# § 1720 — Prechod práva a povinností súvisiacich so správou domu

Citation: [§ 1720](https://noz.praktik.ai/detail/paragraf-1720)

## Legal text

```text
(1) Na nadobúdateľa s vlastníctvom bytu a nebytového priestoru prechádzajú všetky práva a povinnosti súvisiace so správou domu a pozemku voči ostatným vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome a osobe zodpovednej za správu domu.
(2) Pri prevode vlastníckeho práva k bytu nevzniká osobe zodpovednej za správu domu povinnosť vyúčtovať zálohy na plnenia ku dňu účinnosti prevodu.
```

## Context

- Časť piata
- Hlava piata
- Diel treti

## Explanatory report

**§ 1720: K § 1720 až 1722**

K § 1720 až 1722 Prechod práv a povinností súvisiacich so správou domu a prechod dlhov na nadobúdateľa bytu V týchto ustanovenia sú zakotvené sukcesie do práv a povinností vlastníkov súvisiacich so správou domu a pozemku ako aj prechod dlhov a zodpovednostných práv\. Tieto sú prevzaté z platnej právnej úpravy zakotvenej v ustanovení § 7a ods\. 2, § 8a ods\. 7 a § 9 ods\. 1 BytZ\. V dôsledku toho je v bytovom práve upravená dôležitá zásada, podľa ktorej vznik záväzkov nie je v režime vlastníctva bytov a nebytových priestorov akcesoricky naviazaný na osobu vlastníka bytu a nebytového priestoru, t\. j\. na personálny substrát, ale na vecný substrát, ktorým je existencia vecného práva k bytu alebo nebytovému priestoru\. Uvedená zásada nadväzuje aj na ďalšie ustanovenia návrhu zákona, v zmysle ktorých je osoba zodpovedná za správu domu vykonať na byty a nebytové priestory v dome a nie na osoby vlastníkov\. Táto koncepcia sa však vymyká koncepcii občianskoprávnej teórie, ktorá delí práva a povinnosti na vecnoprávne a záväzkové, resp\. na absolútne a relatívne\. Táto výnimka je však odôvodnená špecifikami vlastníctva bytov a nebytových priestorov\. V dôsledku tohto postulátu však nie je nijako dotknutá občianskoprávna zodpovednosť vo vzťahu medzi prevodcom a nadobúdateľom bytu alebo nebytového priestoru vyplývajúca z ustanovení zmluvy o prevode vlastníckeho práva k bytu alebo nebytovému priestoru\. Obdobná zásada je upravená aj v ustanovení § 1186 ods\. 2 českého občianskeho zákonníka, pričom aj zmysle tamojšej právnej doktríny sa dlhy na príspevkoch na správu domu a zálohách za plnenia spojených alebo súvisiacich s užívaním bytu považujú za bezpochyby spojené s vlastníctvom bytu a účasti v spoločenstve vlastníkov\. V záujme eliminovania akýchkoľvek pochybností, ktoré sa aj v doterajšej slovenskej judikatúre súdov vyskytovali ohľadom prechodu všetkých záväzkov na nového nadobúdateľa bytu sa navrhuje jednoznačne zakotviť, že tieto dlhy síce prechádzajú na nadobúdateľa bytu ku dňu nadobudnutia vlastníctva, avšak prevodca ručí za ich splnenie ostatným vlastníkom zastúpených osobou zodpovednou