenajímateľ dozvedel, že je nehnuteľnosť prenajatá a kto je jej nájomník. Navrhujeme zachovať súčasný stav a teda vypustiť tretiu vetu v § 1035 ods. 1. Je povinnosťou kupujúceho pred uzavretím kúpnej zmluvy si overiť stav kupovanej veci a to vrátane právneho stavu. Pokiaľ mu predávajúci zamlčí existenciu nájomného vzťahu, vzniká kupujúcemu nárok na náhradu škody. Navrhované znenie prenáša negatívne dôsledky porušenia povinnosti kupujúceho overiť si stav veci alebo povinnosti predávajúceho riadne informovať kupujúceho o stave veci na nájomníka, ktorý nie je účastníkom kúpnej zmluvy a spravidla ani nevie zabezpečiť, aby bol kupujúci správne informovaný o stave veci. Pritom neinformovanie o existencii nájomného vzťahu je v prospech predávajúceho (nehnuteľnosť nezaťažená nájmom má vyššiu cenu) aj kupujúceho (skorší vstup do užívania nehnuteľnosti). Tým právny predpis motivuje zneužiť toto ustanovenie na ukončenie nájomného vzťahu, ktorý by za iných okolností nebolo možné ukončiť v takomto čase. Nájomník, ktorý nie je účastníkom kúpnej zmluvy, bude len ťažko znášať dôkazné bremeno spočívajúce v preukázaní vedomosti kupujúceho o nájomnom vzťahu v čase uzatvorenia kúpnej zmluvy. Návrh navyše nezavádza objektívnu ale iba subjektívnu prekluzívnu lehotu. V prípade poľnohospodárskych pozemkov, kde časť vlastníkov nejaví reálny záujme o svoje vlastníctvo, je možné predpokladať, že sa budú vyskytovať aj prípady vlastníkov, ktorí budú tvrdiť, že sa o nájomnom vzťahu a nájomníkovi dozvedeli až roky od nadobudnutia pozemku. Návrh zavádza právnu neistotu do nájomných vzťahov a tým aj do celého odvetvia poľnohospodárstva, kde poľnohospodárska pôda prestavuje základný výrobný prostriedok. Pričom na Slovensku sa viac ako 90 % pôdy užíva na základe nájomných vzťahov. Stabilita obhospodarovanej pôdy poľnohospodárskym podnikom je nevyhnutná pre plánovanie osevu (krátkodobý horizont 1-2 roky), pre zapojenie do rôznych agroenviromentálnych záväzkov (strednodobý horizont 5 rokov) ako aj pre investície do výroby a rozvoja (dlhodobý horizont 5 a viac rokov). Podpora rozvoja poľnohospodárstva a tým aj potravinovej bezpečnosti je vo verejnom záujme. V neposlednom rade základným princípom záväzkového práva je Pacta sunt servanda – zmluvy treba dodržiavať. Zásah do tohto princípu by sa mal minimalizovať. Pokiaľ sa prenajímateľ a nájomník dohodnú na dobe nájmu, túto dobu je potrebné rešpektovať. Zmena prenajímateľa je spravidla okolnosť, ktorú nevie nájomník ovplyvniť, preto by ňou nemal byť negatívne ovplyvnený.