# § 1684 — Spoločné časti a príslušenstvo domu

Citation: [§ 1684](https://noz.praktik.ai/detail/paragraf-1684)

## Legal text

```text
(1) Spoločnými časťami domu sa rozumejú tie časti domu, určené na užívanie všetkými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov, ktoré sú podľa svojej povahy potrebné na jeho zachovanie, bezpečnosť a riadnu prevádzku vrátane jeho hlavných stavebných konštrukcií a prípojok, ako aj na zachovanie tvaru i vzhľadu celého domu, ak tento alebo osobitný zákon neustanovuje inak; spoločnými časťami domu sú aj technologické zariadenia, a to aj keď sú umiestnené mimo domu.
(2) Príslušenstvom domu sa rozumejú stavby umiestnené spravidla na priľahlom pozemku, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu alebo viacerým domom, pričom nie sú stavebnou súčasťou domu, najmä prístrešky, kôlne, altány, ihriská, nádvoria, plochy určené na parkovanie, oplotenia, trafostanice, odovzdávacia stanica tepla, čistička odpadových vôd, septik, či iné stavby, ktoré sú nevyhnutné na zabezpečenie prevádzky a správy domu a pozemku; ustanovenia § 1683 ods. 2 až 4 sa použijú primerane.
(3) Na účel správy domu sa za spoločné časti domu považujú aj také časti, ktoré priliehajú len k niektorým bytom a nebytovým priestorom alebo ktoré boli prenechané na výlučné užívanie niektorému alebo viacerým vlastníkom bytov a nebytových priestorov.
```

