# § 1682 — Pozemok a vecné bremeno Citation: [§ 1682](https://noz.praktik.ai/detail/paragraf-1682) ## Legal text ```text (1) Pozemkom sa na účely tejto hlavy rozumie pozemok, na ktorom je postavený dom ako aj priľahlý pozemok, ak nie je ustanovené inak. (2) S vlastníctvom bytu alebo nebytového priestoru v dome je nerozlučne spojené spoluvlastnícke právo k pozemku alebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu spočívajúce v práve pozemok užívať, a to najmä právo prechodu, prejazdu, parkovania, umiestnenia inžinierských sietí a príslušenstva domu, a ďalšieho užívania podľa zaužívaného spôsobu a potrieb vlastníkov v dome, podľa účelu a umiestnenia pozemku, ako aj na činnosti nevyhnutné na výkon správy domu a pozemku. Právo zodpovedajúce vecnému bremenu vzniká spolu so vznikom domu podľa § 1694 až 1697. (3) Vlastník pozemku, ku ktorému vzniká vecné bremeno podľa odseku 2, má právo na primeranú jednorazovú náhradu za obmedzenie vlastníckeho práva, ktorú si môže uplatniť voči vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome vo všeobecnej premlčacej lehote podľa § 138 plynúcej od vzniku vecného bremena, ak táto náhrada nebola medzi vlastníkom domu a vlastníkom pozemku usporiadaná inak. ``` ## Context - Časť piata - Hlava piata - Diel prvy ## Explanatory report **§ 1682: K § 1682** K § 1682 Pozemok a vecné bremeno Definícia pozemku je jedným z kľúčových pojmov v režime vlastníctva bytov a nebytových priestorov\. Zatiaľ čo pojem zastavaný pozemok nespôsobuje v aplikačnej praxi žiadne významné problémy, v prípade priľahlého pozemku definovaného v ustanovení § 2 ods\. 1 písm\. i\) BytZ tomu tak nie je\. Od 1\. 4\. 2024 totiž došlo aj k čiastočnej modifikácii v legálnej definícii príslušenstva bytového domu podľa ustanovenia § 2 ods\. 1 písm\. j\) BytZ\. Judikatúra Najvyššieho súdu SR \(R 26/2007\) dospela k záveru, že pozemkom v zmysle ustanovenia § 13 ods\. 2 BytZ, ku ktorému sa spoluvlastníci nemôžu dožadovať zrušenia spoluvlastníctva podľa Občianskeho zákonníka, treba rozumieť nielen pozemok zastavaný bytovým domom, ale aj priľahlý pozemok\. V návrhu nového Občianskeho zákonníka sa však navrhuje legálne zadefinovať oba pojmy\. Právna úprava nadväzuje na doterajšiu právnu úpravu v § 23 BytZ a je postavená na myšlienke, že pokiaľ je pre určitý bytový dom nevyhnutné a potrebné užívať nielen pozemok pod domom, ale aj priľahlý pozemok, musia mať vlastníci bytov a nebytových priestorov k týmto pozemkom určité nevyhnutné práva\. Inak by mohlo dôjsť k zneužívaniu práv vlastníkov priľahlých pozemkov, ktorí by mohli úplne zamedziť ich užívanie a tak výrazne znížiť kvalitu bývania v danom dome, dokonca až znemožniť jeho užívanie\. Uvedená právna úprava je takisto reflexiou prípadov, ak sa opomenie uvedenie pozemku pod domom alebo priľahlého pozemku v zmluve o výstavbe, vstavbe, nadstavbe a prístavbe alebo vo vyhlásení alebo v dohode, hoci uvedený pozemok je pre dom funkčne nevyhnutný a k zmene vyhlásenia následne nedošlo\. Ak určitý pozemok spĺňa atribúty priľahlého pozemku, t\. j\. je nevyhnutný a potrebný pre samotné umiestnenie domu alebo pre funkčné užívanie bytov a nebytových priestorov v dome, musí byť k nemu buď spoluvlastnícke právo alebo právo zodpovedajúce vecnému bremenu\. Nadobudnutie spoluvlastníckeho práva k týmto pozemkom je ideálnym prípadom a je výsledkom dohody strán\. Ak však k dohode medzi vlastníkom priľahlého pozemku a vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome nedôjde, vzniklo zo zákona podľa ust\. § 23 ods\. 