# § 1708 — Účasť na správe domu a pozemku

Citation: [§ 1708](https://noz.praktik.ai/detail/paragraf-1708)

## Legal text

```text
(1) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a pozemku. Vlastník bytu a nebytového priestoru rozhoduje ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú spoločných častí domu, príslušenstva domu a pozemku v súlade s ustanoveniami tohto zákona a osobitného predpisu.
(2) Právo podľa odseku 1 nemožno dohodou vylúčiť ani obmedziť.
(3) Za každý byt a nebytový priestor má vlastník bytu alebo nebytového priestoru jeden hlas pripadajúci na byt alebo nebytový priestor v dome. Ak je byt alebo nebytový priestor vo vlastníctve viacerých osôb, môže uplatniť svoje hlasovacie právo ktorýkoľvek zo spoluvlastníkov zúčastnených na hlasovaní. Ak medzi nimi pri hlasovaní nastane nezhoda prejavu vôle, na takýto hlas sa neprihliada; to neplatí, ak hlasovacie právo uplatní väčšinový spoluvlastník bytu alebo nebytového priestoru.
(4) Ak sa rozhoduje o správe pozemku alebo príslušenstva v pridruženom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov vo viacerých domoch podľa § 1683 ods. 2, vlastníci hlasujú podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov na tomto pozemku alebo príslušenstve. Ak sa takéto rozhodnutie týka obsahu vyhlásenia podľa § 1699, sú vlastníci povinní vykonať aj zmenu vyhlásenia podľa § 1702.
```

## Context

- Časť piata
- Hlava piata
- Diel treti

## Explanatory report

**§ 1708: K § 1707 a 1708**

K § 1707 a 1708 Záväznosť pravidiel správy domu a účasť na správe domu a pozemku Ide o základné ustanovenia, ktoré v duchu súčasného znenia ustanovenia § 14 BytZ upravujú právo i povinnosť vlastníka bytu a nebytového priestoru zúčastňovať sa na správe domu a pozemku a záväznosť pravidiel pre správu domu a pozemku\. Záväznosť týchto pravidiel platí všeobecne bez ohľadu na formu výkonu správy domu \(správca, spoločenstvo alebo iná osoba\)\. V navrhovanom ustanovení sa tak zjednocuje súčasná právna úprava zakotvená vo viacerých ustanoveniach zákona, v zmysle ktorej záväznosť týchto pravidiel vyplýva z viacerých právnych úkonov \(zmluva o výkone správy, zmluva o spoločenstve, stanovy, domový poriadok, rozhodnutia vlastníkov\)\. Vlastník bytu a nebytového priestoru rozhoduje ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú spoločných častí domu, príslušenstva domu a pozemku v súlade s ustanoveniami tohto a osobitného predpisu\. Toto jeho právo nemožno obmedziť ani vylúčiť\. Pri takejto hybridnej konštrukcii by akákoľvek priama sankcia za nevyužitie súkromnej dispozície so svojím hlasovacím právom bola zrejme protiústavná\. Negatívny právny následok spočívajúci pre vlastníka, ktorý sa na správe domu nepodieľa tak môže byť vnímaný len nepriamo cez povinnosť rešpektovať a dodržiavať rozhodnutia, ktoré budú aj bez aktívnej účasti vlastníka v rámci hlasovania vlastníkov prijaté \(ustanovenie § 14a ods\. 10 BytZ\)\. S tým súvisí aj znížená miera právnej ochrany vlastníka, ktorý sa dobrovoľne odmietol na schôdzi či v písomnom hlasovaní zúčastniť, nakoľko právnu ochranu voči väčšinovému rozhodnutiu má v zásade len prehlasovaný alebo vlastník, ktorý sa o výsledku hlasovania objektívne nemohol dozvedieť \(ustanovenie § 14a ods\. 11 BytZ\)\. V odseku 3 sa zachováva jeden zo základných princípov, ktorými sa riadili predchádzajúce právne úprava vlastníctva bytov \(zákon č\. 52/1966 Zb\. a zákon č\. 182/1993 Z\. z\.\)\. Spôsob rozhodovania vlastníkov v dome nerešpektuje princíp majorizácie, t\. j\. hlas každého vlastníka bytu či nebytového priestoru v dome má rovnakú váhu, lebo sa nezohľadňuje veľkosť spoluvlastníckeho podielu každého vlastníka na spoločných častiach domu\. Vlastník rozlohou podstatne väčšieho bytu disponuje väčším spoluvlastníckym podielom na spoločných častiach domu, na základe čoho aj viac prispieva do fondu prevádzky, údržby a opráv viac ako vlastník garáže, hlasovacie právo majú obaja rovnaké\. Miera jeho účasti na hlasovaní teda nie je závislá od veľkosti spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, ako je to napr\. v Českej republike \(ustanovenie § 1206 zákona č\. 89/2012 Sb\. a predtým ustanovenie § 11 ods\. 3 zákona č\. 72/1994 Sb\. účinného do 31\. 12\. 2013\)\. Rovnaký princíp pri hlasovaní sa uplatňuje napr\. vo Francúzsku, Poľsku či Rakúsku, čo vyplýva aj z dualistickej koncepcie vlastníctva bytov\. Hoci sa takáto úprava javí ako spravodlivejšia, spôsobuje tiež určité problémy\. Na druhej strane navrhovaná právna úprava pokračuje dôsledne v uplatňovaní zásady, ktorá platí na našom území už 60 rokov \(od účinnosti zákona č\. 52/1966 Zb\., ktorý je postavený na monistickej koncepcii vlastníctva bytov\)\. Podľa tejto úpravy za každý byt alebo nebytový priestor v dome má jeho vlastník jeden hlas, pričom tento princíp sa uplatňuje napr\. v nemeckej, holandskej alebo nórskej právnej úprave\. Novinkou, ktorá definitívne odstraňuje aplikačné problémy spojené s vyhodnotením platnosti hlasu uplatneným len niektorým zo spoluvlastníkov bytu a nebytového priestoru je výslovná regulácia tejto otázky v navrhovanom ustanovení\. Podľa tohto ustanovenia bude platiť, ak je byt alebo nebytový priestor vo vlastníctve viacerých osôb, môže uplatniť svoje hlasovacie právo ktorýkoľvek zo spoluvlastníkov zúčastnených na hlasovaní\. V prípade, ak medzi nimi pri hlasovaní nastane nezhoda prejavu vôle, na takýto hlas sa neprihliada; to neplatí, ak hlasovacie právo uplatní väčšinový spoluvlastník bytu alebo nebytového priestoru\. Uvedené ustanovenie tak v plnej miere rešpektuje princíp solidarity vyjadrený v súčasnom ustanovení § 139 ods\. 1 Občianskeho zákonníka, ktorý preberá aj navrhovaná právna úprava\. Ak teda bude hlasovať hoci aj menšinový spoluvlastník, ktorého uplatnený prejav vôle nebude negovaný hlasom ostatných spoluvlastníkov bytu alebo nebytového priestoru, tento hlas sa bude považovať za platný\. Ak však dôjde k nezhode prejavu vôle viacerých spoluvlastníkov, rozhodne prejav vôle spoluvlastníkov disponujúcich väčšinovým podielom\. V odseku 4 je zakotvená výnimka zo všeobecného princípu hlasovania sa navrhuje v súvislosti s hlasovaním o správe pozemkov, ktoré sú v pridruženom spoluvlastníctve vlastníkov viacerých domov\.

Source: [https://rokovania\.gov\.sk/RVL/Material/31828/1](https://rokovania.gov.sk/RVL/Material/31828/1)

## Connected legislation

No connected legislation was found.