# § 932 — Spor o splnenie podmienok prechodu nájmu bytu

Citation: [§ 932](https://noz.praktik.ai/detail/paragraf-932)

## Legal text

```text
Prenajímateľ je oprávnený podať žalobu o určenie, že k prechodu nájmu nedošlo najneskôr do troch mesiacov odo dňa dôjdenia oznámenia o prechode nájmu bytu, inak toto právo zanikne.
```

## Context

- Časť stvrta
- Hlava stvrta
- Diel druhy
- Oddiel prvy

## Explanatory report

**§ 932: K § 929 až 934**

K § 929 až 934 Prechod nájmu bytu Návrh zákona upravuje prechod práv a povinností z nájomnej zmluvy na osoby taxatívne vymenované v zákone\. Prenajímateľ môže súhlasiť s prechodom nájmu aj na iné osoby, než ktoré uvádza zákon\. V prípade sporu ohľadom prechodu nájmu rozhodne na návrh prenajímateľa súd\. K prechodu nájmu dochádza priamo zo zákona, takže nie je potrebný žiadny ďalší právny úkon \(tzn\. netreba uzatvárať „novú nájomnú zmluvu“\)\. Zmenu v osobe nájomníka je však potrebné oznámiť prenajímateľovi a aj ho zdôvodniť \(s ohľadom na predchádzajúce ustanovenia zákona\)\. Predkladateľ v súvislosti s prechodom nájmu zavádza viaceré prekluzívne lehoty, ich dĺžka bola nastavená tak, aby zodpovedala „domácim“ pomerom a potrebám \(takéto lehoty poznajú aj zahraničné právne úpravy, ich dĺžka je však rôzna\)\. Prechod nájmu môžu vylučovať osobitné predpisy, nateraz tak robil napr\. zákon č\. 98/2014 Z\. z\., ktorý sa navrhuje zrušiť, ďalej napr\. zákon č\. 189/1992 Zb\. o úprave niektorých pomerov súvisiacich s nájmom bytov a s bytovými náhradami v znení neskorších predpisov \(ďalej len „zákon č\. 189/1992 Zb\.“\), ktorý upravuje služobný byt, byt osobitného určenia a byt v domoch osobitného určenia, stanovuje, že nájomníkom takéhoto bytu môže byť iba osoba, ktorá spĺňa predpoklady, uložené zákonom \(§ 1 ods\. 4, § 2 ods\. 3, § 3 ods\. 3\), čo implikuje záver, že iná osoba sa nájomníkom stať nemôže \(nedochádza k prechodu nájmu\)\.

Source: [https://rokovania\.gov\.sk/RVL/Material/31828/1](https://rokovania.gov.sk/RVL/Material/31828/1)