## Context

- Časť piata
- Hlava piata
- Diel prvy

## Explanatory report

**§ 1684: K § 1684**

K § 1684 Spoločné časti a príslušenstvo domu V doterajšom znení BytZ sa dlhodobo používali pojmy „spoločné časti domu“ a „spoločné zariadenia domu“, pričom ich právny režim bol v zásade úplne totožný\. Oba tieto predmety pridruženého \(akcesorického\) spoluvlastníctva nemohli byť predmetmi samostatnej dispozície s výnimkou zákonom stanovených prípadov \(napr\., prenájom, výpožička, vecné bremeno\)\. V záujme zjednodušenia pojmov a sprehľadnenia textu zákona navrhovaná právna úprava nepreberá definíciu spoločných zariadení domu upravenú v súčasnom ustanovení § 2 ods\. 1 písm\. h\) BytZ, pričom tieto budú zahrnuté v pojme „spoločné časti domu“\. Spoločnými časťami podľa novej právnej úpravy teda môžu byť aj vedľajšie stavby alebo technické zariadenia s právnou povahou samostatných vecí slúžiacich k užívaniu domu, ale sú umiestnené na inom pozemku mimo domu\. Niektoré spoločné časti domu \(napr\. balkóny, lodžie a terasy\) môžu byť prístupné len z jedného bytu a slúžiť k výlučnému užívaniu spolu s bytom\. Niektoré môžu byť prístupné len z niektorých bytov \(napr\. terasa spoločná pre dva byty\) a slúžiť k výhradnému užívaniu spolu s nimi \(tzv\. subkondomínium\)\. Pre určenie, ktoré časti domu sú spoločné, či už pri rozdelení domu na byty a nebytové priestory alebo neskôr, je rozhodujúcich viacero skutočností\. Po prvé musí ísť o predmety spôsobilé byť samostatným objektom vlastníckeho práva \(napr\. vedľajšie veci ako príslušenstvo domu alebo pozemku\) a spoluvlastníci k nemu musia mať vlastnícky titul\. Tak tomu však nemusí byť vždy, keďže niektoré zariadenia určené na spoločné užívanie s domom môžu byť vo vlastníctve tretej osoby či už v dôsledku zmluvy \(napr\. niektoré veci môžu byť kúpené formou lízingu alebo s výhradou vlastníckeho práva atď\.\) alebo v dôsledku osobitných právnych úprav regulujúcich napr\. rozvody tepla, vody či plynu \(tzv\. zákonné vecné bremená\)\. Pri určení spoločných častí domu bude tiež dôležité aj vyhlásenie vlastníka domu pri jeho rozdelení alebo v súvislosti s výstavbou domu\. Prax môže priniesť rôzne situácie, kedy iné vymedzenie spoločných častí bude vyžadovať prízemný dom rozdelený na dva alebo tri byty so samostatnými vchodmi a iné veľký bytový dom s desiatkami bytov a nebytových priestorov v centre mesta\. Preto už akademik Š\. Luby konštatoval, že akákoľvek právna úprava nie je schopná dostatočne presným spôsobom zadefinovať taxatívnym výpočtom presný rozsah spoločných častí domu\. Do ich výpočtu vstupuje aj subjektívny faktor, teda vôľové správanie účastníkov, ktorí môžu aj častiam, ktoré nie sú zo stavebnotechnického hľadiska považované za spoločné, priradiť status spoločných častí, alebo naopak, objektívne spoločné časti sa môžu na základe vôle účastníkov začať traktovať ako relatívne spoločné, patriace len jednotlivým bytom\. Podľa Š\. Lubyho: „Právna úprava nemôže dobre vytvoriť kritérium, podľa ktorého by sa spoločné časti mohli jednotne určiť u všetkých domov s vlastníckymi bytmi\. A zrejme by to nebolo ani vhodné\.“ To napokon potvrdzujú aj doterajšie skúsenosti s platným zákonom č\. 182/1993 Z\. z\. a súčasnou definíciou spoločných častí a spoločných zariadení domu\. Na porovnanie možno uviesť, že legálna definícia spoločných častí domu v zmysle českého občianskeho zákonníka sa aj v tomto smere zmenila práve pri rekodifikácii českého občianskeho práva\. Český zákonodarca pristúpil k takejto zmene, keď na rozdiel od pôvodného ustanovenia § 2 písm\. g\) českého zákona č\. 72/1994 Sb\. o vlastníctve bytov účinného do 31\. 12\. 2013 zahrnul do dikcie ustanovenia § 1160 zákona č\. 89/2012 Sb\. len všeobecnú definíciu spoločných častí domu\. Podľa nej ide o tie časti nehnuteľnej veci, ktoré podľa svojej povahy majú slúžiť všetkým vlastníkom spoločne\. Český zákonodarca nepristúpil na výpočet konkrétnych stavebných častí priamo v zákone, ale bližší opis týchto častí ponechal na úpravu vo vykonávacom predpise\. Týmto predpisom je v Českej republike nariadenie vlády č\. 366/2013 Sb\., ktoré v ustanovení § 4 až § 6 podrobne a demonštratívne vypočítava spoločné časti zahŕňajúce aj spoločné zariadenia domu podľa predchádzajúcej právnej úpravy\. Na rozdiel od Českej republiky však návrh zákona počíta so zahrnutím demonštratívneho výpočtu spoločných častí domu priamo v zákone, ktorým bude nový zákon o výkone správy bytových a iných domov\. V navrhovanom odseku 2 je obsiahnutá definícia príslušenstva domu, ktoré je tiež predmetom pridruženého spoluvlastníctva v spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov\. V zmysle tohto ustanovenia sú príslušenstvom domu stavby umiestnené na priľahlom pozemku, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu alebo viacerým domom, pričom nie sú stavebnou súčasťou domu, najmä prístrešky, kôlne, altány, ihriská, nádvoria, parkovacie plochy, oplotenia, trafostanice, odovzdávacia stanica tepla, čistička odpadových vôd, septik či iné stavby, ktoré sú nevyhnutné na zabezpečenie prevádzky a správy domu a pozemku; ustanovenie o priľahlom pozemku \(ods\. 2, 3 a 4\) sa použijú primerane\. Na určenie veľkosti spoluvlastníckych podielov na týchto pozemkoch či príslušenstve sa primerane použije všeobecné ustanovenie o určení veľkosti podielov pri pridruženom spoluvlastníctve, kde je relevantná právna skutočnosť zakladajúca vznik spoluvlastníctva \(typicky vyhlásenie vlastníka domu\) alebo dohoda spoluvlastníkov\. Takéto znenie umožní existenciu spoločného príslušenstva v spoločných areáloch s viacerými domami, kde na priľahlých pozemkoch existuje príslušenstvo, ktoré je určené na užívanie všetkým vlastníkom bytov a nebytových priestorov v týchto domoch\. V záujme vylúčenia pochybností sa medzi spoločnými časťami uvádzajú aj technologické zariadenia a to aj vtedy ak sú umiestnené mimo domu\. Ďalšou významnou zmenou v legálnej definícii spoločných častí domu bude aj odsek 3, podľa ktorého sa za spoločné časti domu považujú aj také jeho časti, ktoré priliehajú len niektorým k bytom a nebytovým priestorom alebo ktoré boli prenechané na výlučné užívanie niektorému alebo viacerým vlastníkom bytov a nebytových priestorov \(typicky ide o balkóny, lodžie či terasy\)\. Doposiaľ totiž spoluvlastníctvo všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov k týmto spoločným častiam domu vyplýva len implicitne z ustanovení zákona č\. 182/1993 Z\. z\. a judikatúry súdov\.

Source: [https://rokovania\.gov\.sk/RVL/Material/31828/1](https://rokovania.gov.sk/RVL/Material/31828/1)

## Connected legislation

No connected legislation was found.