5 BytZ k pozemku pod domom ako aj priľahlému pozemku vecné bremeno\. Zákon výslovne ustanovuje vznik vecného bremena spočívajúceho v práve užívať pozemok pod domom, ako aj priľahlý pozemok; ustanovenie § 23 ods\. 5 zákona č\. 182/1993 Z\. z\. však konkrétne spôsoby tohto užívania výslovne nevymedzuje\. Tento prístup je odôvodnený tým, že strany sa na spôsobe užívania môžu dohodnúť alebo v prípade sporu vymedzí spôsob užívania súd podľa toho, aké sú potreby vlastníkov v bytovom dome a prípadne aj podľa toho, aký bol nimi doterajší zaužívaný spôsob užívania pozemku\. Ak súd zostane pri všeobecnom rozsahu – právo užívať – bude sa vychádzať z toho, že užívanie má spočívať v užívaní typickom pre daný dom\. Ak je však medzi stranami sporný práve určitý spôsob užívania, z výroku súdu by malo byť zrejmé, či vlastníci môžu priľahlý pozemok užívať aj týmto konkrétnym spôsobom\. Napr\. právo využívať priľahlý pozemok ako parkovacie plochy nebude relevantný pri bytoch, ktoré vznikli v období, kedy parkovacie plochy neboli pre bytové domy povinné, na rozdiel od bytových domov, ktoré vznikli \(najmä výstavbou alebo rozdelením domu na bytové jednotky\) v období, keď právne predpisy upravovali povinnosť vytvoriť parkovacie miesta ako nevyhnutnosť pre bytové domy\. Vo vzťahu k užívaniu priľahlého pozemku za účelom prístupu ku kontajnerom na odpad sa možno domnievať, že ide o nevyhnutnú potrebu bytových domov vo všeobecnosti\. Inak možno posudzovať užívanie priľahlého pozemku za účelom oddychu, kde by bolo možné tento spôsob užívania priznať len v prípade, ak to zodpovedalo doterajšiemu spôsobu a potrebám vlastníkov v dome a ak nie je výhoda oprávneného v nepomere s bremenom povinného\. Pre posúdenie, či ide o priľahlý pozemok má relevanciu aj jeho umiestnenie vo vzťahu k domu\. Typicky bude priľahlým pozemkom vnútroblok alebo pozemok obklopujúci dom z jednej alebo viacerých strán\. Oplotenie už nie je podmienkou toho, aby išlo o priľahlý pozemok, avšak ak bude pozemok pri dome aj oplotený, spravidla pôjde o kritérium v prospech záveru, že ide o priľahlý pozemok\. Zásady pre určenie spôsobu užívania \(najmä právo prechodu, prejazdu, parkovania, umiestnenia inžinierských sietí a príslušenstva domu a ďalšie užívanie podľa zaužívanéhospôsobu a potrieb vlastníkov, účelu a spôsobu umiestnenia priľahlého pozemku ako aj činnosti nevyhnutné na správu domu a pozemku\) by sa v súdnej praxi mali vykladať podľa okolností daného domu tak, aby došlo k spravodlivému a vyváženému usporiadaniu vzťahov\. Vecné bremená, ktoré vznikli k domom podľa ust\. § 23 ods\. 5 BytZ tak zostanú nadobudnutím účinnosti novej právnej úpravy nedotknuté\. Ak však pôjde o dom doposiaľ nerozdelený na byty a nebytové priestory, k jeho zápisu do katastra nehnuteľností sa bude vyžadovať aj súhlas vlastníka pozemku podľa ustanovenia o náležitostiach vyhlásenia\. So zákonným vecným bremenom je spojená aj povinnosť oprávnených znášať náklady spojené s udržiavaním priľahlého pozemku v stave spôsobilom na užívanie\. Ak priľahlý pozemok vyžaduje opravu alebo náklady na údržbu, vlastníci musia na tieto náklady prispieť\. Zároveň sa v súlade s doterajšou judikatúrou Najvyššieho súdu SR \(R 73/2016\) upravuje právo vlastníka pozemku na primeranú jednorazovú náhradu za obmedzenie vlastníckeho práva, ktorej sa môže domáhať voči oprávneným z vecného bremena vo všeobecnej premlčacej lehote, ktorá plynie od vzniku vecného bremena\. To síce vznikne ex lege, avšak len za splnenia ďalších podmienok stanovených právnou úpravou\. Source: [https://rokovania\.gov\.sk/RVL/Material/31828/1](https://rokovania.gov.sk/RVL/Material/31828/1) ## Connected legislation No connected legislation was found.