# § 1723 — Záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov Citation: [§ 1723](https://noz.praktik.ai/detail/paragraf-1723) ## Legal text ```text (1) Na zabezpečenie pohľadávok, ktoré vznikli alebo vzniknú v budúcnosti z právnych úkonov týkajúcich sa spoločných častí domu, príslušenstva domu a pozemku ako aj na zabezpečenie pohľadávok, ktoré vznikli alebo vzniknú v budúcnosti z právnych alebo protiprávnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru, vzniká zo zákona k bytu alebo k nebytovému priestoru záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. (2) Záložné právo sa zapíše do katastra nehnuteľností na návrh oprávnenej osoby a nemožno ho vymazať počas existencie bytu a nebytového priestoru. (3) Vlastníci bytov a nebytových priestorov majú vždy postavenie prednostného záložného veriteľa podľa § 1630 v poradí rozhodujúcom na uspokojenie záložných práv, a to bez ohľadu na zápis zákonného záložného práva podľa odseku 1 v katastri nehnuteľností. ``` ## Context - Časť piata - Hlava piata - Diel stvrty ## Explanatory report **§ 1723: K § 1723 až 1725** K § 1723 až 1725 Záložné právo k bytu a nebytovému priestoru Tieto ustanovenia upravujú zákonné záložné právo k bytu a nebytového priestoru\. Účelom zakotvenia zákonného záložného práva priamo v zákone v roku 1993 \(v ustanovení § 15 ods\. 1 zákona č\. 182/1993 Z\. z\.\) bolo jednak pôsobiť prevenčne na vlastníkov bytov a nebytových priestorov s cieľom riadneho a včasného plnenia si zákonných a zmluvných povinností a jednak ochrana ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov voči neplneniu si povinností jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, prípadne ďalších osôb užívajúcich byt alebo nebytový priestor\. Samotné zabezpečenie pohľadávky záložným právom spočíva v tom, že ak si dlžník, ktorým je vždy konkrétny vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, nesplní svoju platobnú povinnosť riadne a včas, majú ostatní vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome ako záložní veritelia právo domáhať sa uspokojenia pohľadávky zo zálohu, ktorým je vždy konkrétny byt alebo nebytový priestor\. Výhodou zákonného záložného práva je, že na jeho výkon nie je potrebné disponovať exekučným titulom \(rovnako ako je to napr\. aj pri zmluvnom záložnom práve\)\. Takáto požiadavka nevyplýva ani z judikatúry Súdneho dvora EÚ, Ústavného súdu SR či Najvyššieho súdu SR, ktoré súčasnú právnu úpravu výkonu záložného práva v Slovenskej republike podrobila skúmaniu v množstve súdnych rozhodnutí \(napr\. rozsudok ESD C\-34/13 vo veci Kušionová v\. SMART Capital, a\.s\.\)\. Sledovanie celospoločenských záujmov vlastníkov bytov a nebytových priestorov by v prípade existencie exekučného titulu ako podmienky pre výkon zákonného záložného práva, bolo posunuté do úzadia a popieral by sa tak zmysel tohto efektívneho inštitútu\. Zákonné záložné právo totiž často predstavuje jediný efektívny inštitút ako vymôcť ich pohľadávky bez nutnosti vedenia súdneho konania, ktoré je často zdĺhavé a neefektívne\. Samozrejme na to musia byť splnené podmienky vyplývajúce napr\. zo zákona č\. 527/2002 Z\. z\. o dobrovoľných dražbách v platnom znení\. Navrhovaná právna úprava zachováva inštitút zákonného záložného práva k bytu a nebytovému priestoru, ktorý sa počas viac ako 30 ročných skúsenosti v našom práve osvedčil, hoci aj s ním boli spôsobené aplikačné problémy predovšetkým z hľadiska prednostného postavenia tohto záložného práva medzi ostatnými záložnými právami, čo sa dialo najmä v období po reforme záložného práva v Slovenskej republike účinnej od 1\. 1\. 2003\. Tieto aplikačné problémy spôsobené najmä nesystémovou novelou č\. 268/2007 Z\. z\. sa postupne eliminovali novelami: zákona č\. 162/1995 Z\. z\. vykonanej zákonom č\. 212/2018 Z\. z\., ktorým sa zmenilo ustanovenie § 35 ods\. 2 podľa ktorého písm\. a\) ak ide o zápis záložného práva, ktoré vzniká zo zákona, listinu preukazujúcu existenciu pohľadávky nie je potrebné prikladať; zákona č\. 182/1993 Z\. z\., a to novelami č\. 70/2010 a č\. 63/2019 Z\. z\. Táto novela jednoznačne v ustanovení § 15 BytZ spresnila jednak rozsah zabezpečených pohľadávok ako aj skutočnosť, že toto záložné právo vzniká momentom vzniku bytu a nebytového priestoru v dome ako aj zásadu, že toto zákonné záložné právo nemožno vymazať počas existencie predmetu záložného práva\. Záložné právo sa teda môže zapísať na návrh oprávnenej osoby \(napr\. vlastníka bytu a nebytového priestoru, či osoby zodpovednej za správu domu alebo iného záložného veriteľa\) do katastra nehnuteľností záznamom, avšak na vznik tohto záložného práva a zachovanie jeho prednostného poradia medzi inými záložnými právami nemá takýto zápis vplyv\. Táto právna úprava sa preberá aj do navrhovaného návrhu zákona s tým, že do odseku 3 sa navrhuje v záujme právnej istoty doplniť, že vlastníci bytov a nebytových priestorov majú vždy postavenie prednostného záložného veriteľa v poradí rozhodujúcom na uspokojenie záložných práv, a to bez ohľadu na zápis zákonného záložného práva podľa ods\. 1 v katastri nehnuteľností\. Prednostné postavenie zákonného záložného práva sa v súčasnosti rešpektuje aj medzi hypotekárnymi a inými záložnými právami aj ustanovením § 71 zákona č\. 483/2001 Z\. z\. o bankách\. Zákonné záložné právo sa vzťahuje najmä na pohľadávky finančného charakteru, ktoré vznikli alebo vzniknú v budúcnosti v súvislosti s povinnosťou vlastníka bytu a nebytového priestoru platiť pravidelne platby do fondu prevádzky, údržby a opráv alebo platieb za dodávku plnení súvisiacich s užívaním bytu a nebytového priestoru \. Toto záložné právo sa vzťahuje aj na zabezpečenie pohľadávok z titulu náhrady škody, ktoré spôsobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru alebo osoby užívajúce byt alebo nebytový priestor na spoločných častiach, a príslušenstve domu alebo pozemku\. V prípade, ak vlastník zriadi k bytu alebo nebytovému priestoru zmluvné záložné právo, v takom prípade sa toto bude spravovať všeobecnou právnou úpravou záložného práva\. V záujme odstránenia výkladových nejasností, ktoré doposiaľ v praxi vznikali pri doručovaní písomností týkajúcich sa výkonu zákonného záložného práva k bytu alebo nebytovému priestoru, upravuje sa pravidlo, že tieto písomnosti sa doručujú osobe zodpovednej za správu domu\. Ak nie je možné doručiť písomnosť takejto osobe, doručuje sa všetkým vlastníkom bytov a nebytových priestorov\. Source: [https://rokovania\.gov\.sk/RVL/Material/31828/1](https://rokovania.gov.sk/RVL/Material/31828/1) ## Connected legislation No connected legislation was found.