# § 939 — Odstúpenie od zmluvy prenajímateľom

Citation: [§ 939](https://noz.praktik.ai/detail/paragraf-939)

## Legal text

```text
(1) Prenajímateľ je oprávnený odstúpiť od zmluvy, ak nájomník poruší svoju povinnosť obzvlášť závažným spôsobom.
(2) Nájomník poruší svoju povinnosť obzvlášť závažným spôsobom, ak
a) napriek písomnému upozorneniu je v omeškaní so zaplatením nájomného alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za dobu najmenej dva mesiace,
b) hrubo poškodzuje byt alebo dom,
c) napriek písomnému upozorneniu narušuje pokojné bývanie ostatných vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, alebo
d) napriek písomnému upozorneniu užíva byt iným spôsobom ako bolo dohodnuté v zmluve.
(3) Prenajímateľ je oprávnený odstúpiť od zmluvy, ak nájomník napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, ktorých porušenie by inak zakladalo právo prenajímateľa ukončiť nájomný pomer výpoveďou.
(4) Na iné dôvody odstúpenia od zmluvy sa neprihliada.
(5) Ak prenajímateľ odstúpi od zmluvy a nájomníkom je osoba uvedená v § 936 ods. 2, ustanovenie § 936 ods. 3 sa použije primerane.
```