## Connected legislation — none

- [Občiansky zákonník · § 706](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1964/40)
  - Note: Obe úpravy zakladajú procesnú ochranu prenajímateľa proti nesplneniu podmienok prechodu nájmu bytu: v cieli žaloba o určenie s trojmesačnou prekluzívnou lehotou odo dňa dôjdenia oznámenia o prechode, v zdroji domáhanie sa určenia na súde v lehote troch mesiacov odo dňa, keď sa prenajímateľ o podmienkach dozvedel, najneskôr do troch rokov odo dňa smrti nájomcu\. Spoločnou právnou pozíciou je súdne určenie neprechodu nájmu; nejde o rozhodnutie o 1\-to\-1 ekvivalencii\.
  - ```text
  (1) Ak nájomca zomrie a ak nejde o byt v spoločnom nájme manželov, stávajú sa nájomcami (spoločnými nájomcami) jeho deti, vnuci, rodičia, súrodenci, zať a nevesta, ktorí s ním žili v deň jeho smrti v spoločnej domácnosti a nemajú vlastný byt. Nájomcami (spoločnými nájomcami) sa stávajú aj tí, ktorí sa starali o spoločnú domácnosť zomretého nájomcu alebo na neho boli odkázaní výživou, ak s ním žili v spoločnej domácnosti aspoň tri roky pred jeho smrťou a nemajú vlastný byt.
  (2) Ak sa prenajímateľ domnieva, že neboli splnené podmienky prechodu nájmu bytu podľa odseku 1, môže sa v lehote troch mesiacov odo dňa, keď sa o nich dozvedel, najneskôr však v lehote troch rokov odo dňa smrti nájomcu, domáhať na súde, aby určil, že k prechodu nájmu bytu nedošlo.
  (3) Ak zomrie nájomca družstevného bytu a ak nejde o byt v spoločnom nájme manželov, prechádza smrťou nájomcu jeho členstvo v družstve a nájom bytu na toho dediča, ktorému pripadol členský podiel.
  ```
- [Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov · § 14](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1990/116)
  - Note: Cieľ aj zdroj upravujú právnu pozíciu pokračovania alebo prechodu nájomnej pozície na inú osobu po smrti nájomcu a význam oznámenia prenajímateľovi\. V cieli ide o prechod nájmu bytu a procesnú ochranu prenajímateľa žalobou v trojmesačnej lehote; v zdroji ide o nájom nebytového priestoru, v ktorom dedičia oznámením do 30 dní predídu zániku nájmu\. Spoločná pozícia je podmienená kontinuita nájmu, nie 1\-to\-1 ekvivalencia\.
  - ```text
  Ak nebolo dohodnuté inak, nájom zaniká
  a) zánikom predmetu nájmu;
  b) smrťou nájomcu, pokiaľ dedičia po poručiteľovi, ktorý bol nájomcom, do 30 dní od jeho smrti neoznámia prenajímateľovi, že pokračujú v nájme;
  c) zánikom právnickej osoby, ak je nájomcom.
  Prechodné a záverečné ustanovenia
  ```
- [Zákon o krátkodobom nájme bytu · § 9](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/2014/98)
  - Note: Obe ustanovenia viažu súdnu ochranu nájomného vzťahu na konkrétny právny úkon a lehotu\. Zdroj rieši neplatnosť výpovede alebo odstúpenia, zatiaľ čo cieľ rieši určenie neuskutočnenia prechodu nájmu\.
  - ```text
  (1) Neplatnosť skončenia krátkodobého nájmu bytu má zmluvná strana právo uplatniť na súde v lehote dvoch mesiacov odo dňa doručenia výpovede z krátkodobého nájmu bytu alebo odstúpenia od nájomnej zmluvy. Účinky právneho úkonu smerujúceho k skončeniu nájmu nie sú podaním žaloby dotknuté.
  (2) V prípade neplatného skončenia nájmu je zmluvná strana, ktorá neplatné skončenie nájmu spôsobila, povinná napraviť tento stav uvedením do predošlého stavu a nahradiť škodu, ktorá druhej strane vznikla. Ak nie je uvedenie do predošlého stavu možné, zmluvnej strane nevznikne nárok na náhradu škody alebo náhrada škody nie je s ohľadom na závažnosť spôsobenej ujmy postačujúca, má zmluvná strana, ktorá na súde neplatné skončenie nájmu úspešne uplatní, právo na primerané finančné zadosťučinenie. Primerané finančné zadosťučinenie sa urči s prihliadnutím na závažnosť a rozsah spôsobenej ujmy, trvanie protiprávneho stavu a mieru protiprávneho zásahu do práv zmluvnej strany. **S p o l o č n é, p r e c h o d n é a z á v e r e č n é u s t a n o v e n i a**
  ```
