# § 1683 — Priľahlý pozemok

Citation: [§ 1683](https://noz.praktik.ai/detail/paragraf-1683)

## Legal text

```text
(1) Priľahlým pozemkom sa rozumie pozemok nachádzajúci sa pri dome alebo viacerých domoch, ktorý priamo súvisí s ich užívaním, pričom bol takto spravidla určený už od výstavby domu alebo domov; na tomto pozemku sú najmä parky, záhrady, prístupové cesty, spevnené plochy, parkovacie plochy, nádvoria či príslušenstvo domu.
(2) Dom môže mať aj viacero priľahlých pozemkov. Priľahlý pozemok môže byť aj v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov vo viacerých domoch za podmienok podľa odseku 3. V prípade sporu sa môžu vlastníci na súde domáhať určenia, že určitý pozemok je priľahlý.
(3) Vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome alebo vo viacerých domoch, ku ktorým patria aj pozemky podľa odseku 1, ktoré spolu vzájomne účelovo a funkčne súvisia, môže vzniknúť pridružené spoluvlastníctvo k týmto pozemkom.
(4) Veľkosť spoluvlastníckeho podielu na pozemkoch podľa odseku 3 sa určí podľa § 1693 a uvedie sa vo vyhlásení vlastníka domu podľa § 1699.
```

