# § 869 — Doba nájmu

Citation: [§ 869](https://noz.praktik.ai/detail/paragraf-869)

## Legal text

```text
Ak doba nájmu nie je dohodnutá, platí, že nájom je na dobu neurčitú a začína plynúť odo dňa uzavretia zmluvy.
```

## Context

- Časť stvrta
- Hlava stvrta
- Diel druhy
- Oddiel prvy

## Explanatory report

**§ 869: K § 869**

K § 869 Doba nájmu Nájomná zmluva môže byť uzatvorená na dobu určitú alebo neurčitú\. Ak nie je doba nájmu dohodnutá priamo v nájomnej zmluve, platí \(t\. j\. ide o nevyvrátiteľnú právnu domnienku\), že nájom je dojednaný na dobu neurčitú a začína plynúť odo dňa uzavretia nájomnej zmluvy \(nie od neskoršieho dňa, napr\. „od prvého dňa nasledujúceho mesiaca“ a pod\.\)\. Ak by zmluvné strany chceli mať dobu nájmu upravenú odlišne \(t\. j\. na určitú dobu, s odlišným \- neskorším začiatkom jej plynutia a pod\.\), museli by sa na tom dohodnúť dodatočne – dohodou o zmene záväzku\.

Source: [https://rokovania\.gov\.sk/RVL/Material/31828/1](https://rokovania.gov.sk/RVL/Material/31828/1)