- [Nariadenie vlády SR, ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka · § 8](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1995/87)
  - Note: Cieľové ustanovenie upravuje žalobu prenajímateľa pri spore o prechod nájmu a jej lehotu\. Zdrojové ustanovenie rozdeľuje náklady na opravy a údržbu medzi nájomcov podľa užívania spoločného príslušenstva\.
  - ```text
  Ak niet inej dohody, uhrádza nájomcovia bytov so spoločným príslušenstvom náklady na drobné opravy a obvyklé udržiavacie náklady spojené s užívaním spoločného príslušenstva pomerne podľa počtu osôb, ktoré v byte bývajú. Užívatelia miestnosti neslúžiacej na bývanie uhrádzajú tieto náklady podľa pomeru plochy, ktorú užívajú.
  ```
- [Nariadenie vlády SR, ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka · § 9](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1995/87)
  - Note: Cieľové ustanovenie stanovuje procesný prostriedok prenajímateľa pri spore o prechod nájmu\. Zdrojové ustanovenie vymedzuje osobný a vecný rozsah vykonávacích pravidiel pre osobitné kategórie bytov\.
  - ```text
  Ustanovenia § 5 až 8 sa vzťahujú aj na byty služobné, byty osobitného určenia a na byty v domoch osobitného určenia.3)
  ```
- [Občiansky zákonník · § 708](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1964/40)
  - Note: Cieľ aj zdroj pracujú s tým istým procesným nástrojom prenajímateľa \(súdne určenie, že k prechodu nájmu nedošlo, v trojmesačnej lehote\)\. Zdroj ho prostredníctvom odkazu rozširuje aj na prechod pri trvalom opustení domácnosti, kým cieľová úprava pracuje s oznámením o prechode\. Spoločná funkcia je ochrana prenajímateľa proti nesplneniu podmienok prechodu; ekvivalencia sa nerozhoduje\.
  - ```text
  Ustanovenia § 706 ods. 1 a 2 a § 707 ods. 1 platia aj v prípade, ak nájomca opustí trvale spoločnú domácnosť.
  ```
- [Nariadenie vlády SR, ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka · § 6](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1995/87)
  - Note: Cieľové pravidlo rieši spor a lehotu na žalobu\. Zdrojové pravidlo vymedzuje udržiavacie práce a náklady, ktoré sa viažu na dlhšie užívanie bytu\.
  - ```text
  Náklady spojené s bežnou údržbou bytu sú náklady za práce, ktoré sa obvykle vykonávajú pri dlhšom užívaní (ďalej len „obvyklé udržiavacie náklady“), ako napríklad maľovanie, napúšťanie xylolitovej podlahy, drôtikovanie a pastovanie parkiet, udržiavanie dreveného obloženia stien, opravy vstavaného nábytku (opravy a výmeny zámok a nátery).
  ```
- [Nariadenie vlády SR, ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka · § 7](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1995/87)
  - Note: Cieľové pravidlo dáva prenajímateľovi žalobné oprávnenie a lehotu na jeho uplatnenie\. Zdrojové pravidlo určuje, kedy nájomca nenesie náklady na opravy a údržbu\.
  - ```text
  Nájomca neuhrádza náklady na drobné opravy a obvyklé udržiavacie náklady, ak ich potreba vznikla pred uzavretím nájomnej zmluvy alebo ak vznikli ako dôsledok opráv, ktoré je povinný znášať prenajímateľ.
  ```
- [Občiansky zákonník · § 707](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1964/40)
  - Note: Cieľ upravuje procesnú rovinu \(žaloba o určenie neprechodu v prekluzívnej lehote\), zdroj upravuje hmotnoprávnu rovinu \(kto sa stáva nájomcom pri smrti spoločného nájomcu\)\. Spoločnou pozíciou je zákonný prechod alebo zachovanie nájmu bytu na inú osobu; zdroj neobsahuje súdne určenie ani lehotu\. Funkčný rozdiel sa ponecháva na posúdenie právnikom; ekvivalencia sa nerozhoduje\.
  - ```text
  (1) Ak zomrie jeden z manželov, ktorí boli spoločnými nájomcami bytu, stane sa jediným nájomcom pozostalý manžel.
  (2) Ak ide o družstevný byt, zanikne smrťou jedného z manželov spoločný nájom bytu manželmi. Ak sa právo na družstevný byt nadobudlo za trvania manželstva, zostáva členom družstva pozostalý manžel a jemu patrí členský podiel; na to prihliadne súd v konaní o dedičstve. Ak zomrel manžel, ktorý nadobudol právo na družstevný byt pred uzavretím manželstva, prechádza jeho smrťou členstvo v družstve a nájom družstevného bytu na toho dediča, ktorému pripadol členský podiel. Ak ide o viac predmetov nájmu, môže členstvo poručiteľa prejsť na viacerých dedičov.
