# § 927 — Zánik spoločného nájmu bytu

Citation: [§ 927](https://noz.praktik.ai/detail/paragraf-927)

## Legal text

```text
(1) Ak sa rozvedení manželia nedohodnú o nájme bytu, súd na návrh jedného z nich rozhodne o zrušení ich spoločného nájmu bytu. Súd súčasne určí, ktorý z manželov bude ďalej užívať byt ako nájomník.
(2) Ak nadobudol právo na uzavretie zmluvy o nájme družstevného bytu jeden z rozvedených manželov pred uzavretím manželstva, zanikne právo spoločného nájmu bytu rozvodom; právo užívať byt zostane tomu z manželov, ktorý nadobudol právo na uzavretie zmluvy o nájme bytu pred uzavretím manželstva. Inak zostane ďalšie užívanie bytu ako aj členstvo v družstve zachované tomu z manželov, na ktorom sa manželia dohodnú, v opačnom prípade rozhodne na návrh ktoréhokoľvek z manželov súd.
(3) Pri rozhodovaní o ďalšom nájme bytu vezme súd na zreteľ najmä záujmy maloletých a stanovisko prenajímateľa.
```

## Context

- Časť stvrta
- Hlava stvrta
- Diel druhy
- Oddiel prvy

## Explanatory report

**§ 927: K § 925 až 928**

K § 925 až 928 Spoločný nájom bytu manželov Niet dôvodu zmeniť doterajšiu úpravu\. Úprava spoločného nájmu bytu manželov vychádza z toho, že ide o špecifický druh spoločného nájmu bytu \- môže vzniknúť len medzi manželmi, ak spolu trvale žijú\. Vzniká priamo zo zákona, aj keď nájomná zmluva bola uzavretá len jedným z manželov \(platí to aj pri nájme družstevného bytu, vzťah k členskému podielu bude predovšetkým vecou stanov bytového družstva, prípadne osobitného zákona\)\. O spoločný nájom manželov nepôjde, ak byt užíva niektorý z manželov na základe vlastníckeho práva\. Pri nájme bytov trvalo určených ako služobné byty, bytov osobitného určenia a bytov v domoch osobitného určenia, ako aj pri nájme sociálnych bytov, spoločný nájom manželov nevznikne, keďže v uvedených prípadoch je vznik nájmu ako takého viazaný na splnenie predpokladov, stanovených osobitnými predpismi \(napr\. pri sociálnych bytoch musí ísť o osoby, ktoré si nemôžu obstarať bývanie vlastným pričinením a zároveň spĺňajú podmienky podľa zákona č\. 443/2010 Z\. z\. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní v znení neskorších predpisov, a pod\.\); obdobnú výluku obsahovala aj predchádzajúca právna úprava \(§ 709 Občianskeho zákonníka\)\. Ustanovenia paragrafu o obmedzení a vylúčení užívacieho práva upravujú zásahy do spoločného nájmu bytu manželov v prípade fyzického násilia alebo psychického násilia alebo hrozby takýmto násilím, pričom sú takmer identické s predchádzajúcou úpravou \(§ 705a Občianskeho zákonníka\)\.

Source: [https://rokovania\.gov\.sk/RVL/Material/31828/1](https://rokovania.gov.sk/RVL/Material/31828/1)

