# § 877 — Základné ustanovenia

Citation: [§ 877](https://noz.praktik.ai/detail/paragraf-877)

## Legal text

```text
(1) Ak dôjde k zmene vlastníka veci, práva a povinnosti z nájmu prechádzajú z pôvodného vlastníka (pôvodný prenajímateľ) na nového vlastníka veci (nový prenajímateľ).
(2) Pokiaľ nebola nájomníkovi oznámená zmena vlastníka veci, záväzky z nájmu je nájomník povinný plniť voči pôvodnému prenajímateľovi veci. Ak zmenu vlastníka oznámi nájomníkovi iná osoba ako pôvodný prenajímateľ, musí zmenu vlastníctva preukázať.
(3) Na splnenie povinností, ktoré vznikli pôvodnému prenajímateľovi do zmeny vlastníctva veci, sú voči nájomníkovi zaviazaní pôvodný prenajímateľ a nový prenajímateľ spoločne a nerozdielne.
(4) Ak bola na zabezpečenie peňažných záväzkov nájomníka voči prenajímateľovi dohodnutá peňažná zábezpeka, vydá ju pôvodný prenajímateľ novému prenajímateľovi bez zbytočného odkladu.
```

## Context

- Časť stvrta
- Hlava stvrta
- Diel druhy
- Oddiel prvy

## Explanatory report

**§ 877: K § 877**

K § 877 Zmena vlastníka veci – základné ustanovenia Pri právnej úprave následkov zmeny vlastníka prenajatej veci sa v zásade zachováva doterajšia právna úprava, ktorá sa precizuje\. Aj naďalej sa uplatňuje zásada, že zmena vlastníka prenajatej veci nespôsobuje automatický zánik nájmu \(„Kauf bricht Miete nicht“, kúpa neruší nájom\) a nový vlastník veci nadobúda spolu s vecou aj práva a povinnosti z nájomného pomeru, ktorý „založil“ predchádzajúci vlastník\. Nájomník je povinný začať si plniť svoje záväzky z nájmu voči novej osobe prenajímateľa bezodkladne po tom, ako mu zmenu vlastníctva oznámi pôvodný vlastník \(pôvodný prenajímateľ\)\. Iné osoby \(najmä nový vlastník\) mu musia zmenu vlastníctva nielen oznámiť, ale aj preukázať \(napr\. predložením výpisu z katastra nehnuteľností\)\. Ak mal pôvodný prenajímateľ voči nájomníkovi povinnosti, ktoré mu vznikli do prevodu vlastníctva a ktoré si nesplnil, na ich splnenie sú zaviazaní pôvodný vlastník \(pôvodný prenajímateľ\) a nový vlastník \(nový prenajímateľ\) solidárne\. Ustanovenie reaguje na zmenu vlastníka prenajatej veci, ak tento vlastník \(v právnom postavení prenajímateľa\) prijal od nájomníka peňažnú zábezpeku\. V takom prípade je pôvodný prenajímateľ povinný vydať peňažnú zábezpeku, resp\. jej nespotrebovanú časť, novému prenajímateľovi, a to bez zbytočného odkladu po zmene vlastníctva\. Ide však o dispozitívnu normu, t\. j\. strany sa môžu dohodnúť, že prijatá zábezpeka sa započíta napr\. na úhradu kúpnej ceny; v takom prípade bude však nájomník oprávnený žiadať jej vydanie od nového prenajímateľa, ktorému táto povinnosť vyplýva z existujúcej nájomnej zmluvy\.

