# § 1686 — Výlučné užívacie právo

Citation: [§ 1686](https://noz.praktik.ai/detail/paragraf-1686)

## Legal text

```text
(1) Vlastník bytu alebo nebytového priestoru má právo výlučne užívať spoločné časti domu, príslušenstvo alebo pozemok, ak
a) z ich stavebnotechnického alebo účelového určenia vyplýva, že majú byť užívané len s určitým bytom alebo nebytovým priestorom v dome,
b) sú určené na výlučné užívanie v zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru alebo v zmluve o výstavbe, vstavbe, nadstavbe alebo prístavbe, na základe ktorých došlo k prvému nadobudnutiu vlastníckeho práva k bytu alebo nebytovému priestoru,
c) tak rozhodnú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome alebo vo viacerých domoch, ak ide o priľahlé pozemky podľa § 1683 ods. 2 alebo príslušenstvo podľa § 1684 ods. 2,
d) toto právo vyplýva z rozhodnutia súdu, alebo
e) toto právo vyplýva z vyhlásenia vlastníka domu podľa § 1699.
(2) Právo výlučne užívať spoločné časti domu, príslušenstvo domu alebo pozemok môže patriť viacerým vlastníkom bytov a nebytových priestorov spoločne.
(3) Vlastníci bytov a nebytových priestorov majú právo požadovať od vlastníka bytu alebo nebytového priestoru, ktorý má právo výlučne užívať spoločné časti domu, príslušenstvo alebo pozemok náhradu za toto právo len v prípadoch podľa odseku 1 písm. c) a d).
(4) Informácia o práve na výlučné užívanie spoločných častí, príslušenstva a pozemku sa zapíše do katastra nehnuteľností. Návrh na zápis tohto práva je oprávnená podať na príslušný orgán osoba oprávnená z tohto práva alebo iná osoba, ktorá na tom má právny záujem.
```

