# § 1718 — Platby za výkon správy domu a pozemku

Citation: [§ 1718](https://noz.praktik.ai/detail/paragraf-1718)

## Legal text

```text
Platby určené na odmenu osoby, ktorá dom a pozemok spravuje, a podobné náklady vlastnej činnosti týkajúcej sa správy domu a pozemku sa rozvrhnú na základe zmluvy a v súlade s osobitným predpisom.
```

## Context

- Časť piata
- Hlava piata
- Diel treti

## Explanatory report

**§ 1718: K § 1716 až 1719**

K § 1716 až 1719 Povinnosti k finančným plneniam Popri iných ustanoveniach upravujúcich povinnosti vlastníka bytu a nebytového priestoru sa upravujú aj povinnosti finančného charakteru prispievať na správu domu a pozemku bez splnenia ktorých by nemohol byť zabezpečený ich riadny výkon\. Starostlivosť o spoločné časti a spoločné zariadenia domu, jeho príslušenstvo a zastavaný či priľahlý pozemok totiž spočíva najmä v riadnom zabezpečení ich prevádzky, údržby, prípadne opráv, pričom táto predpokladá aj náklady, ktoré sú povinní hradiť všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome\. Táto zákonom stanovená povinnosť vytvára právne predpoklady na to, aby nevznikala, resp\. nezvyšovala sa zanedbanosť bytového fondu, ktorý bol najmä po spoločenských a politických zmenách v roku 1989 vo veľmi zlom stave\. Zákon č\. 182/1993 Z\. z\. bol nielen právnym rámcom, ale aj spúšťacím mechanizmom prevodu nájomných bytov do vlastníctva fyzických a právnických osôb\. Pri jeho koncipovaní sa však veľmi nebral do úvahy vysoký vek a skutočný technický stav bytových domov, stav okolitej infraštruktúry spôsob a riešenie dodávky tepla, vody, plynu, elektrickej energie, kanalizácie, ale aj stav rozvodov telekomunikácií, televízneho signálu, ktoré sú pre kvalitu bývania dôležité\. Technický stav sprivatizovaného bytového fondu bol v značnej miere zanedbaný a prevodom bytov a nebytových priestorov do vlastníctva fyzických a právnických osôb sa táto ťarcha spočívajúca v nevyhnutnej obnove bytových domoch preniesla zo štátu na vlastníkov bytov a nebytových priestorov\. Väčšina starších bytových domov už je obnovená, ale stále zostáva nezanedbateľná časť bytového fondu, ktorá obnovou neprešla, pričom aj skúsenosti s developerskej praxe ukazujú, že aj novostavby trpia vadami, ktoré sa nie vždy podarí vlastníkom uplatniť reklamáciou v zákonom stanovenej záručnej dobe, ktorá je pomerne krátka\. Doterajšie pojmoslovie v zákone č\. 182/1993 Z\. z\. je nekoherentné a nepresné, keďže v niektorých ustanoveniach používa pojem „preddavky“ do fondu prevádzky, údržby a opráv \[ustanovenie § 7b ods\. 5, § 8b ods\. 1 písm\. e\), § 9 ods\. 2 a 3, § 10 ods\. 1, 2 a 7, § 14b ods\. 1 písm\. i\) a § 32\] a v iných ustanoveniach zasa pojem „príspevky“ do tohto fondu \[ustanovenie § 7b ods\. 1, § 7c ods\. 2 písm\. f\) BytZ\]\. Takáto nejednotná terminológia je v zákone nielen nesprávna, ale pre adresátov týchto právnych noriem aj mätúca\. Pojem „preddavky“ totiž evokuje charakter zálohových platieb, ktoré sú zúčtovateľné \(typicky ide o úhrady za plnenia\), avšak v prípade príspevkov do fondu prevádzky, údržby a opráv by malo ísť podľa súčasnej koncepcie zákona č\. 