## Connected legislation — none

- [Občiansky zákonník · § 705](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1964/40)
  - Note: Obe úpravy plnia tú istú právnu funkciu: pri nedohode rozvedených manželov o nájme bytu prenášajú rozhodnutie na súd, ktorý zruší spoločné nájomné právo a určí pokračujúceho užívateľa, osobitne riešia družstevný byt a ukladajú súdu prihliadnuť na záujmy maloletých a stanovisko prenajímateľa\. Zdrojová norma je časovo predchádzajúcou úpravou tej istej inštitúcie\.
  - ```text
  (1) Ak sa rozvedení manželia nedohodnú o nájme bytu, súd na návrh jedného z nich rozhodne, že sa zrušuje právo spoločného nájmu bytu. Súčasne určí, ktorý z manželov bude byt ďalej užívať ako nájomca.
  (2) Ak nadobudol právo na uzavretie zmluvy o nájme družstevného bytu jeden z rozvedených manželov pred uzavretím manželstva, zanikne právo spoločného nájmu bytu rozvodom; právo užívať byt zostane tomu z manželov, ktorý nadobudol právo na nájom bytu pred uzavretím manželstva. V ostatných prípadoch spoločného nájmu družstevného bytu rozhodne súd, ak sa rozvedení manželia nedohodnú, na návrh jedného z nich o zrušení tohto práva, ako aj o tom, kto z nich bude ako člen družstva ďalej nájomcom bytu; tým zanikne aj spoločné členstvo rozvedených manželov v družstve.
  (3) Pri rozhodovaní o ďalšom nájme bytu vezme súd zreteľ najmä na záujmy maloletých detí a stanovisko prenajímateľa.
  ```
- [Občiansky zákonník · § 702](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1964/40)
  - Note: Obe úpravy zverujú súdu právomoc zrušiť právo spoločného nájmu bytu a súčasne určiť, kto bude byt ďalej užívať\. Cieľová norma tak robí pre rozvedených manželov pri nedohode, zatiaľ čo zdrojová norma tak robí všeobecne pre spoločných nájomcov pri nezavinenom stave brániacom spoločnému užívaniu\.
  - ```text
  (1) Ak medzi spoločnými nájomcami dôjde k nezhode o právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoločného nájmu bytu, rozhodne na návrh niektorého z nich súd.
  (2) Súd môže v prípadoch hodných osobitného zreteľa na návrh spoločného nájomcu zrušiť právo spoločného nájmu bytu, ak vznikne ním nezavinený stav, ktorý bráni spoločnému užívaniu bytu spoločnými nájomcami. Zároveň určí, ktorý zo spoločných nájomcov alebo ktorí z nich budú byt ďalej užívať.
  Spoločný nájom bytu manželmi
  ```
- [Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov · § 9](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1990/116)
  - Note: Obe úpravy riešia účinok udalosti spojenej s užívaním bytu na trvanie nájomného vzťahu\. Cieľ upravuje zánik spoločného nájmu bytu po rozvode a ďalšie užívanie bytu, zatiaľ čo zdroj umožňuje prenajímateľovi vypovedať nájom nebytového priestoru na určitý čas, ak je jeho užívanie viazané na byt a nájomcovi bola uložená povinnosť byt vypratať\.
  - ```text
  (1) Nájom dojednaný na určitý čas sa skončí uplynutím času, na ktorý bol dojednaný.
  (2) Prenajímateľ môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím času, ak
  a) nájomca užíva nebytový priestor v rozpore so zmluvou;
  b) nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom;
  c) nájomca, ktorý na základe zmluvy má prenajímateľovi poskytovať na úhradu nájomného určité služby, tieto služby neposkytuje riadne a včas;
  d) nájomca alebo osoby, ktoré s ním užívajú nebytový priestor, napriek písomnému upozorneniu hrubo porušujú pokoj alebo poriadok;
  e) užívanie nebytového priestoru je viazané na užívanie bytu a nájomcovi bola uložená povinnosť byt vypratať;
  f) bolo rozhodnuté o odstránení stavby alebo o zmenách stavby, čo bráni užívať nebytový priestor;
  g) nájomca prenechá nebytový priestor alebo jeho časť do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa.
  (3) Nájomca môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím dojednaného času, ak
  a) stratí spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si nebytový priestor najal;
  b) nebytový priestor sa stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené užívanie;
