# § 907 — Zvýšenie nájomného z dôvodu modernizačných opatrení

Citation: [§ 907](https://noz.praktik.ai/detail/paragraf-907)

## Legal text

```text
Prenajímateľ je z dôvodu vykonania modernizačných opatrení oprávnený zvýšiť nájomné. Zvýšenie nájomného nesmie ročne presiahnuť päť percent podielu skutočne vynaložených nákladov na modernizačné opatrenia v budove pomerne pripadajúcich na predmet nájmu.
```

## Context

- Časť stvrta
- Hlava stvrta
- Diel druhy
- Oddiel prvy

## Explanatory report

**§ 907: K § 907**

K § 907 Zvýšenie nájomného z dôvodu modernizačných opatrení V dôsledku modernizačného opatrenia môže prenajímateľ žiadať zvýšené nájomné – jeho konečná výška musí byť primeraná; primeranosť sa bude posudzovať podľa okolností konkrétneho prípadu, ako je napr\. počet nájomníkov v budove, veľkosť/výmera prenajatej plochy, vplyv modernizačných opatrení na využitie predmetu nájmu, a pod\.\. Zákon obmedzuje výšku zvýšeného nájomného na maximálne päť percent z úhrnu skutočne vynaložených nákladov ročne\. Pravidlo smeruje k tomu, aby z celkovej sumy investície prenajímateľ mohol do zvýšenia nájomného zohľadniť najviac 5% týchto nákladov\.

Source: [https://rokovania\.gov\.sk/RVL/Material/31828/1](https://rokovania.gov.sk/RVL/Material/31828/1)