182/1993 Z\. z\. v zásade o nevratné príspevky\. Okrem toho sú tu ešte platby za správu osobe zodpovednej za správu domu, čo sa však považuje za službu spojenú s užívaním bytov a nebytových priestorov\. Navrhovaná úprava používa namiesto pojmov „preddavky“ a „príspevky“ nové pojmy, ktoré však vyjadrujú podstatu a účel oboch druhov povinných platieb zakotvených v súčasnom znení ustanovenia § 10 ods\. 1 a 6 BytZ\. Upravujú sa platby do fondu prevádzky údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach domu, ak nie je rozhodnutím súdu určené inak z dôvodov hodných osobitného zreteľa\. Splatnosť platieb je najneskôr do konca kalendárneho mesiaca, na ktorý sa platba vzťahuje\. K modifikácii spôsobu platenia do fondu prevádzky, údržby a opráv môže dôjsť v praxi najmä vtedy, ak niektorá zo spoločných častí domu je určená na výlučné užívanie len niektorému vlastníkovi alebo viacerým vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome\. Pri takomto určení bude dôvodné zohľadniť vo výške platby povahu, rozmery, umiestnenie tejto spoločnej časti i rozsah povinnosti vlastníka spravovať túto spoločnú časť domu na jeho náklady\. Takáto úprava lepšie reaguje na výlučné užívanie spoločných častí domu, než doterajšia právna úprava, ktorá ukladá vlastníkom bytov a nebytových priestorov ku ktorým priliehajú balkóny, lodžie alebo terasy prispievať do fondu prevádzky údržby a opráv s navýšením mesačného príspevku o 25 % za tieto spoločné časti domu\. Takáto právna úprava je však dlhodobo kritizovaná odbornou i laickou verejnosťou, pričom jedným z argumentov je i to, že stanovenie len platby vo výške 25 % plochy balkóna a lodžie, či terasy pri ich bežných výmerách nie je dostatočné a takto naakumulované príspevky ani z dlhodobého hľadiska nepokryjú spravidla ani bežnú opravu balkóna, lodžie či terasy\. Upravujú sa zálohy na plnenia \(v súlade s doterajším vymedzením v ustanovení § 10 ods\. 6 BytZ\)\. Tieto zálohové platby podliehajú ročnému vyúčtovaniu, ktoré je povinná vykonať osoba zodpovedná za správu domu v lehote do 31\. mája kalendárneho roku s prihliadnutím na skutočné náklady pripadajúce na byt a nebytový priestor za uplynulý kalendárny rok\. Táto lehota sa preberá zo súčasnej dikcie ustanovenia § 7b ods\. 3 a § 8a ods\. 2 zákona č\. 182/1993 Z\. z\., ktorá je dlhodobo zaužívaná a nie je dôvod na jej zmenu\. Vzhľadom na skúsenosti z praxe sa však na ochranu správcovských subjektov navrhuje doplniť, že táto lehota pre nich neplatí, ak dôjde k zmene osoby zodpovednej za správu domu v období od 1\. marca do 31\. mája kalendárneho roku\. V takom prípade, sa lehota podľa prvej vety tohto odseku predlžuje o 3 mesiace\. V praxi nie zriedka nastane zmena správcovských subjektov \(napr\. po uplynutí výpovednej lehoty končiacemu správcovi\) práve v období, kedy sa má vypracovať ročné vyúčtovanie nákladov, pričom nový správcovský subjekt nie je schopný po prevzatí správy domu a splnení ďalších povinností v zákonnej lehote ročné vyúčtovanie riadne vypracovať a odoslať vlastníkom v lehote do 31\. mája kalendárneho roku\. Podrobnosti o obsahových náležitostiach ročného vyúčtovania plnení ustanoví vláda Slovenskej republiky nariadením, nakoľko doposiaľ neboli tieto náležitosti upravené právnym predpisom s výnimkou náležitostí vyúčtovania nákladov na teplo a teplú vodu\. Navrhuje sa do zákona explicitne zakotviť záväzné pravidlo, ktoré nepriamo vyplýva už zo súčasného znenia ustanovenia § 7b ods\. 