## Context

- Časť stvrta
- Hlava stvrta
- Diel druhy
- Oddiel prvy

## Connected legislation — none

- [Zákon o krátkodobom nájme bytu · § 7](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/2014/98)
  - Note: Obe právne úpravy spájajú skončenie nájomnej zmluvy s porušením povinností nájomcu a priznávajú prenajímateľovi ukončovací prostriedok; zdroj výslovne obsahuje aj odstúpenie po opakovanom porušení, zatiaľ čo cieľ podrobnejšie vymedzuje obzvlášť závažné porušenie a jeho prípady\.
  - ```text
  (1) Prenajímateľ môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak
  a) nájomca alebo ten, kto s ním v byte žije alebo sa v byte nachádza so súhlasom nájomcu, napriek predchádzajúcemu písomnému upozorneniu prenajímateľa poškodzuje byt alebo jeho zariadenie alebo spoločné časti, spoločné zariadenia domu alebo inak hrubo porušuje dobré mravy alebo domový poriadok v dome, v ktorom sa byt nachádza,
  b) nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace,
  c) nájomca napriek písomnej výzve prenajímateľa nedoplnil peňažnú zábezpeku do pôvodnej výšky,
  d) nájomca užíva predmet nájmu v rozpore s dohodnutým účelom,
  e) je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.
  (2) Nájomca môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak
  a) sa predmet nájmu stal nespôsobilý na dohodnuté užívanie a táto skutočnosť nebola spôsobená zavinením nájomcu alebo osôb s ním žijúcich v byte,
  b) došlo k ukončeniu jeho pracovného pomeru, služobného pomeru, štátnozamestnaneckého pomeru alebo iného obdobného pomeru,6)
  c) mu vznikol nárok na sociálne bývanie podľa osobitného predpisu⁷) alebo
  d) je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.
  (3) Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa krátkodobý nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď. Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac, v prípade písomnej výpovede z dôvodov podľa odseku 1 písm. a) alebo písm. b) alebo odseku 2 písm. a) kratšia ako pätnásť dní. V prípade, ak sa v dôsledku porušenia registračnej povinnosti prenajímateľa podľa osobitného predpisu⁵) uplatní režim podľa § 3 ods. 5, platí, že výpovedná lehota v prípade výpovede zo strany prenajímateľa nesmie byť kratšia ako dva mesiace.
  (4) Ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, ktorých porušenie by inak zakladalo právo prenajímateľa ukončiť nájomný pomer výpoveďou, je prenajímateľ od nájomnej zmluvy oprávnený odstúpiť.
  (5) Nájomca je oprávnený od nájomnej zmluvy odstúpiť, ak predmet nájmu nebol odovzdaný v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie alebo ak prenajímateľ v rozpore so zákonom jednostranne zmenil výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva.
  ```
- [Občiansky zákonník · § 711](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1964/40)
  - Note: Obe úpravy zakladajú jednostranné skončenie nájmu bytu iniciované prenajímateľom ako reakciu na porušenie povinností nájomníka či nájomcu \(neplatenie, poškodzovanie, rušenie pokojného bývania, užívanie v rozpore s dohodou či bez súhlasu\)\. Zdroj pôsobí výpoveďou s výpovednou lehotou a súdnym prieskumom, cieľ odstúpením pri kvalifikovanom alebo opakovanom porušení\. Ide o spojovaciu pozíciu, nie o rozhodnutie o ekvivalencii 1 k 1\.
  - ```text
  (1) Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak
  a) prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov,
  b) nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný,
  c) nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome,
  d) nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa,
  e) je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo s domom naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas šiestich mesiacov užívať,
  f) nájomca prestal spĺňať predpoklady užívania bytu osobitného určenia5c) alebo predpoklady užívania bytu vyplývajúce z osobitného určenia domu,5d)
  g) nájomca využíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie.
  (2) Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť.
  (3) Výpoveď z dôvodov uvedených v odseku 1 písm. b), e) a f) je neplatná, ak prenajímateľ nepriložil k výpovedi listinu, ktorá preukazuje dôvod výpovede.
  (4) Ak ide o byt osobitného určenia alebo o byt v dome osobitného určenia, možno vypovedať nájom podľa odseku 1 len po predchádzajúcom súhlase toho, kto svojím nákladom takýto byt zriadil, alebo jeho právneho nástupcu, alebo príslušného orgánu, ktorý uzavretie zmluvy o jeho nájme odporučil.
  (5) Ak nájomca, ktorý je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, pred uplynutím ochrannej lehoty (§ 710 ods. 4) zaplatí prenajímateľovi dlžné nájomné alebo sa písomne dohodne s prenajímateľom o spôsobe jeho úhrady, rozumie sa tým, že dôvod výpovede nájmu bytu zanikol.
  (6) Neplatnosť výpovede môže nájomca uplatniť na súde do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede. Účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia súdu, ktorým sa zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu.
  Bytové náhrady
  ```
- [Občiansky zákonník · § 666](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1964/40)
  - Note: Obe úpravy zakladajú právo prenajímateľa odstúpiť od zmluvy pre užívanie či prenechanie predmetu nájmu v rozpore so zmluvou\. Zdroj upravuje čiastkový prípad podnájmu pri všeobecnom nájme, cieľ širší režim odstúpenia pri nájme bytu\.
  - ```text
  (1) Nájomca je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak.
  (2) Ak nájomca dá vec do podnájmu v rozpore so zmluvou, prenajímateľ má právo odstúpiť od zmluvy.
  ```
- [Zákon o krátkodobom nájme bytu · § 6](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/2014/98)
