# § 1696 — Rozdelenie domu vyhlásením vlastníka domu

Citation: [§ 1696](https://noz.praktik.ai/detail/paragraf-1696)

## Legal text

```text
Ak sa na základe vyhlásenia vlastníka domu (vyhlásenie) rozdelí dom na byty a nebytové priestory, vznikne vlastnícke právo k bytom a nebytovým priestorom zápisom do katastra nehnuteľností.
```

## Context

- Časť piata
- Hlava piata
- Diel druhy

## Explanatory report

**§ 1696: K § 1694 až 1702**

K § 1694 až 1702 Vznik vlastníctva bytov a nebytových priestorov V týchto ustanoveniach sú upravené spôsoby vzniku vlastníctva bytov a nebytových priestorov\. Jednotlivé právne skutočnosti vychádzajú zo súčasnej platnej právnej úpravy \(§ 4 a 5 zákona č\. 182/1993 Z\. z\.\) ako zo zahraničných právnych úprav pokiaľ ide o vyhlásenie vlastníka domu, ktoré predstavuje v navrhovanej právnej úprave základný právny titul nadobudnutia vlastníctva k bytom a nebytovým priestorom v nových domoch, ale aj v existujúcich domoch, ktoré doposiaľ neboli rozdelené na byty a nebytové priestory\. Na prvom mieste sa však upravuje výstavba domu na základe zmluvy o výstavbe uzavretej podľa tohto zákona, kedy vznikajú byty a nebytové priestory ako nové veci \(predmety občianskoprávnych vzťahov\), za predpokladu, že dom je aspoň v takom stupni rozostavanosti, že je už navonok ohraničený obvodovými stenami a strešnou konštrukciou a byty a nebytové priestory sú v ňom stavebnotechnicky oddelené obvodovými stenami\. Kľúčovým inštitútom v novej právnej úprave bude rozdelenie domu vyhlásením doterajšieho vlastníka domu, ktoré bude predstavovať jednostranný právny úkon\. V prípade spoluvlastníkov domu nerozdeleného na byty a nebytové priestory bude mať vyhlásenie charakter dohody všetkých spoluvlastníkov o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením domu\. Na základe komparácie zahraničných právnych úprav inštitútu vlastníctva bytov \(napr\. ČR, Francúzsko, Holandsko, Poľsko, USA či kanadská provincia Ontario\) možno konštatovať, že v týchto krajinách je konštituované vlastníctvo bytov v novostavbách práve inštitútom vyhlásenia vlastníka domu\. Ten je v zahraničí dlhodobo zaužívaný a osvedčený ako typický spôsob vzniku vlastníctva bytov, pričom aj slovenská verzia smernice OSN o kondomíniovom vlastníctve bytov pre krajiny v transformačnom období označuje tento inštitút pojmami „Prehlásenie o rozdelení vlastníctva“ alebo „Dohoda o rozdelení nehnuteľnosti“ podľa toho, či ide o jednostranný, alebo viacstranný právny úkon\. V našej právnej úprave dochádzalo od prijatia zákona č\. 182/1993 Z\. z\. k právnemu rozdeleniu domu tzv\. prvou zmluvou o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome z doterajšieho vlastníka na nájomcu\. Išlo o charakteristický znak vtedajšej právnej úpravy, ktorej hlavným cieľom bolo zabezpečiť privatizáciu bytového fondu zo štátu, obcí a družstiev na nájomcov bytov, ktorými boli fyzické osoby\. V súčasnosti už táto forma rozdelenia domu nemá v developerskej praxi uplatnenie, pričom developeri využívajú často aj iné spôsoby zápisu vlastníckeho práva než bol vklad vlastníckeho práva k prvej zmluve o prevode vlastníctva\. V prípade vyhlásenia vlastníka domu ide o písomný prejav vôle vlastníka domu, ktorým sa nehnuteľnosť vo vlastníctve jedného subjektu alebo v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb rozdeľuje na dom s bytmi a nebytovými priestormi ako samostatnými predmetmi občianskoprávnych vzťahov s obligatórnym vznikom spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach domu a zastavanom a priľahlom