## Context

- Časť piata
- Hlava piata
- Diel prvy

## Explanatory report

**§ 1686: K § 1686**

K § 1686 Výlučné užívacie právo Ustanovenie upravuje výlučné užívacie právo k spoločným častiam domu, jeho príslušenstvu zastavanému a priľahlému pozemku, ktoré prináleží len niektorým vlastníkom bytov a nebytových priestorov\. Nejde o nový inštitút, ale naopak o jeden z charakteristických znakov vlastníctva bytov, ktorý bol v zákone č\. 182/1993 Z\. z\. zakotvený už od jeho prijatia v roku 1993, pričom komplexnejšiu úpravu dosiahol až jeho novelizáciou vykonanou zákonom č\. 283/2018 Z\. z\. účinným od 1\. 11\. 2018\. Navrhované znenie vychádza z tejto právnej úpravy zakotvenej v ustanovení § 19 ods\. 3 až 8 BytZ\. Zachovávajú sa jednak právne tituly vzniku výlučného užívacieho práva ako aj obsah tohto práva\. V písm\. c\) sa však oproti súčasnému zneniu umožňuje vznik výlučného užívacieho práva aj v prípade priľahlých pozemkov alebo príslušenstva, ktoré sú spoločné vlastníkom bytov a nebytových priestorov vo viacerých domov\. Právne tituly vzniku výlučného užívacieho práva sa rozširujú o vyhlásenie vlastníka domu ako nový inštitút a rozhodnutie súdu, keďže aj to môže konštitutívne založiť výlučné užívacie právo k predmetom pridruženého spoluvlastníctva\. Takýto postup je možný v prípade žaloby prehlasovaného vlastníka, ktorý sa bude úspešne domáhať zmeny zamietavého rozhodnutia vlastníkov bytov o priznaní tohto práva podľa ustanovenia § 14b ods\. 1 písm\. r\) BytZ\. Druhým prípadom sú situácie uvedené v ustanovení § 14a ods\. 11 in fine BytZ, teda: ak sa pri hlasovaní v dome dosiahne rovnosť hlasov alebo ak sa potrebná väčšina na prijatie rozhodnutia o udelení výlučného užívacieho práva nedosiahne\. V odseku 2 sa upravuje, že právo výlučne užívať spoločné časti domu, príslušenstvo domu alebo priľahlý pozemok môže patriť viacerým vlastníkom bytov a nebytových priestorov spoločne\. Zásadnou zmenou oproti súčasnej právnej úprave je možnosť, aby vlastníci bytov a nebytových priestorov mali právo požadovať od vlastníka bytu alebo nebytového priestoru, ktorý má právo výlučne užívať spoločné časti domu, príslušenstvo alebo priľahlý pozemok náhradu za toto právo\. To však bude platiť len v prípadoch podľa ods\. 1 písm\. c\) a písm\. d\) tohto ustanovenia, t\. z\. len ak o vzniku tohto práva budú rozhodovať vlastníci rozhodnutím\. V tomto prípade bude môcť byť výlučné užívacie právo udelené určitému vlastníkovi alebo viacerým vlastníkom bez toho, aby toto právo prechádzalo spolu s vlastníctvom jeho bytu alebo nebytového priestoru na nadobúdateľa\. Pôjde tak o výnimku zo všeobecnej zásady upravenej v ustanovení o prechode práva výlučného užívania spoločných častí domu\. Navrhovaný odsek 4 umožní zápis informácie o práve na výlučné užívanie spoločných častí, príslušenstva a priľahlého pozemku do katastra nehnuteľností\. Podľa súčasnej právnej úpravy bol takýto zápis možný podľa ustanovenia § 20a ods\. 6 a § 20b BytZ len vo vzťahu k výlučnému užívaciemu právu ku garážovému stojisku a skladovému priestoru\. Zápis tejto informácie sa podľa platnej právnej úpravy realizuje formou poznámky, nakoľko zákonodarca v tomto prípade odkazuje v poznámke pod čiarou č\. 22ac v zákone č\. 182/1993 Z\. z\. odkazuje na ustanovenie § 38 a § 39 zákona č\. 162/1995 Z\. z\. o katastri nehnuteľností v platnom znení\. Zápis informácie sa teda má vykonať v časti listu vlastníctva „Iné údaje“\. Nejde teda o zápis samotného vecného práva, ktoré sa zapisuje vkladom či záznamom, ale o zápis skutočnosti o existencii výlučného užívacieho práva, ktoré je spojené s vlastníctvom bytu alebo nebytového priestoru\. Z doterajšej praxe sú známe prípady, kedy príslušný okresný úrad, katastrálny odbor odmietol vykonať zápis vlastníkovi bytu či nebytového priestoru vo vzťahu k časti priľahlého pozemku \(napr\. oplotená predzáhradka pred bytom na prízemí alebo chodník vybudovaný a určený len na zásobovanie obchodnej prevádzky na prízemí domu\) so strohým odôvodnením, že výlučné užívacie právo k priľahlému pozemku podľa ustanovenia § 19 BytZ nie je predmetom zápisu do katastra nehnuteľností na rozdiel od ustanovenia § 20a ods\. 6 BytZ\. Výlučné užívacie právo ku garážovému stojisku v ustanovení § 1 ods\. 1 zákona č\. 162/1995 Z\. z\. katastrálneho zákona však tiež uvedené nie je, a napriek tomu sa informácia o ňom do údajov katastra nehnuteľností zapisuje\. Tento zákon ani jeho vykonávacia vyhláška č\. 461/2009 Z\. z\. a ani iný všeobecne záväzný právny predpis bližšie neurčujú aké údaje sa majú zapisovať v časti listu vlastníctva označenom ako „Iné údaje“\. Podľa ustanovenia § 6 ods\. 1 písm\. f\) zákona č\. 162/1995 Z\. z\., v spojení s ustanovením § 14 vyhlášky č\. 461/2009 Z\. z\. dávajú podklad k zápisu skutočností súvisiacich s právami k nehnuteľnosti\. Z vyššie uvedeného je však zrejmé, že posúdenie, aká konkrétna skutočnosť súvisiaca s právom k nehnuteľností sa zapíše ku konkrétnej nehnuteľnosti do kolónky „Iný údaj“ už závisí výlučne na právnom posúdení okresných úradov, katastrálnych odborov\. Neexistuje však žiadny opodstatnený dôvod, aby sa na zápis údaju o výlučnom užívacom práve do katastra nehnuteľností vyžadovala ešte osobitná zmluva medzi vlastníkmi nad rámec právnych titulov vyplývajúcich z ustanovenia § 19 ods\. 4 BytZ\. Najmä v prípade právnych titulov vzniku výlučného užívacieho práva podľa ustanovenia odseku 2 písm\. b\) a c\), stačí predložiť okresného úradu na zápis zmluvu o prevode vlastníckeho práva, alebo zmluvu o vstavbe či nadstavbe, prípadne zápisnicu z rozhodnutia vlastníkov, z ktorej vyplýva zriadenie výlučného užívacieho práva k novej spoločnej časti, spoločnému zariadeniu alebo príslušenstvu domu\. Návrh na zápis tohto práva je oprávnená podať na príslušný orgán osoba oprávnená z tohto práva alebo iná osoba, ktorá na tom má právny záujem\. V prípade výlučného užívacieho práva vzniknutého podľa ustanovenia § 19 ods\. 4 písm\. a\) BytZ takýto zápis do katastra nehnuteľností spravidla nebude potrebný, nakoľko toto právo vyplýva už zo samotnej stavebnotechnickej povahy, resp\. účelového určenia spoločnej časti na výlučné užívanie spolu s konkrétnym bytom a nebytovým priestorom \(typicky pôjde o balkón, lodžiu alebo terasu\)\.

Source: [https://rokovania\.gov\.sk/RVL/Material/31828/1](https://rokovania.gov.sk/RVL/Material/31828/1)

## Connected legislation

No connected legislation was found.