Source: [https://rokovania\.gov\.sk/RVL/Material/31828/1](https://rokovania.gov.sk/RVL/Material/31828/1)

## Connected legislation — none

- [Občiansky zákonník · § 680](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1964/40)
  - Note: Obe úpravy riešia ten istý právny inštitút zachovania nájmu pri zmene vlastníka prenajatej veci a prechod postavenia prenajímateľa na nadobúdateľa vrátane oznamovacieho a preukazovacieho momentu voči nájomcovi\. Zdrojová norma je preto priamou predchodcovskou spojovacou pozíciou cieľového § 877, hoci rozsah a následky sa čiastočne líšia\.
  - ```text
  (1) Zničením prenajatej veci nájomná zmluva zaniká.
  (2) Ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa a nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov voči prvšiemu vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom preukázaná.
  (3) Ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené. Pri zmene vlastníctva k hnuteľnej veci môže zmluvu vypovedať aj nadobúdateľ.
  ```
- [Autorský zákon · § 71 — Prechod licencie a zánik licencie](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/2015/185)
  - Note: Obe úpravy riešia zákonný alebo zákonom predpokladaný prechod zmluvných práv a povinností na inú osobu po zmene právneho nositeľa; § 71 je preto relevantnou nástupníckou spojovacou pozíciou\.
  - ```text
  (1) Zánikom právnickej osoby, ktorej bola udelená licencia, prechádzajú práva a povinnosti z licenčnej zmluvy na jej právneho nástupcu; licenčná zmluva môže takýto prechod práv a povinností na právneho nástupcu vylúčiť.
  (2) Smrťou fyzickej osoby, ktorej bola udelená licencia, prechádzajú práva a povinnosti z licenčnej zmluvy na dedičov; licenčná zmluva môže takýto prechod práv a povinností na dedičov vylúčiť.
  (3) Ak niet právneho nástupcu podľa odseku 1 alebo dedičov podľa odseku 2, licencia zaniká.
  ```
- [Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov · § 3 — Zmluva o nájme](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1990/116)
  - Note: Obe ustanovenia sa týkajú nájomného vzťahu, jeho účastníkov a prenechania veci na užívanie\. Zdrojová norma je všeobecným základom nájmu, zatiaľ čo cieľová norma upravuje osobitný účinok zmeny vlastníka počas nájmu\.
  - ```text
  (1) Prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému (ďalej len „nájomca“) zmluvou o nájme (ďalej len „zmluva“).
  (2) Nebytové priestory sa prenajímajú na účely, na ktoré sú stavebne určené.3) Miestnosti určené na prevádzkovanie obchodu a služieb možno prenajímať iba po predchádzajúcom súhlase národného výboru. Pokiaľ národný výbor do 15 dní od prijatia žiadosti o veci nerozhodne, predpokladá sa, že súhlas bol udelený.
  (3) Zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera. Pri nebytových priestoroch v objektoch, s ktorými hospodári bytová organizácia založená národným výborom, možno zmluvu na určitý čas uzavrieť najdlhšie na dva roky.
  (4) Pokiaľ sa zmluva uzavrie bez súhlasu národného výboru podľa odseku 2 alebo neobsahuje náležitosti podľa odseku 3, je neplatná.
  ```
- [Autorský zákon · § 72 — Nakladanie s licenciou](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/2015/185)
  - Note: Obe pozície sa dotýkajú zmeny osoby oprávnenej alebo povinnej zo zmluvného vzťahu a informačného prvku voči druhej strane; § 72 však upravuje dispozíciu s licenciou, nie účinky zmeny vlastníka prenajatej veci\.
  - ```text
  (1) Nadobúdateľ je oprávnený udeliť tretej osobe súhlas na použitie diela v rozsahu udelenej licencie (ďalej len „sublicencia“) len s predchádzajúcim súhlasom autora; ustanovenia § 65 až 70 sa použijú primerane.
  (2) Nadobúdateľ môže licenciu zmluvou postúpiť len s predchádzajúcim súhlasom autora. O postúpení licencie a o osobe postupníka je nadobúdateľ povinný informovať autora bez zbytočného odkladu. Ak nie je dohodnuté inak, súhlas autora sa nevyžaduje pri predaji podniku alebo časti podniku, ktorého súčasťou je licencia.
