# § 1678 — Dom

Citation: [§ 1678](https://noz.praktik.ai/detail/paragraf-1678)

## Legal text

```text
(1) Ustanovenia tejto hlavy sa vzťahujú na budovu, v ktorej sa nachádzajú aspoň dva byty alebo nebytové priestory, s vlastníctvom ktorých je nerozlučne spojené pridružené spoluvlastníctvo spoločných častí domu, príslušenstva domu a pozemku alebo iné spoločné vecné právo k pozemku (dom).
(2) Práva a povinnosti týkajúce sa správy domu upravuje osobitný predpis.
```

## Context

- Časť piata
- Hlava piata
- Diel prvy

## Explanatory report

**§ 1678: K § 1678**

K § 1678 Dom Keďže návrh zákona výslovne ustanovuje, že na byty a nebytové priestory sa budú vzťahovať ustanovenia o nehnuteľných veciach, pričom aj podľa Legislatívneho zámeru z roku 2009 sa mali považovať za nehnuteľné veci \(str\. 41\), návrh zákona obsahuje v rámci tretej časti \(Vecné práva\) aj osobitné ustanovenia o vlastníctve k bytom a nebytovým priestorom\. Tieto sú naďalej samostatným predmetom vlastníckeho práva, tak ako to je podľa zákona č\. 182/1993 Z\. z\. \(ďalej aj „BytZ“\)\. Ten však bol prijatý v súvislosti s problémami spojenými s absenciou zákonného predpisu, ktorý by vytvoril predpoklady na ďalší postup privatizácie bytového fondu\. Vypracovaním BytZ bolo poverené Ministerstvo financií Slovenskej republiky\. Cieľom bolo pripraviť do ďalšieho legislatívneho procesu zákon, ktorý by, okrem iného, upravoval podmienky prevodu vlastníctva bytov a nebytových priestorov z doterajšieho vlastníka \(bez ohľadu na to, či ide o štát, obec, alebo družstvo\) do vlastníctva fyzických a právnických osôb\. Ako vyplýva z dôvodovej správy k pôvodnému zneniu zákona č\. 182/1993 Z\. z\., jeho predloženie si vynútili najmä požiadavky obcí a iných právnických osôb, ktoré po transformácii vlastnili bytový fond\. Pri tvorbe zákona vychádzali jeho tvorcovia z analýzy doterajšej právnej úpravy, ako aj právnych úprav tejto problematiky vo vyspelých štátoch Európy \(vo Veľkej Británii, v Nemecku a Španielsku\) a v USA\. Väčšina z ustanovení zákona č\. 182/1993 Z\. z\., najmä ustanovenia týkajúce sa privatizácie bytového fondu pochádza ešte z 90\. rokov minulého storočia a v súčasnosti sú už obsolétne\. Naopak, tie ustanovenia, ktoré sú pre prax najvýznamnejšie a najviac aplikované \(najmä prevody a nadobúdanie vlastníctva bytov a nebytových priestorov, správa bytových a nebytových domov\) sa napriek viacerým zmenám v praxi buď neosvedčili alebo sú nedostatočné, čo spôsobuje množstvo výkladových otázok\. K uvedenému stavu prispelo aj to, že parciálne časti BytZ, resp\. oblasti platnej právnej úpravy mali v kompetencii viaceré ministerstvá\. Ako je už uvedené vyššie, pôvodné znenie BytZ vrátane viacerých jeho novelizácií pripravilo Ministerstvo financií Slovenskej republiky\. Ministerstvo dopravy Slovenskej republiky má v kompetencii zákon č\. 246/2015 Z\. z\. o správcoch bytových domov, ktorý upravuje najmä podmienky výkonu tejto činnosti, zoznam správcov a štátnu správu na úseku podmienok výkonu činnosti správcov\. Ministerstvo vnútra Slovenskej republiky má zasa v kompetencii registráciu spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov okresnými úradmi ako druhú formu výkonu správy bytových domov\. Napokon Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky je v zmysle ustanovenia § 13 ods\. 2 zákona č\. 575/2001 Z\.z\. o organizácii činnosti vlády a organizácii ústrednej štátnej správy v platnom znení zodpovedné za legislatívu aj v oblasti občianskeho práva, kam nepochybne spadá aj zákon č\. 182/1993 Z\. z\., na ktorý odkazuje súčasné ustanovenie § 125 ods\. 1 zákona č\. 40/1964 Zb\. Občianskeho zákonníka\. V súčasnosti, teda viac ako 30 rokov po prijatí zákona č\. 182/1993 Z\. z\. možno konštatovať, že jeho základný účel bol už naplnený, keďže privatizácia bytového fondu de facto prebehla a v rámci Slovenskej republiky ostalo vo vlastníctve štátu a obcí len nízke percento bytov a nebytových priestorov\. Uvedený zákon bol od svojho prijatia viac ako 20 krát novelizovaný, napriek tomu doposiaľ obsahuje ustanovenia zamerané na zmenu vlastníctva obecných nájomných bytov\. V súčasnom období však sú už ustanovenia o povinnom prevode vlastníctva takýchto bytov za zákonom stanovených podmienok obsolétne, nakoľko až na niektoré výnimky bola privatizácia ukončená v roku 2016, kedy uplynula lehota v ktorej mohli nájomcovia bytov požiadať povinnú osobu o prevod vlastníctva \(do 31\.12\.2016\)\. Tomu zodpovedala povinnosť povinnej osoby tieto byty previesť za cenu upravenú týmto zákonom, pričom táto povinnosť povinným osobám zanikla uplynutím uvedenej lehoty s výnimkou bytových družstiev \(viď ustanovenie § 32e ods\. 