  (3) Ak zomrie jeden zo spoločných nájomcov, prechádza jeho právo na ostatných spoločných nájomcov.
  ```
- [Autorský zákon · § 71 — Prechod licencie a zánik licencie](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/2015/185)
  - Note: Cieľ aj zdroj upravujú osobitný zákonný prechod práv a povinností zo zmluvného vzťahu na inú osobu\. V cieli ide o zachovanie nájomného vzťahu po splnení podmienok prechodu a o procesnú ochranu prenajímateľa; v zdroji ide o kontinuitu licencie pri zániku právnickej osoby alebo smrti fyzickej osoby, s možnosťou zmluvného vylúčenia a zánikom licencie pri absencii nástupcu alebo dedičov\. Spoločná právna pozícia je prechod zmluvných práv a povinností, nie totožnosť inštitútov\.
  - ```text
  (1) Zánikom právnickej osoby, ktorej bola udelená licencia, prechádzajú práva a povinnosti z licenčnej zmluvy na jej právneho nástupcu; licenčná zmluva môže takýto prechod práv a povinností na právneho nástupcu vylúčiť.
  (2) Smrťou fyzickej osoby, ktorej bola udelená licencia, prechádzajú práva a povinnosti z licenčnej zmluvy na dedičov; licenčná zmluva môže takýto prechod práv a povinností na dedičov vylúčiť.
  (3) Ak niet právneho nástupcu podľa odseku 1 alebo dedičov podľa odseku 2, licencia zaniká.
  ```
- [Zákon o krátkodobom nájme bytu · § 10](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/2014/98)
  - Note: Zdroj vytvára osobitný režim krátkodobého nájmu a vylučuje použitie vybraných všeobecných pravidiel o nájme vrátane pravidiel uvedených v § 706 a § 707 ods\. 2\. Cieľ zavádza vlastnú úpravu prechodu nájmu a súdneho určenia jeho neuskutočnenia\.
  - ```text
  (1) Na nájomnú zmluvu uzavretú podľa tohto zákona sa vzťahujú ustanovenia Občianskeho zákonníka, ak odsek 2 neustanovuje inak.
  (2) Nájom podľa tohto zákona sa nespravuje ustanoveniami § 663, § 666 ods. 1, § 671, § 672 ods. 2 druhej vety, § 676, 677, 679, § 680 ods. 1, § 685, 686, § 687 ods. 3, § 696, § 703 ods. 2, § 704 ods. 2, § 705 ods. 2, § 706, § 707 ods. 2, § 709, 710, § 711 ods. 1, 3 až 6, § 712, 712a, 712c až 714 a § 717 až 719 Občianskeho zákonníka ak tento zákon v § 3 ods. 5 neustanovuje inak.
  (3) Na doručovanie písomnej výpovede a písomného odstúpenia od nájomnej zmluvy a iných písomností podľa tohto zákona sa použijú ustanovenia osobitného predpisu,8) ak sa zmluvné strany písomne nedohodnú inak.
  ```
- [Nariadenie vlády SR, ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka · § 5 — Drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou bytu \(k § 687 ods\. 2\)](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1995/87)
  - Note: Cieľové ustanovenie upravuje procesnú možnosť prenajímateľa a prekluzívnu lehotu pri spore o prechod nájmu\. Zdrojové ustanovenie určuje vecný rozsah drobných opráv v byte, teda inú operatívnu otázku v rámci toho istého nájomného inštitútu\.
  - ```text
  (1) Drobnými opravami v byte súvisiacimi s jeho užívaním (ďalej len „drobné opravy“) sú opravy bytu, miestnosti neslúžiacej na bývanie, ktorá je súčasťou bytu, ich príslušenstva, zariadenia a vybavenia, ako aj výmeny drobných súčiastok jednotlivých predmetov zariadenia alebo vybavenia, ktoré sú uvedené v prílohe tohto nariadenia.
  (2) Drobnými opravami sú aj opravy bytu, miestnosti neslúžiacej na bývanie, ktorá je súčasťou bytu, ich príslušenstva, zariadenia a vybavenia, ako aj výmeny drobných súčiastok jednotlivých predmetov zariadenia alebo vybavenia, ktoré nie sú uvedené v prílohe tohto nariadenia, ak náklad na jednu opravu neprevýši sumu 6,64 eura. Ak sa vykonáva na tej istej veci viac opráv, ktoré spolu súvisia, je rozhodujúci súčet nákladov na všetky tieto opravy.
  ```