za správu domu\. Pôjde teda o zákonné ručenie prevodcu bytu alebo nebytového priestoru za dlhy, ktoré vznikli na byte či nebytovom priestore ku dňu nadobudnutia vlastníctva novým vlastníkom\. Zákonné ručenie vzniká aj v prípade porušenia povinnosti prevodcu predložiť nadobúdateľovi potvrdenie osoby zodpovednej za správu domu nie starším ako jeden mesiac o dlhoch súvisiacich so správou domu a pozemku\. Rovnako to platí aj v prípade, ak v dome nie je žiadna osoba zodpovedná za správu domu\. Pri prevode vlastníckeho práva k bytu a nebytovému priestoru nevzniká osobe zodpovednej za správu domu povinnosť usporiadať príspevky na správu domu ku dňu účinnosti prevodu\. V tomto smere sa v mierne modifikovanej verzii zachováva súčasné znenie § 10 ods\. 5 BytZ\. Rovnako sa preberá zákonná sukcesia do práv a povinností vyplývajúcich za vady a za škody voči zhotoviteľovi domu alebo inej osobe zodpovednej za jeho výstavbu \(napr\. z titulu zmluvy o výstavbe\)\. Táto zásada je zakotvená v ustanovení § 9 ods\. 1 BytZ a to už od jeho účinnosti, pričom z hľadiska právnej praxe je mimoriadne dôležitá pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov ako aj pre subjekty zodpovedné za výkon správy domu\. Konštrukcia tejto právnej normy sa týka len prechodu práv a povinností vyplývajúcich zo zákonnej úpravy zodpovednosti za vady stavby a za škodu \(v novej právnej úprave už pôjde o práva a povinnosti z nesplnenia\), nakoľko zákonný prechod aj zmluvných ustanovení napr\. v zmluve o dielo je významný zásah do zmluvnej voľnosti medzi zhotoviteľom a objednávateľom diela \(developerom\), ktorý následne zhotovené byty a nebytové priestory prevádza na ďalšie osoby\. To samozrejme, nevylučuje, aby sa zmluvné strany \(pôvodný vlastník domu a vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome\) dohodli na prevode práv a povinností voči zhotoviteľovi/zhotoviteľom domu, ktoré vyplývajú zo zmluvy o dielo uzavretej medzi developerom a zhotoviteľom\. Táto zmluvná úprava pritom môže obsahovať širší rozsah práv i dlhšiu záručnú dobu než ustanovuje zákon\. V praxi sú časté takéto dojednania v prvých zmluvách o prevode vlastníctva bytov a nebytových priestorov s tým, že developer priamo odkazuje vlastníkov na generálneho zhotoviteľa domu, prípadne viacerých zhotoviteľov jednotlivých súčastí bytového domu\. Problémom však je, že záručné doby v týchto prevodných zmluvách sú neprimerane krátke\. Z hľadiska uplatňovania nárokov zo zodpovednosti za vady a škody na spoločných častiach domu, príslušenstve domu či pozemku voči zhotoviteľovi je nepochybne vhodnejšie, aby tieto práva uplatňovala jedna osoba zodpovedná za správu domu za všetkých vlastníkov, akoby tak mali robiť jednotliví vlastníci bytov a nebytových priestorov ako spotrebitelia\. Na postavení