  (3) Ak je licenčná zmluva uzavretá v písomnej forme, udelenie sublicencie aj postúpenie licencie musí mať písomnú formu, ak licenčná zmluva neurčuje inak.
  ```
- [Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov · § 15](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1990/116)
  - Note: Obe normy riešia pokračovanie právneho vzťahu k užívaniu veci napriek zmene právneho alebo vlastníckeho kontextu\. Zdroj rieši medzitemporálny prechod režimu, cieľ rieši personálny účinok zmeny vlastníka\.
  - ```text
  (1) Práva užívania nebytových priestorov, ktoré vznikli podľa doterajších predpisov, sa spravujú týmto zákonom a považujú sa za vzťahy vzniknuté na základe zmluvy uzavretej na neurčitý čas. Týmto ustanovením nie sú dotknuté práva užívania vyplývajúce z vecného bremena.4)
  (2) Pokiaľ ide o nájom, ktorý vznikol z práva užívania nebytových priestorov podľa predpisov platných pred účinnosťou tohto zákona na poskytovanie služieb zdravotníckych, sociálnych, spojov, na zabezpečenie činnosti politických strán, pracovísk základného výskumu, umeleckej tvorivej činnosti, na vykonávanie divadelnej, koncertnej a osvetovej činnosti, možno ho vypovedať iba po predchádzajúcom súhlase národného výboru.
  (3) Správne konania začaté podľa doterajších právnych predpisov o hospodárení s nebytovými priestormi sa k začiatku účinnosti tohto zákona zastavujú.
  (4) Tento zákon sa nevzťahuje na nebytové priestory užívané podľa zákona č. 123/1975 Zb. o užívaní pôdy a iného poľnohospodárskeho majetku na zabezpečenie výroby v znení zákona č. 95/1988 Zb. a zákona č. 114/1990 Zb.
  ```
- [Obchodný zákonník · § 496](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1991/513)
  - Note: Obe úpravy riešia zmenu vlastníka prenajatej veci v nájomnom vzťahu, ale s odlišnou funkciou: cieľová norma zachováva nájom a prenáša postavenie prenajímateľa na nového vlastníka, zdrojová norma ukončuje nájomný účel tým, že vlastníkom sa stáva sám nájomca\. Zdrojová norma je preto vecne súvisiacou spojovacou pozíciou, nie rovnocenným predchodcom; rozdiely musí posúdiť právnik\.
  - ```text
  (1) Zmluva môže určiť, že po určitej dobe platnosti nájomnej zmluvy je nájomca oprávnený nadobudnúť bezplatne vlastnícke právo k prenajatej veci, ak toto právo uplatní voči prenajímateľovi.
  (2) Nadobúdateľ vlastníckeho práva podľa odseku 1 nie je oprávnený pri prenajatej veci uplatňovať jej vady s výnimkou právnych vád, ibaže je mu poskytnutá záruka za akosť. Diel V Zmluva o úvere
  ```
- [Zákon o krátkodobom nájme bytu · § 5 — Peňažná zábezpeka](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/2014/98)
  - Note: Obe ustanovenia sa dotýkajú práv a povinností prenajímateľa a nájomcu v nájomnom pomere a peňažnej zábezpeky\. Cieľový text prikazuje pôvodnému prenajímateľovi vydať zábezpeku novému prenajímateľovi po zmene vlastníctva, zatiaľ čo zdrojový text určuje účel zábezpeky, jej limit, použitie na splatné pohľadávky a vrátenie nájomcovi po skončení nájmu\.
  - ```text
  (1) Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke, ktorá slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu.
  (2) Výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Na základe písomnej výzvy prenajímateľa je nájomca povinný v lehote jedného mesiaca odo dňa jej doručenia doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky, ak prenajímateľ preukázateľne použije peňažnú zábezpeku alebo jej časť na úhradu svojich splatných pohľadávok voči nájomcovi v súlade s odsekom 1.
  (3) Po skončení nájomného pomeru podľa tohto zákona je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom, ak sa zmluvné strany nedohodli inak.
  Z á n i k n á j m u b y t u