  c) prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z § 5 ods. 1.
  ```
- [Autorský zákon · § 71 — Prechod licencie a zánik licencie](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/2015/185)
  - Note: Obe úpravy riešia právny účinok zánikovej udalosti na existujúce oprávnenie a ďalšie trvanie alebo zánik právneho vzťahu\. Cieľ upravuje osobitné usporiadanie spoločného nájmu po rozvode, zatiaľ čo zdroj upravuje sukcesiu do licenčných práv a povinností alebo zánik licencie pri absencii nástupcov\.
  - ```text
  (1) Zánikom právnickej osoby, ktorej bola udelená licencia, prechádzajú práva a povinnosti z licenčnej zmluvy na jej právneho nástupcu; licenčná zmluva môže takýto prechod práv a povinností na právneho nástupcu vylúčiť.
  (2) Smrťou fyzickej osoby, ktorej bola udelená licencia, prechádzajú práva a povinnosti z licenčnej zmluvy na dedičov; licenčná zmluva môže takýto prechod práv a povinností na dedičov vylúčiť.
  (3) Ak niet právneho nástupcu podľa odseku 1 alebo dedičov podľa odseku 2, licencia zaniká.
  ```
- [Zákon o krátkodobom nájme bytu · § 8 — Vypratanie bytu](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/2014/98)
  - Note: Obe úpravy nadväzujú na skončenie nájmu bytu a určujú právne následky pre ďalšie nakladanie s bytom alebo vecami v ňom\. Cieľová norma rieši pokračovanie užívania jedným z manželov po rozvode, zatiaľ čo zdrojová norma predpokladá vypratanie a odovzdanie bytu prenajímateľovi po skončení krátkodobého nájmu\.
  - ```text
  (1) Nájomca je povinný na vlastné náklady vypratať byt a ten odovzdať prenajímateľovi v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu, a to ku dňu skončenia nájmu, ak sa zmluvné strany písomne nedohodnú inak.
  (2) Ak nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá prenajímateľovi ani v lehote desiatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu alebo v lehote piatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu, ak nájomný pomer skončil odstúpením od nájomnej zmluvy, je prenajímateľ oprávnený na účely zabezpečenia pohľadávok podľa § 5 ods. 1 zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí, ktoré sú vylúčené z exekúcie. Prenajímateľ je oprávnený zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte len vtedy, ak nespotrebovaná časť peňažnej zábezpeky nepostačuje na uspokojenie pohľadávok podľa § 5 ods. 1.
  ```
- [Zákon o krátkodobom nájme bytu · § 9](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/2014/98)
  - Note: Obe úpravy spájajú skončenie nájmu so súdnym mechanizmom\. Cieľová norma ustanovuje súdne rozhodnutie o ďalšom užívaní bytu po rozvode, zatiaľ čo zdrojová norma ustanovuje súdne preskúmanie neplatnosti skončenia krátkodobého nájmu a nápravné alebo kompenzačné následky\.
  - ```text
  (1) Neplatnosť skončenia krátkodobého nájmu bytu má zmluvná strana právo uplatniť na súde v lehote dvoch mesiacov odo dňa doručenia výpovede z krátkodobého nájmu bytu alebo odstúpenia od nájomnej zmluvy. Účinky právneho úkonu smerujúceho k skončeniu nájmu nie sú podaním žaloby dotknuté.
  (2) V prípade neplatného skončenia nájmu je zmluvná strana, ktorá neplatné skončenie nájmu spôsobila, povinná napraviť tento stav uvedením do predošlého stavu a nahradiť škodu, ktorá druhej strane vznikla. Ak nie je uvedenie do predošlého stavu možné, zmluvnej strane nevznikne nárok na náhradu škody alebo náhrada škody nie je s ohľadom na závažnosť spôsobenej ujmy postačujúca, má zmluvná strana, ktorá na súde neplatné skončenie nájmu úspešne uplatní, právo na primerané finančné zadosťučinenie. Primerané finančné zadosťučinenie sa urči s prihliadnutím na závažnosť a rozsah spôsobenej ujmy, trvanie protiprávneho stavu a mieru protiprávneho zásahu do práv zmluvnej strany. **S p o l o č n é, p r e c h o d n é a z á v e r e č n é u s t a n o v e n i a**
  ```
- [Zákon o krátkodobom nájme bytu · § 7](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/2014/98)