vlastníkov ako spotrebiteľov voči dodávateľom tovarov a služieb nič nemení ani fakt, že v zmluvných vzťahoch pri správe domu sú zastúpení osobou zodpovednou za správu domu \(spoločenstvom alebo správcom\)\. Samozrejme tým nie je nijako dotknuté právo vlastníkov reklamovať vady svojich bytov a nebytových priestorov či uplatňovať zodpovednosť za škodu voči predávajúcemu \(developerovi\) z titulu svojho zmluvného vzťahu, na základe ktorého nadobudli svoje byty a nebytové priestory aj s podielmi na spoločných častiach domu, príslušenstve a pozemku\. O nezávislosti zodpovednosti za vady predanej veci z titulu uzavretých zmlúv o prevode vlastníctva bytov a nebytových priestorov voči predávajúcemu a zodpovednosti z titulu ustanovenia § 9 ods\. 1 BytZ voči zhotoviteľovi svedčí aj judikát Najvyššieho súdu SR publikovaný ako R 52/2022\. Najvyšší súd SR v tomto rozhodnutí uviedol, že objektívnu zodpovednosť predávajúceho za skryté alebo zjavné vady existujúce v čase uzatvorenia kúpnej zmluvy, na ktoré predávajúci kupujúceho neupozornil, nemožno zamieňať so zodpovednosťou zhotoviteľa diela za jeho vady\. Navrhovaná úprava reaguje na časté situácie z praxe, kedy správca či spoločenstvo, ktoré prevezmú od developera novostavbu bytového domu do správy často nemajú k dispozícii ani len obsah zmluvy o dielo uzavretej medzi developerom a zhotoviteľom, prípadne viacerými zhotoviteľmi bytového domu\. Odhliadnuc od toho, že na platnosť zmluvy o dielo zákon nevyžaduje písomnú formu, \(t\. zn\. táto môže byť uzavretá aj ústne\), jej obsah je často pre správcu a spoločenstvo neznámy, hoci tieto subjekty sú povinné uplatňovať práva vlastníkov vyplývajúce zo zodpovednosti za vady bytového domu podľa ustanovenia § 9 ods\. 5 písm\. e\) BytZ\. V dôsledku toho tak v praxi nastávajú ťažko riešiteľné situácie, kedy správca a spoločenstvo sú povinní uplatňovať práva z vád diela, hoci obsah týchto záväzkových vzťahov im nie je známy z rôznych dôvodov \(obchodné tajomstvo, neexistencia písomnej zmluvy, nedostatočná komunikácia s developerom, odmietnutie jej odovzdania zo strany developera atď\.\)\. Aj na základe poznatkov z praxe sa navrhuje uložiť pôvodnému vlastníkovi domu \(developer\) priamo v zákone povinnosť odovzdať osobe zodpovednej za správu domu najneskôr pri odovzdaní domu do jej správy všetky dokumenty, ktoré sa týkajú riadneho uplatnenia práv zo zodpovednosti za vady a za škodu \(v novej právnej úprave ako práv z nesplnenia\)\. Rovnako už vo vyhlásení vlastníka domu sa developerovi ukladá uviesť ako jednu z podstatných náležitosti tohto právneho úkonu aj meno názov zhotoviteľa domu alebo inej osoby zodpovednej za výstavbu domu\. Na základe tejto informácie by mal subjekt zodpovedný za správu domu vedieť od koho sa môže domáhať splnenia povinnosti\.