3 a § 8a ods\. 2 zákona č\. 182/1993 Z\. z\. a to že na prípadné zmeny vlastníka bytu alebo nebytového priestoru počas kalendárneho roka, ktorého sa ročné vyúčtovanie týka sa pri vyhotovení vyúčtovania neprihliada\. Ročné vyúčtovanie sa totiž v zmysle súčasnej i novej právnej úpravy vyhotovuje na byty a nebytové priestory bez ohľadu na počet ich vlastníkov, ktorí sa navyše môžu kalendárneho roka počas meniť\. V praxi je bežným javom, že počas roka nastane zmena v osobe vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome \(niekedy aj viacnásobná\), či už v dôsledku prevodu alebo prechodu vlastníctva\. Táto skutočnosť má logicky vplyv aj na vykonanie a doručenie ročného vyúčtovania nákladov, ktoré je osoba zodpovedná za správu domu podľa tohto ustanovenia povinná vyhotoviť a odoslať každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome\. Vyúčtovanie tak správca alebo spoločenstvo vlastníkov vykoná spravidla pre konkrétneho vlastníka individuálne len za obdobie existencie jeho vlastníctva\. V prípade, ak správca alebo spoločenstvo vlatníkov uvedenú zmenu vlastníka nezaznamená alebo ju zaregistruje neskoro \(napr\. pôvodný ani nový vlastník mu zmenu nenahlásia včas alebo vôbec\), vypracovanie čiastočného vyúčtovania je problematické\. Nevyhnutným predpokladom správneho vyúčtovania je však doručenie preberacieho protokolu alebo údajov o stave všetkých meradiel v byte \(studená a teplá voda či pomerové rozdeľovače vykurovacích nákladov\) osobe zodpovednej za správu domu\. Ak sa však údaje pri odovzdaní bytu nepreveria alebo neoznámia správcovi riadne a včas, ten nie je schopný takéto čiastočné vyúčtovanie vypracovať\. Vzhľadom na inštitút singulárnej sukcesie upravenej v návrhu zákona \(v súčasnosti ide o § 7a ods\. 2 a § 8a ods\. 7 zákona č\. 182/1993 Z\. z\.\) však osoba zodpovedná za správu domu má povinnosť zaslať ročné vyúčtovanie nákladov už len novému vlastníkovi bytu alebo nebytovému priestoru podľa zápisu v katastri nehnuteľností ku dňu vykonania ročného vyúčtovania nákladov\. Prevodca bytu či nebytového priestoru by sa mal preto s nadobúdateľom v prevodnej zmluve dohodnúť na usporiadaní nárokov, ktoré vyplynú z ročného vyúčtovania, ktoré bude vyhotovené až v nasledujúcom roku po prevode vlastníckeho práva k bytu alebo nebytového priestoru\. Osoba zodpovedná za správu domu však nie je účastníkom tejto prevodnej zmluvy a tak do takýchto dojednaní nie je ani oprávnená vstupovať\. Pre ňu je zmluvným partnerom vždy aktuálny vlastník bytu a nebytového priestoru\. Právnu nemožnosť vyhotoviť ročné vyúčtovanie bývalému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru vylučuje aj skutočnosť, že prevodom a prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru táto zmluva vo vzťahu k pôvodnému vlastníkovi zaniká, resp\. ten nie je naďalej jej účastníkom\. Vyplýva to z viď ustanovenie § 7a ods\. 2 a § 8a ods\. 7 BytZ, v ktorých sa výslovne uvádza, že tento vlastník „odstupuje“ od zmluvy o spoločenstve alebo zmluvy o výkone správy momentom nadobudnutia vlastníctva k bytu a nebytovému priestoru\.

Source: [https://rokovania\.gov\.sk/RVL/Material/31828/1](https://rokovania.gov.sk/RVL/Material/31828/1)

## Connected legislation

No connected legislation was found.