## Connected legislation — none

- [Občiansky zákonník · § 696](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1964/40)
  - Note: Cieľový § 907 priznáva prenajímateľovi oprávnenie zvýšiť nájomné z dôvodu vykonania modernizačných opatrení a stanovuje ročný limit zvýšenia na päť percent podielu skutočne vynaložených nákladov\. § 696 ods\. 1 upravuje spôsob výpočtu nájomného a prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné, úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu a zmeniť ďalšie podmienky nájomnej zmluvy, pričom tieto otázky odkazuje na osobitný právny predpis\.
  - ```text
  (1) Spôsob výpočtu nájomného, úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné, úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, a zmeniť ďalšie podmienky nájomnej zmluvy, ustanovuje osobitný právny predpis.
  (2) Úhrada za plnenia poskytované s užívaním bytu alebo preddavok na ne sa platí s nájomným, ak sa účastníci nedohodnú alebo právny predpis neustanovuje inak.
  ```
- [Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov · § 8](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1990/116)
  - Note: Cieľový § 907 umožňuje prenajímateľovi zvýšiť nájomné po vykonaní modernizačných opatrení a stanovuje hornú hranicu zvýšenia\. § 8 ods\. 1 priznáva nájomcovi pomernú zľavu z nájomného, ak je užívanie nebytového priestoru obmedzené pre neplnenie povinností prenajímateľa\.
  - ```text
  Ak nájomca môže nebytový priestor užívať obmedzene len preto, že prenajímateľ neplní svoje povinnosti zo zmluvy alebo povinnosti ustanovené týmto zákonom, má nájomca nárok na pomernú zľavu z nájomného; toto ustanovenie sa vzťahuje aj na podnájom.
  Skončenie nájmu
  ```
- [Občiansky zákonník · § 695](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1964/40)
  - Note: Cieľový § 907 spája vykonanie modernizačných opatrení s oprávnením prenajímateľa zvýšiť nájomné do ročného päťpercentného limitu nákladov\. § 695 ods\. 1 upravuje predchádzajúcu vecnú podmienku takýchto zásahov: prenajímateľ je oprávnený vykonávať stavebné úpravy bytu a iné podstatné zmeny v byte iba so súhlasom nájomcu, ktorý možno odoprieť len z vážnych dôvodov, a pri úpravách na príkaz orgánu štátnej správy je nájomca povinný ich vykonanie umožniť\.
  - ```text
  Prenajímateľ je oprávnený vykonávať stavebné úpravy bytu a iné podstatné zmeny v byte iba so súhlasom nájomcu. Tento súhlas možno odoprieť len z vážnych dôvodov. Ak prenajímateľ vykonáva také úpravy na príkaz príslušného orgánu štátnej správy, je nájomca povinný ich vykonanie umožniť; inak zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla. Nájomné a úhrada za plnenia poskytované s užívaním bytu
  ```
- [Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov · § 7](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1990/116)
  - Note: Cieľový § 907 ustanovuje osobitné oprávnenie zvýšiť nájomné pri modernizačných opatreniach a limituje jeho ročný rozsah\. § 7 ods\. 1 určuje, že výška nájomného alebo úhrada za podnájom sa pri absencii všeobecne záväznej právnej úpravy určí dohodou\.
  - ```text
  Ak výška nájomného alebo úhrada za podnájom nie je upravená všeobecne záväzným právnym predpisom, určí sa dohodou.
  ```
- [Zákon o krátkodobom nájme bytu · § 4 — Nájomné a úhrada za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/2014/98)
  - Note: Cieľový § 907 priznáva prenajímateľovi oprávnenie zvýšiť nájomné z dôvodu vykonania modernizačných opatrení a stanovuje ročný limit zvýšenia podľa skutočne vynaložených nákladov\. § 4 ods\. 1 zákona č\. 98/2014 Z\. z\. upravuje dohodu o prípadoch jednostrannej zmeny výšky nájomného a úhrad; ako dôvody uvádza zmenu cien dodávaných služieb alebo očakávanú priemernú ročnú mieru inflácie a zmenu limituje nárastom cien alebo inflácie\.
  - ```text
  (1) Zmluvné strany si dohodnú aj výšku platieb, rozsah, spôsob výpočtu úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva. Dôvodom zmeny môže byť zmena cien dodávaných služieb spojených s užívaním bytu alebo očakávaná priemerná ročná miera inflácie v nadchádzajúcom kalendárnom roku a prenajímateľ je oprávnený zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva vždy najviac o nárast cien alebo inflácie.
  (2) Úhrada za plnenia poskytované s užívaním bytu alebo preddavok na ne sa platí spolu s nájomným, ak sa zmluvné strany nedohodnú inak.
  ```
- [Nariadenie vlády SR, ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka · § 8](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1995/87)
  - Note: Cieľový § 907 upravuje zvýšenie nájomného po modernizácii\. § 8 rozdeľuje náklady na drobné opravy a bežnú údržbu spoločného príslušenstva pomerne podľa počtu osôb alebo užívanej plochy\.
  - ```text
  Ak niet inej dohody, uhrádza nájomcovia bytov so spoločným príslušenstvom náklady na drobné opravy a obvyklé udržiavacie náklady spojené s užívaním spoločného príslušenstva pomerne podľa počtu osôb, ktoré v byte bývajú. Užívatelia miestnosti neslúžiacej na bývanie uhrádzajú tieto náklady podľa pomeru plochy, ktorú užívajú.
  ```
- [Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov · § 5 — Práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1990/116)
  - Note: Cieľový § 907 priznáva prenajímateľovi oprávnenie zvýšiť nájomné z dôvodu modernizačných opatrení a obmedzuje zvýšenie podielom skutočne vynaložených nákladov\. § 5 ukladá prenajímateľovi povinnosť udržiavať nebytový priestor na vlastné náklady a nájomcovi povinnosť uhrádzať náklady spojené s obvyklým udržiavaním; upravuje aj oznamovanie potreby opráv\.