## Connected legislation — none

- [Občiansky zákonník · § 686](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1964/40)
  - Note: Cieľový § 869 ustanovuje nevyvrátiteľnú domnienku neurčitého času a začiatok jej plynutia odo dňa uzavretia zmluvy\. Zdrojový § 686 ods\. 2 ustanovuje predpoklad neurčitého času, ak doba nájmu nie je dohodnutá\.
  - ```text
  (1) Nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica.
  (2) Ak doba nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva o nájme sa uzavrela na dobu neurčitú.
  Práva a povinnosti z nájmu bytu
  ```
- [Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov · § 10](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1990/116)
  - Note: Cieľový § 869 určuje, kedy sa nájom považuje za uzavretý na neurčitý čas a od ktorého dňa plynie\. Zdrojový § 10 upravuje právny následok neurčitého času v podobe oprávnenia oboch strán na písomnú výpoveď bez uvedenia dôvodu\.
  - ```text
  Ak sa nájom uzavrie na neurčitý čas, sú prenajímateľ i nájomca oprávnení vypovedať zmluvu písomne bez udania dôvodu, ak nie je dohodnuté inak.
  ```
- [Občiansky zákonník · § 676](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1964/40)
  - Note: Cieľový § 869 určuje predvolený neurčitý čas pri absencii dohody\. Zdrojový § 676 upravuje následok dojednanej doby – skončenie jej uplynutím a obnovu nájmu pri pokračujúcom užívaní\.
  - ```text
  (1) Nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ak sa prenajímateľ nedohodne s nájomcom inak.
  (2) Ak nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Nájom dojednaný na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu.
  ```
- [Občiansky zákonník · § 677](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1964/40)
  - Note: Cieľový § 869 určuje, kedy sa nájom považuje za neurčitý a odkedy plynie\. Zdrojový § 677 ods\. 1 upravuje právny následok neurčitej doby – zrušenie zmluvy iba výpoveďou pri absencii dohody\.
  - ```text
  (1) Zrušiť nájomnú zmluvu dojednanú na neurčitú dobu možno, ak nedôjde k dohode prenajímateľa s nájomcom, iba výpoveďou.
  (2) Ak osobitný zákon neustanovuje inak, nájomnú zmluvu možno vypovedať pri nájmoch nehnuteľností v trojmesačnej lehote a pri nájmoch hnuteľných vecí v jednomesačnej lehote.
  ```
- [Zákon o krátkodobom nájme bytu · § 2](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/2014/98)
  - Note: Cieľový § 869 určuje neurčitý čas a začiatok nájmu pri absencii dohody o dobe\. Zdrojový § 2 ods\. 1 vymedzuje krátkodobý nájom podľa maximálneho trvania vrátane predĺžení\.
  - ```text
  Krátkodobým nájmom bytu sa na účely tohto zákona rozumie nájom založený nájomnou zmluvou, ktorá je uzavretá podľa tohto zákona, spĺňa náležitosti podľa § 3 a na základe ktorej nájom vrátane jeho predĺžení trvá najviac šesť rokov.
  ```
- [Obchodný zákonník · § 636](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1991/513)
  - Note: Cieľový § 869 ustanovuje nevyvrátiteľnú domnienku nájmu na dobu neurčitú a začiatok jej plynutia odo dňa uzavretia zmluvy, ak doba nájmu nie je dohodnutá\. Zdrojový § 636 ods\. 1 a 2 upravuje zánik práva užívať dopravný prostriedok uplynutím dojednanej doby a ukončenie nájmu dojednaného na dobu neurčitú výpoveďou\.
  - ```text
  (1) Právo užívať dopravný prostriedok zaniká uplynutím doby, na ktorú bola zmluva dojednaná, alebo zničením dopravného prostriedku.
  (2) Zmluvu o nájme dopravného prostriedku dojednanú na dobu neurčitú možno ukončiť výpoveďou.
  (3) Výpoveď nadobúda účinnosť uplynutím 30 dní, ak neurčuje zmluva o nájme dopravného prostriedku inú výpovednú lehotu alebo z výpovede nevyplýva neskoršia doba. Zmluva môže určiť, že ju možno ukončiť už doručením výpovede.
  ```
- [Obchodný zákonník · § 630 — Základné ustanovenia](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1991/513)
  - Note: Cieľový § 869 je osobitným pravidlom o nedohodnutej dobe všeobecného nájmu\. Zdrojový § 630 ods\. 1 je všeobecným vymedzením nájmu dopravného prostriedku ako dočasného užívania za odplatu\.
  - ```text
  (1) Zmluvou o nájme dopravného prostriedku sa prenajímateľ zaväzuje prenechať nájomcovi dopravný prostriedok na dočasné užívanie a nájomca sa zaväzuje zaplatiť odplatu.
  (2) Zmluva vyžaduje písomnú formu.
  ```
- [Občiansky zákonník · § 663](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1964/40)
  - Note: Cieľový § 869 je osobitným pravidlom o nedohodnutej dobe všeobecného nájmu\. Zdrojový § 663 je všeobecným vymedzením nájmu ako dočasného užívania v dojednanej dobe\.
  - ```text
  Nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky.
  ```
- [Občiansky zákonník · § 685](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1964/40)
  - Note: Cieľový § 869 rieši následok neuvedenia doby všeobecného nájmu\. Zdrojový § 685 ods\. 1 zakladá dichotómiu určitého času a neurčenia doby pri vzniku nájmu bytu a osobitnú ochranu nájmu bytu\.
  - ```text
  (1) Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.
  (2) Nájomnú zmluvu o nájme družstevného bytu možno uzavrieť za podmienok upravených v stanovách bytového družstva.