  ```
- [Obchodný zákonník · § 489 — Základné ustanovenia](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1991/513)
  - Note: Obe úpravy spájajú nájom prenajatej veci so zmenou jej vlastníctva, ale s odlišnou právnou funkciou: cieľová norma zachováva nájom pri zmene osoby prenajímateľa, zdrojová norma zakladá právo nájomcu stať sa vlastníkom prenajatej veci\. Zdrojová norma je preto vecne súvisiacou spojovacou pozíciou, nie rovnocenným predchodcom; rozdiely musí posúdiť právnik\.
  - ```text
  (1) Zmluvou o kúpe prenajatej veci si strany dojednajú v nájomnej zmluve alebo po jej uzavretí, že nájomca je oprávnený kúpiť prenajatú vec alebo prenajatý súbor vecí počas platnosti nájomnej zmluvy alebo po jej zániku.
  (2) Zmluva o kúpe prenajatej veci vyžaduje písomnú formu.
  ```
- [Zákon o krátkodobom nájme bytu · § 8 — Vypratanie bytu](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/2014/98)
  - Note: Obe ustanovenia riešia právne následky pre pohľadávky a zabezpečenie v nájomnom vzťahu\. Cieľový text upravuje odovzdanie peňažnej zábezpeky novému prenajímateľovi pri zmene vlastníctva, zatiaľ čo zdrojový text umožňuje prenajímateľovi zadržať veci nájomcu, keď nájomca byt neodovzdá a zábezpeka nepostačuje na uspokojenie pohľadávok\.
  - ```text
  (1) Nájomca je povinný na vlastné náklady vypratať byt a ten odovzdať prenajímateľovi v stave zodpovedajúcom obvyklému opotrebeniu, a to ku dňu skončenia nájmu, ak sa zmluvné strany písomne nedohodnú inak.
  (2) Ak nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá prenajímateľovi ani v lehote desiatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu alebo v lehote piatich kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu, ak nájomný pomer skončil odstúpením od nájomnej zmluvy, je prenajímateľ oprávnený na účely zabezpečenia pohľadávok podľa § 5 ods. 1 zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí, ktoré sú vylúčené z exekúcie. Prenajímateľ je oprávnený zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte len vtedy, ak nespotrebovaná časť peňažnej zábezpeky nepostačuje na uspokojenie pohľadávok podľa § 5 ods. 1.
  ```
- [Autorský zákon · § 80](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/2015/185)
  - Note: Spojenie spočíva v inštitúte nájmu ako právne relevantnom spôsobe užívania; zdroj však predstavuje autorskoprávne vymedzenie licenčného súhlasu, nie všeobecnú úpravu nájomného pomeru a jeho účinkov pri zmene vlastníka\.
  - ```text
  (1) Organizácia kolektívnej správy môže rozšírenou hromadnou licenčnou zmluvou poskytnúť nadobúdateľovi súhlas len na
  a) technické predvedenie diela alebo verejný prenos diela v prevádzkarni alebo v inom priestore prostredníctvom technického zariadenia; to nezahŕňa vysielanie, retransmisiu a sprístupňovanie verejnosti,
  b) použitie obchodne nedostupného diela vyhotovením rozmnoženiny, verejným prenosom alebo verejným rozširovaním jeho rozmnoženiny prevodom vlastníckeho práva na nekomerčné účely,
  c) živé predvedenie literárnych diel a vyhotovenie rozmnoženiny, verejné rozširovanie rozmnoženiny prevodom vlastníckeho práva a verený prenos literárneho diela v rozsahu potrebnom na účel propagácie živého predvedenia,
  d) vysielanie diel vrátane vysielania prostredníctvom satelitu,
  e) vyhotovenie rozmnoženiny literárneho diela,
  f) nájom alebo vypožičanie rozmnoženiny diela,
  g) verejný prenos uskutočňovaný poskytovateľom služby zdieľania obsahu on-line,
  h) sprístupňovanie hudobného diela, literárneho diela, diela výtvarného umenia alebo periodika verejnosti,
  i) vyhotovenie rozmnoženiny diela na účely použitia diela podľa písmena h),
  j) vyhotovenie rozmnoženiny hudobného diela vo forme notového záznamu,
  k) použitie diel obsiahnutých v doplnkovej on-line službe vyhotovením rozmnoženiny a verejným prenosom.