  - Note: Obe ustanovenia upravujú odstúpenie od nájomnej zmluvy ako spôsob jej zrušenia\. Zdroj rieši všeobecný okamih účinku a formu, kým cieľ rieši konkrétnu právomoc prenajímateľa a materiálne dôvody odstúpenia\.
  - ```text
  Krátkodobý nájom bytu zanikne
  a) uplynutím času, na ktorý bol dohodnutý,
  b) písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom,
  c) písomnou výpoveďou jednej zo zmluvných strán za podmienok uvedených v tomto zákone,
  d) písomným odstúpením od nájomnej zmluvy jednej zo zmluvných strán za podmienok uvedených v nájomnej zmluve alebo podľa tohto zákona; nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane,
  e) zánikom predmetu nájmu.
  ```
- [Občiansky zákonník · § 710](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1964/40)
  - Note: § 710 ustanovuje všeobecný spôsob a časové účinky skončenia nájmu bytu výpoveďou vrátane ochrany nájomcu v hmotnej núdzi; § 939 ustanovuje osobitné právo prenajímateľa odstúpiť od zmluvy pre kvalifikované porušenie s okamžitým zánikovým účinkom\. Rámec skončenia nájmu je spoločný, mechanizmus a podmienky sa líšia\.
  - ```text
  (1) Nájom bytu zanikne písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou.
  (2) Ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, zanikne tiež uplynutím tohto času. Ustanovenie § 676 ods. 2 neplatí pre zánik nájmu bytu.
  (3) Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu. Na doručovanie písomnej výpovede nájmu bytu sa primerane použijú ustanovenia osobitného predpisu.5a)
  (4) Ak bola daná výpoveď z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d), že nájomca nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, a preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov,5b) výpovedná lehota sa predlžuje o ochrannú lehotu, ktorá trvá šesť mesiacov.
  ```
- [Nariadenie vlády SR, ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka · § 5 — Drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou bytu \(k § 687 ods\. 2\)](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1995/87)
  - Note: Cieľový § 939 upravuje odstúpenie prenajímateľa od nájomnej zmluvy pri obzvlášť závažnom porušení povinností nájomníka\. Zdrojový § 5 vymedzuje opravy bytu a jeho vybavenia, ktoré tvoria konkrétny obsah povinností súvisiacich s užívaním bytu\.
  - ```text
  (1) Drobnými opravami v byte súvisiacimi s jeho užívaním (ďalej len „drobné opravy“) sú opravy bytu, miestnosti neslúžiacej na bývanie, ktorá je súčasťou bytu, ich príslušenstva, zariadenia a vybavenia, ako aj výmeny drobných súčiastok jednotlivých predmetov zariadenia alebo vybavenia, ktoré sú uvedené v prílohe tohto nariadenia.
  (2) Drobnými opravami sú aj opravy bytu, miestnosti neslúžiacej na bývanie, ktorá je súčasťou bytu, ich príslušenstva, zariadenia a vybavenia, ako aj výmeny drobných súčiastok jednotlivých predmetov zariadenia alebo vybavenia, ktoré nie sú uvedené v prílohe tohto nariadenia, ak náklad na jednu opravu neprevýši sumu 6,64 eura. Ak sa vykonáva na tej istej veci viac opráv, ktoré spolu súvisia, je rozhodujúci súčet nákladov na všetky tieto opravy.
  ```
- [Občiansky zákonník · § 667](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1964/40)
  - Note: Obe úpravy zakladajú právo prenajímateľa odstúpiť od zmluvy pre zásah nájomcu či nájomníka do podstaty veci či bytu \(neodsúhlasené zmeny s hroziacou škodou, hrubé poškodzovanie\)\. Zdroj je všeobecný a čiastkový, cieľ osobitný pre nájom bytu so širším katalógom\.
  - ```text
  (1) Zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.
  (2) Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu. Ak v dôsledku vykonávaných zmien hrozí na veci prenajímateľovi značná škoda, je prenajímateľ oprávnený odstúpiť od zmluvy.
  ```
- [Nariadenie vlády SR, ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka · § 8](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1995/87)
  - Note: Cieľový § 939 upravuje následok porušenia povinností nájomníka prenajímateľom\. Zdrojový § 8 upravuje rozdelenie nákladov na opravy a údržbu medzi nájomcov a užívateľov podľa počtu osôb alebo pomeru užívanej plochy\.
  - ```text
  Ak niet inej dohody, uhrádza nájomcovia bytov so spoločným príslušenstvom náklady na drobné opravy a obvyklé udržiavacie náklady spojené s užívaním spoločného príslušenstva pomerne podľa počtu osôb, ktoré v byte bývajú. Užívatelia miestnosti neslúžiacej na bývanie uhrádzajú tieto náklady podľa pomeru plochy, ktorú užívajú.
  ```
- [Nariadenie vlády SR, ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka · § 6](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1995/87)
  - Note: Cieľový § 939 viaže oprávnenie prenajímateľa na porušenie povinnosti nájomníka\. Zdrojový § 6 konkretizuje, ktoré práce patria medzi obvyklé udržiavacie náklady spojené s užívaním bytu\.
  - ```text
  Náklady spojené s bežnou údržbou bytu sú náklady za práce, ktoré sa obvykle vykonávajú pri dlhšom užívaní (ďalej len „obvyklé udržiavacie náklady“), ako napríklad maľovanie, napúšťanie xylolitovej podlahy, drôtikovanie a pastovanie parkiet, udržiavanie dreveného obloženia stien, opravy vstavaného nábytku (opravy a výmeny zámok a nátery).
  ```
- [Nariadenie vlády SR, ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka · § 7](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1995/87)
  - Note: Cieľový § 939 upravuje odstúpenie prenajímateľa pri obzvlášť závažnom porušení povinnosti nájomníka\. Zdrojový § 7 určuje, kedy nájomca náklady na opravy a údržbu neuhrádza a kedy ich znáša prenajímateľ\.
  - ```text
  Nájomca neuhrádza náklady na drobné opravy a obvyklé udržiavacie náklady, ak ich potreba vznikla pred uzavretím nájomnej zmluvy alebo ak vznikli ako dôsledok opráv, ktoré je povinný znášať prenajímateľ.
  ```