  (3) Zákony národných rád ustanovia, čo sa rozumie služobným bytom, bytom osobitného určenia a bytom v domoch osobitného určenia a za akých podmienok možno uzavrieť nájomnú zmluvu o nájme služobného bytu, o nájme bytu osobitného určenia a o nájme bytu v domoch osobitného určenia.
  ```
- [Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov · § 9](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1990/116)
  - Note: Cieľový § 869 rieši neurčitý čas ako zákonnú domnienku pri absencii dohody\. Zdrojový § 9 upravuje skončenie nájmu na určitý čas uplynutím dojednaného času a podmienky predčasnej výpovede\.
  - ```text
  (1) Nájom dojednaný na určitý čas sa skončí uplynutím času, na ktorý bol dojednaný.
  (2) Prenajímateľ môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím času, ak
  a) nájomca užíva nebytový priestor v rozpore so zmluvou;
  b) nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom;
  c) nájomca, ktorý na základe zmluvy má prenajímateľovi poskytovať na úhradu nájomného určité služby, tieto služby neposkytuje riadne a včas;
  d) nájomca alebo osoby, ktoré s ním užívajú nebytový priestor, napriek písomnému upozorneniu hrubo porušujú pokoj alebo poriadok;
  e) užívanie nebytového priestoru je viazané na užívanie bytu a nájomcovi bola uložená povinnosť byt vypratať;
  f) bolo rozhodnuté o odstránení stavby alebo o zmenách stavby, čo bráni užívať nebytový priestor;
  g) nájomca prenechá nebytový priestor alebo jeho časť do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa.
  (3) Nájomca môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím dojednaného času, ak
  a) stratí spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si nebytový priestor najal;
  b) nebytový priestor sa stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené užívanie;
  c) prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z § 5 ods. 1.
  ```
- [Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov · § 3 — Zmluva o nájme](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1990/116)
  - Note: Cieľový § 869 ustanovuje domnienku neurčitého času a začiatok plynutia nájmu pri neuvedení doby\. Zdrojový § 3 ods\. 3 upravuje povinnú náležitosť zmluvy a osobitný limit nájmu na určitý čas\.
  - ```text
  (1) Prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému (ďalej len „nájomca“) zmluvou o nájme (ďalej len „zmluva“).
  (2) Nebytové priestory sa prenajímajú na účely, na ktoré sú stavebne určené.3) Miestnosti určené na prevádzkovanie obchodu a služieb možno prenajímať iba po predchádzajúcom súhlase národného výboru. Pokiaľ národný výbor do 15 dní od prijatia žiadosti o veci nerozhodne, predpokladá sa, že súhlas bol udelený.
  (3) Zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera. Pri nebytových priestoroch v objektoch, s ktorými hospodári bytová organizácia založená národným výborom, možno zmluvu na určitý čas uzavrieť najdlhšie na dva roky.
  (4) Pokiaľ sa zmluva uzavrie bez súhlasu národného výboru podľa odseku 2 alebo neobsahuje náležitosti podľa odseku 3, je neplatná.
  ```
- [Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov · § 15](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1990/116)
  - Note: Cieľový § 869 ustanovuje všeobecnú domnienku neurčitého času pri neuvedení doby nájmu a začiatok plynutia odo dňa uzavretia zmluvy\. Zdrojový § 15 ods\. 1 transformuje staršie práva užívania na vzťahy vzniknuté na základe zmluvy uzavretej na neurčitý čas\.
  - ```text
  (1) Práva užívania nebytových priestorov, ktoré vznikli podľa doterajších predpisov, sa spravujú týmto zákonom a považujú sa za vzťahy vzniknuté na základe zmluvy uzavretej na neurčitý čas. Týmto ustanovením nie sú dotknuté práva užívania vyplývajúce z vecného bremena.4)
  (2) Pokiaľ ide o nájom, ktorý vznikol z práva užívania nebytových priestorov podľa predpisov platných pred účinnosťou tohto zákona na poskytovanie služieb zdravotníckych, sociálnych, spojov, na zabezpečenie činnosti politických strán, pracovísk základného výskumu, umeleckej tvorivej činnosti, na vykonávanie divadelnej, koncertnej a osvetovej činnosti, možno ho vypovedať iba po predchádzajúcom súhlase národného výboru.
  (3) Správne konania začaté podľa doterajších právnych predpisov o hospodárení s nebytovými priestormi sa k začiatku účinnosti tohto zákona zastavujú.
  (4) Tento zákon sa nevzťahuje na nebytové priestory užívané podľa zákona č. 123/1975 Zb. o užívaní pôdy a iného poľnohospodárskeho majetku na zabezpečenie výroby v znení zákona č. 95/1988 Zb. a zákona č. 114/1990 Zb.
  ```
- [Zákon o krátkodobom nájme bytu · § 3 — Nájomná zmluva](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/2014/98)
  - Note: Cieľový § 869 ustanovuje pravidlo pre prípad, keď doba nájmu nie je dohodnutá, vrátane začiatku jej plynutia\. Zdrojový § 3 ods\. 1 vyžaduje krátkodobý nájom na dobu určitú s limitmi predĺženia a § 3 ods\. 3 písm\. e\) vyžaduje určenie doby nájmu v zmluve\.
  - ```text