pozemku\. V Poľsku musí mať tento právny úkon dokonca formu notárskej zápisnice\. Zápis tohto právneho úkonu do katastra nehnuteľností sa bude realizovať vkladovým konaním, čím bude zabezpečené, aby vlastníctvo bytov nevzniklo v budove, ktorá nebude zapísaná v katastri nehnuteľností a zároveň, že tento zápis bude záväzný pre každý subjekt \(erga omnes\)\. Vznik vlastníctva bytov a nebytových priestorov v dome tak nastanú na základe právoplatného rozhodnutia okresného úradu o povolení vkladu vyhlásenia do katastra nehnuteľností \(§ 28 ods\. 3 zákona č\. 162/1995 Z\. z\.\)\. Išlo by teda o rovnaký spôsob nadobudnutia vlastníctva ako tak to bolo v doterajšej právnej úprave povolením vkladu vlastníctva prvej zmluvy o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru podľa § 5 zákona č\. 182/1993 Z\. z\. v platnom znení\. Materiálna publicita katastra nehnuteľností tak vylúči akékoľvek pochybnosti o prípadnej záväznosti tohto úkonu len dovnútra, t\. j\. medzi spoluvlastníkmi daného domu a pozemku\. Pri novostavbe by totiž vlastník domu musel spolu s vyhlásením predložiť príslušnému správnemu orgánu na úseku katastra nehnuteľností aj kolaudačné osvedčenie alebo stanovisko príslušného orgánu, z ktorých bude nepochybné, že určitá budova sa bude užívať aj na bytové účely\. Vychádzajúc z koncepcie platného Občianskeho zákonníka by v prípade zavedenia inštitútu vyhlásenia vlastníka domu išlo o nadobudnutie vlastníckeho práva na základe inej právnej skutočnosti stanovenej zákonom\. Pred právnym rozdelením domu by však vlastník domu musel splniť aj všetky verejnoprávne podmienky na to, aby mohol svoju stavbu \(a prípadné byty a nebytové priestory v nej\) nielen užívať, ale s nimi aj právne disponovať\. Keďže v prípade vyhlásenia vlastníka domu by išlo o právny úkon s obligatórnymi náležitosťami, na ktorý by sa vzťahovali aj ustanovenia Občianskeho zákonníka o právnych úkonoch, vyskytli sa v praxi otázky spojené s neplatnosťou \(napr\. pri nedostatkoch vo vymedzení spoločných častí domu alebo výpočtu podlahovej plochy bytov alebo nebytového priestoru či určení spoluvlastníckych podielov na spoločných častiach domu\), resp\. podmienenosťou tohto právneho úkonu\. Právna veda i judikatúra v Českej republike dospela k záveru, že vyhlásenie vlastníka budovy nesmie obsahovať žiadne právne podmienky a tiež nemôže byť neplatné len pre chyby v písaní a počítaní, ak je jeho význam nepochybný\. K určitosti právneho úkonu stačí, ak je jeho predmet vymedzený odkazom na inú listinu \(iné vyhlásenie hoci aj uskutočnené nevlastníkom\), z ktorej je tento predmet objektívne poznateľný \(porovnaj rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR, sp\. zn\. 28 Cdo 622/2010 z 15\. 6\. 2010\)\. Vzhľadom na tieto skúsenosti navrhovaná úprava chráni dobromyseľnosť tretích osôb aj tým, že ak uskutoční vyhlásenie osoba, ktorá v skutočnosti nebola vlastníkom budovy, nie je tu možné argumentovať neplatnosťou vyhlásenia s poukazom na klasickú zásadu „nemo plus iuris\.\.\.“\. Dôvodom je, že vyhlásením vlastníka sa nemení osoba vlastníka budovy, ani žiadne jednotky \(byty a nebytové priestory\) a práva tretích osôb sa uvádzajú len tie, ktoré už na stavbe existujú \(napr\. záložné právo v prospech financujúcej banky\)\. Pôvodný vlastník tu iba prestáva byť vlastníkom budovy a stáva sa vlastníkom všetkých bytov a nebytových priestorov v dome\. Táto zásada sa však bez výnimky uplatní až pri následnom prevode vlastníckeho práva k jednotkám\. Takáto zmluva je teda neplatná pre počiatočnú nemožnosť plnenia, avšak k prechodu vlastníckeho práva k bytu a nebytového priestoru môže nepochybne bez ďalšieho dôjsť \(viď rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR, sp\. zn\. 