## Context

- Časť piata
- Hlava piata
- Diel prvy

## Explanatory report

**§ 1683: K § 1683**

K § 1683 Priľahlý pozemok Právna úprava priľahlého pozemku a jeho vymedzenie reflektuje na nevyhnutnú potrebu bytových domov mať určitý obslužný priestor, ktorý má slúžiť na rôzne účely, ktoré zákonodarca vymenúva exemplifikatívne\. Typicky je však priľahlý pozemok nevyhnutný za účelom vstupu do bytového domu, prístupu ku kontajnerom na odpad, parkovania \(najmä ak zákon takú povinnosť v čase vzniku domu upravoval, napr\. ust\. § 44 vyhlášky č\. 532/2002 Z\. z\.\), eventuálne za účelom kvalitného trávenia voľného času \(záhrady, ihriská, lavičky\) a pod\. Nie je vylúčené, aby bol priľahlý pozemok vymedzený aj iným účelom, ktorý je v kontexte daného bytového domu relevantný za účelom funkčného užívania bytov a nebytových priestorov v dome, pričom tento stav bol nadobúdateľom bytov a nebytových priestorov známy ešte pred nadobudnutím vlastníctva\. Vznik priľahlého pozemku je determinovaný spravidla pri výstavbe domu a jeho kolaudácii\. Rozhodujúce tu teda je, či v rámci pozemkových dispozícií projektu výstavby domu alebo viacerých domov bolo rozhodnuté, že sa tu umiestňujú iné stavby \(garáž, resp\. trávnaté plochy, detské ihriská, parkoviská, záhrady a pod\.\)\. Len inštitút priľahlého pozemku dáva investorovi \(developerovi\) bytového či iného domu možnosť zabezpečiť pre budúcich vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo viacerých domoch právo priameho a efektívneho rozhodovania o osude takéhoto priľahlého pozemku, a to v rámci schváleného projektu výstavby\. Takisto mohol status priľahlého pozemku určiť vlastník domu pri prvom prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru\. V navrhovanej právnej úprave však prvú zmluvu o prevode vlastníctva nahrádza inštitút vyhlásenia vlastníka domu, ktorým prvý vlastník domu vymedzí aj rozsah zastavaného a priľahlého pozemku vrátane vlastníckych a iných vzťahov k iným sa vzťahujúcim \(napr\. vecné bremeno\)\. Doterajšia judikatúra definovala priľahlý pozemok tak, že bol funkčne spojený s bytovým domom a slúžil na zabezpečenie dostatočne kvalitného života vlastníkov bytov a nebytových priestorov \(rozhodnutia Ústavného súdu SR sp\. zn\. III\. ÚS 589/2012 z 11\.12\.2012 a sp\. zn\. II US 649/2013 z 11\.12\.2013\)\. Nová právna úprava na toto definovanie priľahlého pozemku nadväzuje\. V prípade, ak priľahlý pozemok nie je uvedený pri výstavbe domu alebo vo vyhlásení, môže status priľahlého pozemku určiť súd, na základe jeho funkčného spojenia s bytovým domom\. Uvedená možnosť sa bude týkať najmä bytových domov, ktoré vznikli za účinnosti § 23 BytZ, ktorý upravoval zákonné vecné bremeno\. Priľahlé pozemky aj z toho dôvodu neboli v zmluvách o prevode vlastníctva bytu uvedené, čo ale neznamenalo, že o priľahlé pozemky nešlo \( napr\. rozhodnutie Krajského súdu v Bratislave sp\. zn\. 2S/106/2018 z 28\. 4 2021\)\. V prípade, ak je charakter priľahlého pozemku sporný, vlastníci bytov a nebytových priestorov sa môžu spolu alebo jednotlivo na súde domáhať určenia, či určitý pozemok je alebo nie je priľahlý\. Pôjde o určovaciu žalobu podľa § 137 písm\. d\) CSP\. Z tohto určenia budú vyplývať určité práva a povinnosti, najmä to, či na tomto pozemku existuje zo zákona právo zodpovedajúce vecnému bremenu\. Strany sa na rozsahu vecného bremena a spôsobe užívania môžu dohodnúť\. Ak sa nedohodnú, spôsob užívania určí súd podľa uvedených zásad\. Keďže vecné bremeno vzniká zo zákona, rozsudok bude deklaratórny a bude zároveň podkladom pre zápis do katastra nehnuteľností\. Ak sa právo zodpovedajúce vecnému bremenu vykonávalo nepretržite počas vydržacej doby, možno toto právo vydržať\. Pripúšťa sa, že za určitých okolností môže vzniknúť pridružené spoluvlastníctvo k priľahlému pozemku aj dodatočne po vzniku bytového domu\. Spravidla pôjde situáciu ak vlastník pozemku bude realizovať výstavbu viacerých bytových alebo nebytových domov v rámci jedného areálu, prípadne sa pôvodný areál dodatočne rozšíri o ďalšie pozemky\. Zavádza sa novinka, ktorá zásadným spôsobom modifikuje doterajšiu koncepciu pridruženého spoluvlastníctva k domu a pozemku\. Navrhovaná právna úprava umožní vznik akcesorického spoluvlastníctva k priľahlému pozemku alebo viacerým priľahlým pozemkom aj v prospech vlastníkov bytov a nebytových priestorov vo viacerých domoch vybudovaných na pozemkoch, ktoré vzájomne účelovo a funkčne súvisia\. V praxi ide o tzv\. areálové pozemky, ktoré sú v súčasnej právnej úprave v spoluvlastníctve všetkých vlastníkov podľa ustanovenia § 136 a nasl\. zákona č\. 40/1964 Zb\., t\. z\. mimo režimu zákona č\. 182/1993 Z\. z\. Takáto úprava však prináša negatívne dôsledky v tom, že na rozhodovanie spoluvlastníkov o správe domov a pozemkov priľahlých len k týmto domom sa v režime BytZ aplikujú iné právne normy ako na rozhodovanie o tzv\. areálových pozemkov, ktorých spoluvlastníkmi sú všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v domoch, nachádzajúcich sa v spoločnom areáli\. Negatívom je nielen neprípustnosť použitia prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv na náklady spojené so správou týchto tzv\. areálových pozemkov \(vzhľadom na dikciu ustanovenia § 10 ods\. 1 a 3 zákona č\. 182/1993 Z\. z\.\), ale napr\. aj inštitút zákonného predkupného práva podielových spoluvlastníkov\. To sa aktivuje pri zamýšľanom prevode spoluvlastníckych podielov na týchto tzv\. areálových pozemkoch, pričom spoluvlastníkov sú v praxi desiatky až stovky\. Časť z týchto vlastníkov nezriedka žije trvalo v zahraničí\. Tieto tzv\. areálové pozemky možno prevádzať podľa platnej právnej úpravy samostatne bez prevodu vlastníctva k bytu a nebytovému priestoru práve v dôsledku toho, že nie sú predmetom akcesorického \(t\. z\. pridruženého spoluvlastníctva\) podľa ustanovenia § 13, § 19 a § 23 ods\. 1 BytZ\. Podľa navrhovanej právnej úpravy sa už tieto nedostatky odstránia a samostatný prevod či prechod vlastníctva podielov na týchto tzv\. areálových pozemkoch už nebude prípustný bez prevodu či prechodu vlastníctva k bytu, nebytovému priestoru a k nim sa vzťahujúcim akcesorickým spoluvlastníckym podielom na spoločných častiach domu\. Zároveň nová právna úprava umožní, aby aj náklady na správu týchto tzv\. areálových pozemkov a príslušenstva v pridruženom spoluvlastníctve vlastníkov viacerých domov mohli byť financované z úhrad za plnenia a fondu prevádzky, údržby a opráv tvorených vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v jednotlivých domoch\. Veľkosť spoluvlastníckych podielov na týchto pozemkoch bude určená pomerom veľkosti podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k celkovej podlahovej ploche všetkých bytov a nebytových priestorov vo všetkých domoch, v ktorých pridruženom spoluvlastníctve je priľahlý pozemok\. Rovnaké pravidlo sa uplatní aj na určenie spoluvlastníckeho podielu k príslušenstvu v pridruženom spoluvlastníctve vlastníkov viacerých domov\. Takáto právna úprava však umožňuje, aby sa vlastníci dohodli, resp\. rozhodli o združení a použití finančných prostriedkov na správu týchto pozemkov, či už z prostriedkov z fondu prevádzky, údržby a opráv pre konkrétny dom alebo z osobitne vytvorených zdrojov\. Zároveň sa vyžaduje, aby vlastníci rozhodli o osobe zodpovednej za správu týchto pozemkov, nakoľko jednotlivé domy môže spravovať viacero správcovských subjektov\. V prípade rozhodovania spoluvlastníkov o správe týchto priľahlých pozemkov v pridruženom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov vo všetkých domoch sa navrhuje hlasovanie podľa veľkosti spoluvlastníckych podielov vlastníkov na týchto pozemkoch\. Tu bude teda platiť iný princíp rozhodovania než sa aplikuje pri rozhodovaní o správe domu a pozemku priľahlému k jednému domu, kde platí princíp, podľa ktorého za každý byt a nebytový priestor patrí vlastníkovi len jeden hlas\.

Source: [https://rokovania\.gov\.sk/RVL/Material/31828/1](https://rokovania.gov.sk/RVL/Material/31828/1)

## Connected legislation

No connected legislation was found.