Source: [https://rokovania\.gov\.sk/RVL/Material/31828/1](https://rokovania.gov.sk/RVL/Material/31828/1)

## Connected legislation — none

- [§ 1186\(2\) — 89/2012 Sb\.](https://e-sbirka.gov.cz/sb/2012/89/2026-01-01#par_1186)
  - ```text
  (2) Při převodu vlastnického práva k jednotce přecházejí s jednotkou na nabyvatele dluhy převodce vůči osobě odpovědné za správu domu na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění, měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.
  ```
- [Obchodný zákonník · § 477](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1991/513)
  - Note: Cieľový § 1720 ods\. 1 zakotvuje, že na nadobúdateľa s vlastníctvom bytu a nebytového priestoru prechádzajú všetky práva a povinnosti súvisiace so správou domu a pozemku voči ostatným vlastníkom a osobe zodpovednej za správu domu\. Zdrojový § 477 ods\. 1 zakotvuje, že na kupujúceho prechádzajú všetky práva a záväzky, na ktoré sa predaj vzťahuje, pričom ods\. 3 dopĺňa, že na prechod záväzku sa nevyžaduje súhlas veriteľa a predávajúci ručí za splnenie prevedených záväzkov kupujúcim\. Právna funkcia je zhodná v operatívnom pravidle \(zákonný univerzálny prechod práv a záväzkov na nadobúdateľa bez osobitného právneho úkonu\), líši sa v inštitúte \(predaj podniku, nie vecné právo k bytom a správa domu\), v okruhu prechádzajúcich práv a povinností \(práva a záväzky podniku, nie práva a povinnosti zo správy domu a pozemku\) a v adresátoch \(predávajúci, kupujúci, veritelia a dlžníci podniku, nie ostatní vlastníci a osoba zodpovedná za správu domu\)\. K cieľovému § 1720 ods\. 2 \(nevzniká povinnosť vyúčtovať zálohy na plnenia ku dňu účinnosti prevodu\) nemá § 477 obdobu\. Nejde o záver ekvivalencie 1 k 1, len o spojovaciu pozíciu na posúdenie právnikmi\.
  - ```text
  (1) Na kupujúceho prechádzajú všetky práva a záväzky, na ktoré sa predaj vzťahuje.
  (2) Prechod pohľadávok sa inak spravuje ustanoveniami o postúpení pohľadávok.
  (3) Na prechod záväzku sa nevyžaduje súhlas veriteľa, predávajúci však ručí za splnenie prevedených záväzkov kupujúcim.
  (4) Kupujúci je povinný bez zbytočného odkladu oznámiť veriteľom prevzatie záväzkov a predávajúci dlžníkom prechod pohľadávok na kupujúceho.
  ```
- [Občiansky zákonník · § 680](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1964/40)
  - Note: Cieľový § 1720 ods\. 1 zakotvuje prechod všetkých práv a povinností súvisiacich so správou domu a pozemku na nadobúdateľa bytu a nebytového priestoru\. Zdrojový § 680 ods\. 2 zakotvuje, že ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa\. Právna funkcia je zhodná v operatívnom mechanizme \(zákonný vstup nadobúdateľa do práv a povinností pri zmene vlastníctva bez potreby osobitného právneho úkonu\), líši sa v inštitúte \(nájomná zmluva, nie vecné právo k bytom a správa domu\), v okruhu dotknutých práv a povinností \(práva a povinnosti prenajímateľa, nie práva a povinnosti zo správy domu a pozemku voči ostatným vlastníkom\) a v procesnom detaile \(viazanosť na oznámenie alebo preukázanie zmeny nájomcovi\)\. K cieľovému § 1720 ods\. 2 nemá § 680 obdobu\. Nejde o záver ekvivalencie 1 k 1, len o spojovaciu pozíciu na posúdenie právnikmi\.
  - ```text
  (1) Zničením prenajatej veci nájomná zmluva zaniká.
  (2) Ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa a nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov voči prvšiemu vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom preukázaná.
  (3) Ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené. Pri zmene vlastníctva k hnuteľnej veci môže zmluvu vypovedať aj nadobúdateľ.
  ```
- [Občiansky zákonník · § 151h](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1964/40)