3, 4 a 5 BytZ\)\. Jadro a pozornosť verejnosti na znenie BytZ sa tak z prevodov bytov a nebytových priestorov za štátom regulovanú cenu preniesla na inštitút správy bytových a nebytových domov\. Právne normy upravujúce správu dnes nepochybne predstavujú najviac aplikovanú časť uvedeného zákona\. V právnych úpravách iných krajín je právna regulácia vlastníctva bytov upravená buď v osobitnom predpise alebo \(Belgicko – 1924, provincia Québeck v Kanade, Holandsko, Švajčiarsko \- 1965, Francúzsko, Španielsko, Portugalsko, Rusko, Taliansko, či Česká republika\) je vhodné a účelné zahrnúť úpravu vlastníctva bytov a nebytových priestorov do všeobecného civilného kódexu\. Jedným z hlavných zámerov prijatia nového Občianskeho zákonníka je totiž koncepcia integrovaného a jednotného Občianskeho zákonníka, ktorého úprava v sebe integruje nielen všetky základné súkromnoprávne vzťahy, ale aj typické inštitúty občianskeho práva, pričom jeho cieľom by malo byť aj odstránenie zbytočných entropií a duplicít v právnej úprave vlastníctva\. Je nepochybné, že rozdelenie domu na čiastkové vlastnícke objekty umožňuje záujemcom o investície kúpiť jednotlivé byty alebo nebytové priestory a tieto ďalej prenajímať\. V dôsledku toho sa už byty v trhovom prostredí nestali len prostriedkom na zabezpečovanie a uspokojovanie bytových potrieb občanov, ale spolu s nebytovými priestormi sú vhodným predmetom podnikania na realitnom trhu\. V súlade s doterajšími skúsenosťami z aplikácie právnej úpravy vlastníctva bytov obsiahnutej či už v zákone č\. 52/1966 Zb\. o osobnom vlastníctve bytov alebo v súčasnosti platnom zákone č\. 182/1993 Z\. z\. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sa preto ustanovenia upravujúce vznik a zánik tohto vlastníctva, základné pojmy tohto inštitútu \(byt, nebytový priestor, spoločné časti domu, príslušenstvo a pozemok\) citlivo a systematicky navrhujú zaradiť do nového civilného kódexu\. Samotný výkon správy bytových a nebytových domov sa vzhľadom na svoje špecifiká navrhuje ponechať na úpravu v osobitnom zákone, ktorý bude prijatý v rámci rekodifikácie občianskeho práva\. Išlo by o moderný právny predpis upravujúci podmienky výkonu správy bytových a nebytových domov s bytmi a nebytovými priestormi, na ktoré sa vzťahujú osobitné ustanovenia o vlastníckom práve k bytom a nebytovým priestorom upravené v novom Občianskom zákonníku\. Tento nový zákon o správe domov by tak nahradil súčasnú právnu reguláciu správy domov \(ustanovenie § 6 a nasl\. zákona č\. 182/1993 Z\. z\.\) a upravoval by tak najmä postavenie správcu i spoločenstva vlastníkov ako dve zákonné formy výkonu správy domov, ktoré sa navrhujú zachovať s určitými zmenami reflektujúcimi na požiadavky praxe aj v navrhovanej právnej úprave\. Toto ustanovenie obsahuje legálnu definíciu aj domu, ktorý je kľúčovým pojmom pre aplikáciu týchto osobitných ustanovení o vlastníctve bytov a nebytových priestorov\. Návrh vychádza zo súčasnej definície domu obsiahnutej v ustanovení § 2 ods\. 1 písm\. a\) a b\) BytZ, ktorá platí od 1\. 4\. 2024 s tým, že samotné definície bytového a nebytového domu budú ponechané na osobitnej úprave nového zákona o podmienkach výkonu správy bytových a iných domov\. Z hľadiska Občianskeho zákonníka bude rozhodujúcim kritériom na aplikáciu osobitných ustanovení o vlastníctve bytov a nebytových priestorov výlučne dve základné podmienky a to že: Vlastníctvo bytov a nebytových priestorov vzniklo v dome, v ktorom sa nachádzajú aspoň dva byty alebo nebytové priestory \(prípadne aj jeden byt a jeden nebytový priestor\) a zároveň s vlastníctvom týchto bytov a nebytových priestorov je nerozlučne spojené pridružené spoluvlastníctvo spoločných častí domu alebo iné spoločné vecné právo k pozemku \(napr\. vecné bremeno, ktoré vzniklo podľa súčasného ustanovenia § 23 ods\. 5 BytZ\)\. Vznik povinnej správy domu, spôsob jej výkonu a ďalšie s tým súvisiace podmienky, ktoré sú v súčasnosti upravené v ustanovení § 6 a nasl\. BytZ, bude upravovať osobitný zákon, na ktorý odkazujú aj ďalšie ustanovenia v piatej hlave návrhu tohto zákona\.

Source: [https://rokovania\.gov\.sk/RVL/Material/31828/1](https://rokovania.gov.sk/RVL/Material/31828/1)

## Connected legislation

No connected legislation was found.