  - Note: Obe úpravy sa dotýkajú skončenia nájomného vzťahu k bytu a právnych účinkov udalosti, ktorá vedie k jeho ukončeniu\. Cieľová norma používa rozvod a súdne alebo dohodnuté určenie ďalšieho užívania, zatiaľ čo zdrojová norma upravuje výpoveď a odstúpenie pri krátkodobom nájme a určuje lehoty a dôvody\.
  - ```text
  (1) Prenajímateľ môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak
  a) nájomca alebo ten, kto s ním v byte žije alebo sa v byte nachádza so súhlasom nájomcu, napriek predchádzajúcemu písomnému upozorneniu prenajímateľa poškodzuje byt alebo jeho zariadenie alebo spoločné časti, spoločné zariadenia domu alebo inak hrubo porušuje dobré mravy alebo domový poriadok v dome, v ktorom sa byt nachádza,
  b) nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace,
  c) nájomca napriek písomnej výzve prenajímateľa nedoplnil peňažnú zábezpeku do pôvodnej výšky,
  d) nájomca užíva predmet nájmu v rozpore s dohodnutým účelom,
  e) je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.
  (2) Nájomca môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak
  a) sa predmet nájmu stal nespôsobilý na dohodnuté užívanie a táto skutočnosť nebola spôsobená zavinením nájomcu alebo osôb s ním žijúcich v byte,
  b) došlo k ukončeniu jeho pracovného pomeru, služobného pomeru, štátnozamestnaneckého pomeru alebo iného obdobného pomeru,6)
  c) mu vznikol nárok na sociálne bývanie podľa osobitného predpisu⁷) alebo
  d) je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.
  (3) Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa krátkodobý nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď. Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac, v prípade písomnej výpovede z dôvodov podľa odseku 1 písm. a) alebo písm. b) alebo odseku 2 písm. a) kratšia ako pätnásť dní. V prípade, ak sa v dôsledku porušenia registračnej povinnosti prenajímateľa podľa osobitného predpisu⁵) uplatní režim podľa § 3 ods. 5, platí, že výpovedná lehota v prípade výpovede zo strany prenajímateľa nesmie byť kratšia ako dva mesiace.
  (4) Ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti, ktorých porušenie by inak zakladalo právo prenajímateľa ukončiť nájomný pomer výpoveďou, je prenajímateľ od nájomnej zmluvy oprávnený odstúpiť.
  (5) Nájomca je oprávnený od nájomnej zmluvy odstúpiť, ak predmet nájmu nebol odovzdaný v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie alebo ak prenajímateľ v rozpore so zákonom jednostranne zmenil výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva.
  ```
- [Nariadenie vlády SR, ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka · § 8](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1995/87)
  - Note: Obe úpravy reagujú na spoločné užívanie bytového priestoru viacerými osobami a ustanovujú pravidlo pre usporiadanie pomerov pri absencii dohody\. Cieľ rieši status a ďalšie užívanie spoločného nájmu po rozvode; zdroj rieši nákladové bremeno spojené so spoločným príslušenstvom a jeho užívaním\.
  - ```text
  Ak niet inej dohody, uhrádza nájomcovia bytov so spoločným príslušenstvom náklady na drobné opravy a obvyklé udržiavacie náklady spojené s užívaním spoločného príslušenstva pomerne podľa počtu osôb, ktoré v byte bývajú. Užívatelia miestnosti neslúžiacej na bývanie uhrádzajú tieto náklady podľa pomeru plochy, ktorú užívajú.
  ```
- [Občiansky zákonník · § 712a](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1964/40)
  - Note: Cieľová norma upravuje zánik spoločného nájmu bytu po rozvode a ďalšie užívanie bytu, zatiaľ čo zdrojová norma upravuje následnú bytovú náhradu vypratávaného rozvedeného manžela v prípadoch podľa § 705\. Obe úpravy sa dotýkajú tej istej životnej situácie rozvedených manželov po zrušení spoločného nájmu, každá však inej fázy: zánik a určenie užívateľa oproti zabezpečeniu náhrady\.
  - ```text