  - Note: Cieľový § 1720 ods\. 1 zakotvuje, že na nadobúdateľa s vlastníctvom bytu a nebytového priestoru prechádzajú všetky práva a povinnosti súvisiace so správou domu a pozemku voči ostatným vlastníkom a osobe zodpovednej za správu domu\. Zdrojový § 151h ods\. 2 zakotvuje, že na nadobúdateľa zálohu, voči ktorému pôsobí záložné právo, prechádzajú účinnosťou prevodu alebo prechodu všetky práva a povinnosti záložcu zo zmluvy o zriadení záložného práva\. Právna funkcia je zhodná v operatívnom pravidle \(zákonný univerzálny prechod práv a povinností na nadobúdateľa účinnosťou prevodu\), líši sa v inštitúte \(záložné právo, nie správa bytového domu\), v okruhu prechádzajúcich práv a povinností \(zo zmluvy o zriadení záložného práva, nie zo správy domu a pozemku\) a v adresátoch \(záložca a záložný veriteľ, nie ostatní vlastníci a osoba zodpovedná za správu domu\)\. K cieľovému § 1720 ods\. 2 \(nevzniká povinnosť vyúčtovať zálohy na plnenia ku dňu účinnosti prevodu\) nemá § 151h obdobu\. Nejde o záver ekvivalencie 1 k 1, len o spojovaciu pozíciu na posúdenie právnikmi\.
  - ```text
  (1) Pri prevode alebo prechode zálohu pôsobí záložné právo voči nadobúdateľovi zálohu, ak zmluva o zriadení záložného práva neurčuje, že záložca môže záloh alebo časť zálohu previesť bez zaťaženia záložným právom alebo ak tento zákon alebo osobitný zákon neustanovuje inak.
  (2) Na nadobúdateľa zálohu, voči ktorému pôsobí záložné právo, prechádzajú účinnosťou prevodu alebo prechodu všetky práva a povinnosti záložcu zo zmluvy o zriadení záložného práva. Nadobúdateľ zálohu, voči ktorému pôsobí záložné právo, je povinný strpieť výkon záložného práva a vzťahujú sa na neho práva a povinnosti záložcu.
  (3) Záložné právo nepôsobí voči nadobúdateľovi zálohu, ak záložca previedol záloh v bežnom obchodnom styku v rámci výkonu predmetu podnikania. Záložné právo nepôsobí voči nadobúdateľovi zálohu ani vtedy, ak bol v čase prevodu alebo prechodu zálohu pri vynaložení náležitej starostlivosti dobromyseľný, že nadobúda záloh nezaťažený záložným právom. Ak je záložné právo registrované v registri záložných práv, predpokladá sa, že nadobúdateľ zálohu nie je dobromyseľný, ak nepreukáže opak.
  (4) Ustanovenie odseku 3 sa nevzťahuje na záložné právo, ktoré vzniká registráciou v osobitnom registri, ak sa na jeho vznik vyžaduje podľa tohto zákona alebo podľa osobitného zákona registrácia v osobitnom registri.
  (5) Záložca a nadobúdateľ zálohu sú povinní zaregistrovať zmenu v osobe záložcu do registra záložných práv alebo do osobitného registra, ak na vznik záložného práva sa vyžaduje podľa tohto zákona alebo podľa osobitného zákona registrácia v osobitnom registri; za škodu spôsobenú porušením tejto povinnosti zodpovedajú spoločne a nerozdielne.
  (6) Konanie o výkon rozhodnutia alebo exekučné konanie na záloh možno viesť iba vtedy, ak oprávneným je záložný veriteľ alebo ak záložný veriteľ s výkonom rozhodnutia alebo s exekúciou súhlasí.
  ```
- [Obchodný zákonník · § 480](https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/1991/513)
  - Note: Cieľový § 1720 ods\. 1 zakotvuje prechod všetkých práv a povinností súvisiacich so správou domu a pozemku na nadobúdateľa bytu a nebytového priestoru\. Zdrojový § 480 zakotvuje, že práva a povinnosti z pracovnoprávnych vzťahov k zamestnancom podniku prechádzajú z predávajúceho na kupujúceho\. Právna funkcia je zhodná v operatívnom mechanizme \(zákonný prechod práv a povinností na nadobúdateľa pri prevode majetkového substrátu bez potreby osobitného právneho úkonu\), líši sa v inštitúte \(predaj podniku a pracovnoprávne vzťahy, nie vecné právo k bytom a správa domu\), v okruhu dotknutých práv a povinností \(práva a povinnosti voči zamestnancom podniku, nie práva a povinnosti zo správy domu a pozemku voči ostatným vlastníkom\) a v adresátoch \(predávajúci a kupujúci podniku, nie ostatní vlastníci a osoba zodpovedná za správu domu\)\. K cieľovému § 1720 ods\. 2 nemá § 480 obdobu\. Nejde o záver ekvivalencie 1 k 1, len o spojovaciu pozíciu na posúdenie právnikmi\.
  - ```text
  Práva a povinnosti vyplývajúce z pracovnoprávnych vzťahov k zamestnancom podniku prechádzajú z predávajúceho na kupujúceho.
  ```

## Pokračujte s Praktik AI

[Praktik AI](https://app.praktik.ai/) spája naše dáta o slovenskej legislatíve s bezpečným AI pracovným prostredím a odpoveďami založenými na dohľadateľných zdrojoch. Výsledky si preto môžete jednoducho overiť a využiť pri každodennom vyhľadávaní, analýze a spracovaní právnych informácií.