  - ```text
  (1) Ak nie je dohodnuté inak, prenajímateľ je povinný odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené.
  (2) Nájomca je oprávnený užívať nebytový priestor v rozsahu dohodnutom v zmluve.
  (3) Nájomca je povinný uhrádzať náklady spojené s obvyklým udržiavaním.
  (4) Nájomca je povinný bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ urobiť, a umožniť vykonanie týchto i iných nevyhnutných opráv; inak nájomca zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením povinnosti vznikla.
  ```
- [Nariadenie vlády SR, ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka · § 7](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1995/87)
  - Note: Cieľový § 907 umožňuje prenajímateľovi premietnuť časť nákladov modernizačných opatrení do zvýšeného nájomného\. § 7 vylučuje úhradu určitých nákladov nájomcom, ak vznikli pred uzavretím zmluvy alebo v dôsledku opráv, ktoré znáša prenajímateľ\.
  - ```text
  Nájomca neuhrádza náklady na drobné opravy a obvyklé udržiavacie náklady, ak ich potreba vznikla pred uzavretím nájomnej zmluvy alebo ak vznikli ako dôsledok opráv, ktoré je povinný znášať prenajímateľ.
  ```
- [Nariadenie vlády SR, ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka · § 5 — Drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou bytu \(k § 687 ods\. 2\)](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1995/87)
  - Note: Cieľový § 907 upravuje oprávnenie prenajímateľa zvýšiť nájomné z dôvodu modernizačných opatrení a päťpercentný ročný limit\. § 5 vymedzuje drobné opravy v byte a ustanovuje aj finančný limit nákladu na jednu opravu\.
  - ```text
  (1) Drobnými opravami v byte súvisiacimi s jeho užívaním (ďalej len „drobné opravy“) sú opravy bytu, miestnosti neslúžiacej na bývanie, ktorá je súčasťou bytu, ich príslušenstva, zariadenia a vybavenia, ako aj výmeny drobných súčiastok jednotlivých predmetov zariadenia alebo vybavenia, ktoré sú uvedené v prílohe tohto nariadenia.
  (2) Drobnými opravami sú aj opravy bytu, miestnosti neslúžiacej na bývanie, ktorá je súčasťou bytu, ich príslušenstva, zariadenia a vybavenia, ako aj výmeny drobných súčiastok jednotlivých predmetov zariadenia alebo vybavenia, ktoré nie sú uvedené v prílohe tohto nariadenia, ak náklad na jednu opravu neprevýši sumu 6,64 eura. Ak sa vykonáva na tej istej veci viac opráv, ktoré spolu súvisia, je rozhodujúci súčet nákladov na všetky tieto opravy.
  ```
- [Autorský zákon · § 80](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/2015/185)
  - Note: Cieľový § 907 upravuje oprávnenie prenajímateľa zvýšiť nájomné z dôvodu modernizačných opatrení a jeho päťpercentné ročné obmedzenie\. § 80 ods\. 1 písm\. f\) Autorského zákona vymedzuje nájom alebo vypožičanie rozmnoženiny diela ako licenčne regulované použitie\. Spoločnou spojovacou pozíciou je nájom alebo užívanie cudzieho predmetu, nie však rovnaký predmet ani rovnaké pravidlo\.
  - ```text
  (1) Organizácia kolektívnej správy môže rozšírenou hromadnou licenčnou zmluvou poskytnúť nadobúdateľovi súhlas len na
  a) technické predvedenie diela alebo verejný prenos diela v prevádzkarni alebo v inom priestore prostredníctvom technického zariadenia; to nezahŕňa vysielanie, retransmisiu a sprístupňovanie verejnosti,
  b) použitie obchodne nedostupného diela vyhotovením rozmnoženiny, verejným prenosom alebo verejným rozširovaním jeho rozmnoženiny prevodom vlastníckeho práva na nekomerčné účely,
  c) živé predvedenie literárnych diel a vyhotovenie rozmnoženiny, verejné rozširovanie rozmnoženiny prevodom vlastníckeho práva a verený prenos literárneho diela v rozsahu potrebnom na účel propagácie živého predvedenia,
  d) vysielanie diel vrátane vysielania prostredníctvom satelitu,
  e) vyhotovenie rozmnoženiny literárneho diela,
  f) nájom alebo vypožičanie rozmnoženiny diela,
  g) verejný prenos uskutočňovaný poskytovateľom služby zdieľania obsahu on-line,
  h) sprístupňovanie hudobného diela, literárneho diela, diela výtvarného umenia alebo periodika verejnosti,
  i) vyhotovenie rozmnoženiny diela na účely použitia diela podľa písmena h),
  j) vyhotovenie rozmnoženiny hudobného diela vo forme notového záznamu,
  k) použitie diel obsiahnutých v doplnkovej on-line službe vyhotovením rozmnoženiny a verejným prenosom.
  (2) Nadobúdateľom licencie podľa odseku 1 písm. b) sa rozumie knižnica, archív, múzeum alebo zákonný depozitár podľa osobitného predpisu8a) so sídlom v Slovenskej republike.
  (3) Obchodne nedostupné dielo môže knižnica, archív, múzeum alebo zákonný depozitár podľa osobitného predpisu8a) použiť na základe rozšírenej hromadnej licenčnej zmluvy uzavretej podľa odseku 1 písm. b) aj na území zmluvného štátu.
  (4) Nadobúdateľom licencie podľa odseku 1 písm. k) sa rozumie vysielateľ so sídlom v Slovenskej republike.
  ```
- [Nariadenie vlády SR, ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka · § 6](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1995/87)
  - Note: Cieľový § 907 viaže možné zvýšenie nájomného na skutočne vynaložené náklady na modernizačné opatrenia\. § 6 vymedzuje náklady spojené s bežnou údržbou bytu a uvádza ich typické druhy\.
  - ```text
  Náklady spojené s bežnou údržbou bytu sú náklady za práce, ktoré sa obvykle vykonávajú pri dlhšom užívaní (ďalej len „obvyklé udržiavacie náklady“), ako napríklad maľovanie, napúšťanie xylolitovej podlahy, drôtikovanie a pastovanie parkiet, udržiavanie dreveného obloženia stien, opravy vstavaného nábytku (opravy a výmeny zámok a nátery).
  ```