  (1) Krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Krátkodobý nájom bytu možno na základe dohody zmluvných strán za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát.
  (2) Nájomná zmluva musí mať písomnú formu a zmluvné strany si navzájom poskytnú najmenej jedno jej vyhotovenie.
  (3) Nájomná zmluva musí obsahovať najmä
  a) údaje o zmluvných stranách,
  1. meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia fyzickej osoby,
  2. obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo fyzickej osoby – podnikateľa,
  3. obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo právnickej osoby a meno a priezvisko osoby oprávnenej za túto konať,
  b) označenie predmetu nájmu a rozsah užívania predmetu nájmu,
  c) určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva,
  d) opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj opis závad bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy,
  e) určenie doby nájmu,
  f) vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzaviera podľa tohto zákona.
  (4) Predmet nájmu alebo jeho časť je nájomca oprávnený prenechať do podnájmu len s písomným súhlasom prenajímateľa a najdlhšie na dobu nájmu.
  (5) Ak prenajímateľ nesplní povinnosť registrácie podľa osobitného predpisu,5) spravuje sa nájom týmto zákonom okrem ustanovení § 7 ods. 1 a 4 a § 9 ods. 1; po márnom uplynutí lehoty na registráciu sa použijú ustanovenia § 711 ods. 1, 3 a 6 Občianskeho zákonníka a tento zákon. Prenajímateľ je povinný nájomcovi splnenie registračnej povinnosti preukázať.
  ```
- [Autorský zákon · § 79](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/2015/185)
  - Note: Cieľová norma stanovuje pravidlo pre neurčitú dobu nájmu a začiatok jej plynutia, ak doba nebola dohodnutá\. Zdrojová norma stanovuje najdlhšiu dobu rozšírenej hromadnej licenčnej zmluvy a pravidlo jej každoročného predĺženia pri splnení podmienok\.
  - ```text
  (1) Organizácia kolektívnej správy, ktorá zastupuje najviac nositeľov práv podľa § 164 ods. 1 na území Slovenskej republiky a je takto uvedená v evidencii organizácií kolektívnej správy podľa § 152 ods. 4, môže uzavrieť s nadobúdateľom rozšírenú hromadnú licenčnú zmluvu, ktorou udeľuje súhlas na použitie všetkých diel nositeľov práv
  a) zastupovaných podľa § 164, ku ktorým vykonáva správu majetkových práv a
  b) ktorí nie sú touto organizáciou kolektívnej správy zastupovaní podľa § 164 a nevylúčili kolektívnu správu práv k týmto dielam podľa odseku 2.
  (2) Nositeľ práv podľa odseku 1 písm. b) je oprávnený vylúčiť kolektívnu správu svojich majetkových práv ku všetkým alebo k niektorému zo svojich diel prostredníctvom rozšírenej hromadnej licenčnej zmluvy písomným oznámením organizácii kolektívnej správy podľa odseku 1, ktorá o tom bez zbytočného odkladu informuje nadobúdateľa licencie.
  (3) Nositeľovi práv podľa odseku 1 písm. b) patria rovnaké práva a povinnosti vyplývajúce z rozšírenej hromadnej licenčnej zmluvy ako nositeľom práv, ktorí sú organizáciou kolektívnej správy zastupovaní podľa § 164, vrátane primeraného uplatnenia práv a povinností vo vzťahu k organizácii kolektívnej správy, pokiaľ ide o výber, prerozdelenie a vyplatenie odmien a iných peňažných plnení.
  (4) Rozšírenú hromadnú licenčnú zmluvu uzatvára organizácia kolektívnej správy s nadobúdateľom najdlhšie na jeden rok. Doba trvania rozšírenej hromadnej licenčnej zmluvy sa predlžuje vždy o ďalší rok, ak
  a) niektorá zo zmluvných strán písomne, najneskôr mesiac pred koncom doby trvania rozšírenej hromadnej licenčnej zmluvy, neprejavila vôľu túto zmluvu ukončiť alebo
  b) organizácia kolektívnej správy neprestala počas doby trvania rozšírenej hromadnej licenčnej zmluvy spĺňať podmienku podľa odseku 1.
  (5) Informáciu o spôsobilosti organizácie kolektívnej správy uzavrieť rozšírenú hromadnú licenčnú zmluvu podľa odseku 1 uvedie Ministerstvo kultúry Slovenskej republiky (ďalej len „ministerstvo“) v evidencii organizácií kolektívnej správy podľa § 152 ods. 4. Organizácia kolektívnej správy, ktorá uzatvára rozšírené hromadné licenčné zmluvy, informuje nositeľov práv na svojom webovom sídle o podmienkach udelenia licencie a uzavretia licenčnej zmluvy podľa odseku 1 vrátane práva vylúčiť kolektívnu správu svojich majetkových práv.
  ```
- [Zákon o krátkodobom nájme bytu · § 6](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/2014/98)
  - Note: Cieľový § 869 rieši určenie doby a začiatok nájmu pri absencii dohody\. Zdrojový § 6 ods\. 1 písm\. a\) upravuje zánik krátkodobého nájmu uplynutím dohodnutého času\.
  - ```text
  Krátkodobý nájom bytu zanikne
  a) uplynutím času, na ktorý bol dohodnutý,
  b) písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom,
  c) písomnou výpoveďou jednej zo zmluvných strán za podmienok uvedených v tomto zákone,
  d) písomným odstúpením od nájomnej zmluvy jednej zo zmluvných strán za podmienok uvedených v nájomnej zmluve alebo podľa tohto zákona; nájomná zmluva sa zrušuje okamihom doručenia odstúpenia od nájomnej zmluvy druhej zmluvnej strane,
  e) zánikom predmetu nájmu.
  ```