33 Cdo 4080/2007 z 3\. 12\. 2010\)\. V prípade vád vyhlásenia sa oprávnená osoba môže podľa ust\. § 1928 domáhať na súde odstránenia vád\. Osobou, ktorá má záujem na odstránení vady má nepochybne vlastník či spoluvlastník bytu alebo nebytového priestoru v danom dome\. Môže však ísť aj o inú osobu a to napr\. záložného veriteľa, osobu zodpovednú za správu domu \(spravidla správca alebo spoločenstvo vlastníkov\) alebo tretiu osobu\. Pôjde o osobitný typ žaloby podľa ust\. § 137 písm\. d\) CSP, pričom súdne rozhodnutie o takejto nahrádza dohodu dotknutých vlastníkov a preto sa tohto konania musia zúčastniť všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome\. Nie je prípustné, aby voči niektorému vlastníkovi bolo rozhodnuté inak a preto všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov tvoria nerozlučné procesné spoločenstvo podľa ust\. § 78 CSP\. Takéto rozhodnutie súdu bude spravidla v závislosti od petitu žaloby obsahovať opravenú časť pôvodného vyhlásenia, pričom rozhodnutie súdu má konštitutívnu povahu a pôsobí pro futuro \(viď rozhodnutia Najvyššieho súdu ČR sp\. zn\. 26 Cdo/3777/2019 z 10\. 3\. 2020 a sp\. zn\. 26 Cdo 1811/2020 z 10\. 2\. 2021\)\. Zmena vyhlásenia môže nastať len so súhlasom všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ak pôjde o zmeny, ktoré sa týkajú práv a povinností všetkých vlastníkov\. Ak pôjde o také zmeny, ktoré nebudú mať priamy vplyv na zmenu práv a povinností vlastníkov, bude postačovať nadpolovičná väčšina hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorých sa zmena týka ako aj súhlas záložných veriteľov, ak sú ich práva zmenou vyhlásenia dotknuté\. Pôjde o prípady, kedy sa zmena vyhlásenia bude týkať: spoločných častí, príslušenstva domu alebo pozemku veľkosť spoluvlastníckych podielov na spoločných častiach domu, príslušenstve domu a pozemku, ak nejde o spoločnú časť, príslušenstvo domu alebo pozemok vo výlučnom užívaní vlastníka bytu alebo nebytového priestoru, o zmene účelu užívania bytu alebo nebytového priestoru na základe žiadosti jeho vlastníka alebo pravidiel pre správu domu, ak sú určené vo vyhlásení\. Po zmene vyhlásenia sú vlastníci bytov a nebytových priestorov povinní prostredníctvom osoby zodpovednej za správu domu návrh podať na zápis zmien, ktoré z neho vyplývajú do katastra nehnuteľností\. Vzhľadom na fakt, že v Českej republike sú s inštitútom vyhlásenia vlastníka domu viac ako 30 \- ročné skúsenosti, pričom v rámci tohto obdobia sa odhalili a judikatúrou vyriešili viaceré právne otázky spojené s týmto inštitútom, navrhuje sa prijať tento inštitút aj do slovenského právneho poriadku\. Takáto moderná právna úprava bude z hľadiska vzniku vlastníctva bytov nielen porovnateľná s krajinami západnej Európy, ale aj s okolitými krajinami, ktoré rovnako prešli transformáciou a bude tiež v súlade so spomínanou Smernicou OSN o kondomíniovom vlastníctve bytov pre krajiny v transformačnom období\. Posledným zo spôsobov vzniku vlastníctva bytov a nebytových priestorov je rozhodnutie súdu, kedy byt alebo nebytový priestor vznikne právoplatným rozhodnutím súdu, ktoré má konštitutívny charakter \(rozsudky o zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva\)\.

Source: [https://rokovania\.gov\.sk/RVL/Material/31828/1](https://rokovania.gov.sk/RVL/Material/31828/1)

## Connected legislation

No connected legislation was found.