  (2) Nadobúdateľom licencie podľa odseku 1 písm. b) sa rozumie knižnica, archív, múzeum alebo zákonný depozitár podľa osobitného predpisu8a) so sídlom v Slovenskej republike.
  (3) Obchodne nedostupné dielo môže knižnica, archív, múzeum alebo zákonný depozitár podľa osobitného predpisu8a) použiť na základe rozšírenej hromadnej licenčnej zmluvy uzavretej podľa odseku 1 písm. b) aj na území zmluvného štátu.
  (4) Nadobúdateľom licencie podľa odseku 1 písm. k) sa rozumie vysielateľ so sídlom v Slovenskej republike.
  ```
- [Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov · § 6 — Podnájom](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1990/116)
  - Note: Obe pozície riešia, na ktorú inú osobu sa viažu práva a povinnosti súvisiace s užívaním prenajatej veci\. Mechanizmus je však odlišný: podnájomné rozšírenie oproti zákonnému účinku zmeny vlastníka\.
  - ```text
  (1) Nájomca je oprávnený prenechať nebytový priestor alebo jeho časť na určitý čas do podnájmu len so súhlasom prenajímateľa.
  (2) Práva a povinnosti vyplývajúce z § 5 sa vzťahujú aj na toho, komu sa nebytový priestor prenechal do podnájmu.
  Nájomné
  ```
- [Obchodný zákonník · § 630 — Základné ustanovenia](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1991/513)
  - Note: Obe úpravy stoja na tej istej inštitúcii nájomnej zmluvy s postavením prenajímateľa a nájomcu; zdrojová norma zakladá nájomný vzťah, na ktorý cieľová norma nadväzuje pravidlami pre zmenu vlastníka\. Zdrojová norma je preto všeobecnou inštitucionálnou spojovacou pozíciou, nie úpravou následkov zmeny vlastníka; rozsah prekrytia musí posúdiť právnik\.
  - ```text
  (1) Zmluvou o nájme dopravného prostriedku sa prenajímateľ zaväzuje prenechať nájomcovi dopravný prostriedok na dočasné užívanie a nájomca sa zaväzuje zaplatiť odplatu.
  (2) Zmluva vyžaduje písomnú formu.
  ```
- [Nariadenie vlády SR, ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka · § 7](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1995/87)
  - Note: Cieľový § 877 upravuje účinky zmeny vlastníka prenajatej veci na práva a povinnosti z nájmu, vrátane povinností pôvodného a nového prenajímateľa\. Zdrojový § 7 určuje, že nájomca nenesie určité náklady, ak vznikli pred uzavretím nájomnej zmluvy alebo v dôsledku opráv, ktoré znáša prenajímateľ\.
  - ```text
  Nájomca neuhrádza náklady na drobné opravy a obvyklé udržiavacie náklady, ak ich potreba vznikla pred uzavretím nájomnej zmluvy alebo ak vznikli ako dôsledok opráv, ktoré je povinný znášať prenajímateľ.
  ```
- [Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov · § 2](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1990/116)
  - Note: Obe pozície pracujú s vlastníkom veci a jeho právnym postavením prenajímateľa v nájomnom vzťahu\. Zdrojová norma poskytuje východisko pre identifikáciu osoby, ktorej zmena je v cieľovej norme právne významná, nie však pravidlo prechodu práv a povinností\.
  - ```text
  S priestormi uvedenými v § 1 (ďalej len „nebytové priestory“) nakladajú ich vlastníci, prípadne tí,2) ktorí vykonávajú právo hospodárenia (ďalej len „prenajímateľ“).
  ```
- [Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov · § 14](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1990/116)
  - Note: Obe úpravy reagujú na zmenu osoby spojenej s nájmom a určujú jej účinok na trvanie alebo pokračovanie nájomného vzťahu\. Odlišujú sa stranou, na ktorej udalosť nastáva, podmienkami aj následkom\.
  - ```text
  Ak nebolo dohodnuté inak, nájom zaniká
  a) zánikom predmetu nájmu;
  b) smrťou nájomcu, pokiaľ dedičia po poručiteľovi, ktorý bol nájomcom, do 30 dní od jeho smrti neoznámia prenajímateľovi, že pokračujú v nájme;
  c) zánikom právnickej osoby, ak je nájomcom.
  Prechodné a záverečné ustanovenia
  ```