  (1) Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodov podľa § 711 ods. 1 písm. a), e) alebo písm. f) alebo z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. b) nájomcovi, ktorý prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný, z dôvodu na strane zamestnávateľa5f) alebo z dôvodu, za ktorý zamestnávateľ zodpovedá podľa osobitných predpisov,5g) nájomca má právo na náhradný byt, ktorý je veľkosťou obytnej plochy, vybavením, umiestnením a výškou nájomného primeraný bytu, ktorý má vypratať, a to s prihliadnutím na jeho životné a pracovné potreby. Nájomca má tiež právo na úhradu nevyhnutných výdavkov spojených so sťahovaním. V iných prípadoch skončenia vykonávania práce, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný, nemá nájomca, ktorému bola daná výpoveď z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. b), právo na bytovú náhradu.
  (2) Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. c), nájomca nemá právo na bytovú náhradu. Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. c) a ide o dôvod hodný osobitného zreteľa, má nájomca právo na prístrešie.
  (3) Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) nájomcovi, ktorý preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, nájomca má právo len na náhradné ubytovanie. V iných prípadoch skončenia nájomného pomeru z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) nájomca nemá právo na bytovú náhradu; ak ide o dôvod hodný osobitného zreteľa, má nájomca právo na prístrešie.
  (4) Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodov uvedených v odseku 3 nájomcovi, ktorý sa stará o maloleté dieťa alebo o bezvládnu osobu, ktorí sú členmi jeho domácnosti, a ak to pomery prenajímateľa umožňujú, poskytne sa mu namiesto náhradného ubytovania náhradný byt. Náhradný byt môže mať horšiu kvalitu a menšiu obytnú plochu, ako má byt, ktorý má nájomca vypratať. Náhradný byt mu možno poskytnúť aj mimo obce, v ktorej sa nachádza ním vypratávaný byt. Vzdialenosť náhradného bytu musí však umožniť dennú dochádzku do práce.
  (5) Ak sa nájomný pomer skončil opätovne z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) nájomcovi, ktorý preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, poskytne sa nájomcovi namiesto náhradného bytu alebo náhradného ubytovania iba prístrešie.
  (6) Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. g), nájomca nemá právo na bytovú náhradu.
  (7) Ak ide o prípady podľa § 705 ods. 2 prvej vety, stačí rozvedenému manželovi, ktorý je povinný byt vypratať, poskytnúť náhradné ubytovanie; súd však z dôvodov hodných osobitného zreteľa môže rozhodnúť, že rozvedený manžel má právo na náhradný byt.
  (8) Ak ide o prípady podľa § 705 ods. 1 a 2 druhej vety môže súd, ak sú na to dôvody hodné osobitného zreteľa, rozhodnúť, že rozvedený manžel má právo len na náhradné ubytovanie alebo na prístrešie. Ak sa rozvedený manžel za trvania manželstva alebo po rozvode manželstva voči druhému manželovi alebo voči blízkej osobe, ktorá s ním býva spoločne v byte, dopúšťal alebo dopúšťa fyzického násilia alebo psychického násilia, súd rozhodne, že bytová náhrada mu nepatrí.
  (9) Pri zániku nájmu dohodnutého na určitý čas nemá nájomca právo na bytovú náhradu. Osobitný zákon môže ustanoviť, kedy aj v týchto prípadoch má nájomca právo na bytovú náhradu.5h)
  ```
- [Zákon o krátkodobom nájme bytu · § 6](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/2014/98)
  - Note: Obe úpravy riešia zánik nájomného vzťahu k bytu a právne dôvody alebo mechanizmy, ktoré k nemu vedú\. Cieľová norma viaže zánik spoločného nájmu na rozvod a rieši ďalšie užívanie bytu, zatiaľ čo zdrojová norma upravuje skončenie krátkodobého nájmu na základe času, dohody, jednostranného úkonu alebo zániku predmetu nájmu\.
  - ```text
  Krátkodobý nájom bytu zanikne
  a) uplynutím času, na ktorý bol dohodnutý,
  b) písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom,
  c) písomnou výpoveďou jednej zo zmluvných strán za podmienok uvedených v tomto zákone,
  d) písomným odstúpením od nájomnej zmluvy jednej zo zmluvných strán za podmienok uvedených v nájomnej zmluve alebo podľa tohto zákona; nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane,
  e) zánikom predmetu nájmu.
  ```